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집합건물
집합건물(集合建物)은 일반적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상인 건물을 말한다.[1]
목차
개요[편집]
집합건물이란 하나의 건물에 대하여 구조상 독립한 건물로서 사용될 수 있도록 구분된 여러 개의 부분으로 이루어진 건물을 가리킨다. 좁게는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 건물을 뜻한다.
오피스, 아파트형공장, 오피스텔, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 다양하다.[2]
소유권의 설정[편집]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
집합건물에서는 구조상 구분된 각각의 부분에 대하여 소유권을 가질 수 있는데, 이를 구분소유권이라 한다.[2]
전유부분[편집]
구분소유권의 목적인 건물부분은 전유부분이라고 한다. 집합건물이 건물 한 동 전체를 이르는 표현이라면, 전유부분은 그 안의 한 세대가 차지하는 부분을 이르는 표현이다. 건물의 각 전유부분에 대하여 개개인은 소유권을 가질 수 있다.
전용면적과 가리키는 대상이 같다.[2]
공용부분[편집]
집합건물인 이상 복도나 계단 등 어느 전유부분에도 속하지 않는 부분이 있기 마련이다. 이러한 부분은 '공용부분'에 해당하며, 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 공용부분을 공유하고 있는 자를 '공유자'라고 한다.
이러한 공용부분이 경우에 따라 일부의 구분소유자만이 공유하는 경우가 발생하기도 하는데, 이러한 공용부분을 일부공용부분이라고 한다.
공유자는 공용부분에 대해 일정량의 지분을 가지게 되는데, 그 지분은 공유자가 가지고 있는 전유부분의 면적 비율에 따른다.[2]
구분소유자의 권리와 의무[편집]
1. 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 된다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조제1항).
2. 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 해서는 안 된다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조제2항).
3. 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상해야 한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제3항).
집합건물의 관리[편집]
관리단 : 조직행위 없이 당연성립.
관리규약 없어도 공용부분 관리비를 집합건물법에 의하여 청구.
관리인 : 구분소유자가 아니여도 된다 (구분소유가 10인 이상시).
관리위원회 의원 : 구분소유자만 가능.
집회일 1주일 전에 회의목적사항을 구체적으로 통지.
전원동의 시 소집절차 없이 소집 가능, 미통지 사항 결의 가능.
관리단 및 관리단 집회[편집]
관리단의 당연 설립 및 구성[편집]
건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.
관리단의 의무[편집]
관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위해 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 한다.
관리단 집회의 권한 및 의장[편집]
관리단의 사무는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단 집회의 결의에 따라 수행한다.
관리단 집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 된다. 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단 집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않다.
관리단 집회의 소집[편집]
관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단 집회를 소집하여야 하고, 필요하다고 인정할 때에는 관리단 집회를 소집할 수 있다.
구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집해야 한다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있다.
관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 달리 감경할 수 있다.
의결권[편집]
각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 다음의 지분비율에 따른다.
1. 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
2. 위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단 집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.
구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정해야 한다.
의결방법[편집]
관리단 집회의 의사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령으로 정하는 방법을 말함)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다.
서면에 의한 결의 등[편집]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약에 따라 관리단 집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 본다.
구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단 집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다.
규약 및 관리단 집회의 결의의 효력[편집]
규약 및 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단 집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.
결의취소의 소[편집]
구분소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있다.
1. 집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우.
2. 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우.
집합건물의 재건축[편집]
재건축 결의[편집]
건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비, 복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단 집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
위의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.
결의사항[편집]
재건축을 결의할 때에는 다음의 사항을 정해야 한다.
1. 새 건물의 설계 개요
2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
3. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항
구분소유권 등의 매도청구 등[편집]
재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다.
위의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 이 기간 내에 회답하지 않은 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈집합건물〉, 《네이버지식백과》
- 〈집합건물〉, 《나무위키》
- Rplus, 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 핵심 요약〉, 《네이버블로그》, 2023-06-18
같이 보기[편집]
