업무시설

업무시설(業務施設)은 업무를 기능하는 시설의 총칭이다.

개요

업무시설은 건축법상의 용어로서, 업무시설에는 국가나 지방자치단체의 청사 및 외국 공관의 건축물로 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것과 사무소, 신문사, 금융업소, 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것) 기타 이와 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것을 포함한다. 간단히 말하면 업무시설은 제1종 근린 생활 시설에 해당하지 않는 국가나 지방 자치 단체의 청사 및 외국 공관의 건축물과 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 사무소, 신문사, 금융업소, 오피스텔, 기타 이와 비슷한 건축물을 이르는 말이다.

종류

업무시설은 건축법상 공공업무시설과 일반업무시설로 구분되어 있다. 그러나 부동산개발의 실무편의상 일반업무시설과 오피스텔로 구분하기도 한다. 분양상품으로서 오피스텔의 개발사례가 빈번했기 때문이다.

• 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
• 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

• 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
• 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

업무시설의 특징

업무시설개발이 가능한 용도지역

업무시설이 건축 가능한 용도지역은 도시지역 내에서는 중심상업지역과 일반상업지역에서 가능하고 일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 유통상업지역, 준공업지역의 경우 조례에서 허용할 경우 건축이 가능하다. 비도시지역은 일정규모 이상의 업무시설은 사실상 개발이 불가능하고 수도권 지역의 경우에는 수도권 정비법에 의하여 공공청사의 신축이 제한되고 일반업무시설의 경우에도 일정 규모 이상인 경우 과밀부담금을 부담해야 한다.

업무시설의 입지조건

• 공공업무시설

• 이용자의 접근이 용이하고 교통이 편리한 곳
• 공무수행에 적합한 환경
• 유사시설의 집약
• 이용자의 편익시설(주차장, 휴게소, 구내매점, 공중전화등)이 확보 등이 우선될 수 있는 곳

• 일반업무시설(오피스텔포함)

• 도심, 상업중심가로서 교통이 편리한 곳
• 도로에 2면이상 접한 곳
• 전면도로가 20m 이상인 곳
• 직사각형 지형

업무시설의 개발추세

업무시설의 개발사업은 용도의 특성상 분양성이 높지 않아 적극적으로 활용되지 못하고 있으며 이에 따라 자체사옥으로 개발하거나 임대목적으로 신축하는 경우가 일반적이라 할 수 있다. 이러한 이유로 업무시설의 사업성 여부는 분양성보다는 임대수익성에 촛점을 맞추어 임대수익률이 시중은행의 정기예금금리보다 상회한다거나 현가할인된 임대수익이 영(0)보다 크다고 가정할 때 투자수익성이 높다고 판단하고 업무시설의 개발사업에 대한 사업성을 평가하는 것이 보통이다. 현재 리츠회사나 부동산펀드가 임대사업용으로 개발사업을 추진하는 사례가 증가하고 있는데, 시행사 입장에서는 자금조달의 용이함과 사전일괄매각을 전제로 진행이 되기 때문에 개발에 따른 기대수익률이 다소 낮더라도 안정성이 확보되기 때문에 선호하는 사업추진구도이기도 한다. 물론 시행사의 눈높이(기대수익)이 높으면 리츠등과 연계된 사업구도는 추진되기는 어렵다.

업무시설 관련 주의사항

업무시설 근린생활시설 용도변경

빌딩을 임대하는 과정에서 사용하고자 하는 용도와 기존 건물의 용도가 상이한 경우가 종종 있다. 일반적으로 근린생활시설을 가장 많이 사용하게 되는데 임대하고자 하는 건물의 용도가 업무시설로 되어 있는 경우 용도변경이 필요하다. 이 경우 업무시설을 근린생활시설로 용도변경하게 된다. 업무시설이란 말 그대로 사무소 용도라 생각하면 된다. 보통의 회사들이 대부분 업무시설에 해당되고 도시 중심가에 있는 대부분의 건축물이 업무시설로 되어 있다.

근린생활시설에는 세부적으로 여러가지 용도가 정해져 있다.

• 제1종 근린생활시설 : 소매점, 휴게음식점 , 미용원, 목욕장, 의원, 체육도장, 지역자치센터, 전기자동차충전소
• 제2종 근린생활시설 : 공연장, 종교집회장, 자동차영업소, 서점, 사진관, 청소년게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 일반음식점, 동물병원, 학원, 독서실, 기원, 체력단련장, 사무소, 다중생활시설, 제조업소, 단란주점, 노래연습장

우리가 일상에서 접하는 각종 매장의 종류가 대부분 근린생활시설에 해당되며 그리고 매장의 크기에 따라 용도가 변경되기도 한다. 회사 및 자영업자들의 업종이 다양한 만큼 건축물의 용도 또한 다양하게 구분되어 있으니 용도에 맞게 선택을 해야 한다. 근린생활시설 중에서 사용하고자 하는 용도를 결정한 후 용도변경을 진행하게 된다. 근린생활시설에서 일반적으로 많이 변경하는 용도가 음식점 소매점 학원 의원이며 가장 많은 업종이라 생각하면 된다. 세부 용도에 따라서 적용되는 법규 내용이 달라지기 때문에 어떤 용도 인지에 따라 작업 방향이 결정되고 공사범위도 달라지게 된다.

작업 방향을 결정할 때 경험 많은 건축사의 판단이 중요하다. 방향 설정에 따라 공사의 범위가 변경되므로 결국 공사비에도 영향을 미치게 된다. 공사비를 최소화하기 위해서 많은 경험이 필요하다. 그리고 각 용도별 사용 면적에 따라 용도변경 기준이 다르게 적용되니 이 부분은 건축사와 상담을 한 후 진행해야 한다. 세부 용도와 면적 그리고 변경 용도가 결정되었다면 이후부터 건축사사무소에서 용도변경을 위한 각종 도서 작성을 마무리한 후 업무시설 근린생활시설 용도변경을 접수하고 구청과 협의를 진행하여 용도변경이 이루어지고, 추가로 필요한 사항은 보완 조치를 하고 용도변경을 마무리하게 된다. 그러면 대장 서류가 정리되고 이제 용도에 맞게 사용을 할 수 있다. 복잡하게 생각하실 필요 없이 건축사와 상담을 한 후 필요한 절차를 밟아 나가면 어렵지 않게 용도변경을 할 수 있다.

주요업무시설의 점거금지

｢노동조합 및 노동관계조정법｣ 제42조제1항은 "쟁의행위는 폭력이나 파괴행위 또는 생산 기타 주요업무에 관련되는 시설과 이에 준하는 시설로서 대통령령이 정하는 시설을 점거하는 형태로 이를 행할 수 없다"고 규정하고 있다.

① 노동조합의 쟁의행위는 일시 그 쟁의행위로 인한 '정상적 업무를 저해'하는데 그치고, 그 밖의 사용자의 업무 전체를 저해하는 것은 아니므로 쟁의행위가 주요업무시설의 점거에 의하여 사용자의 업무운영이 저지되는 것을 방지하려는 데 그 취지가 있다. ｢노동조합 및 노동관계조정법｣ 제42조제1항은 ｢노동조합 및 노동관계조정법｣ 제42조제2항에서 정한 '안전보호시설'의 유지와 달리 생산시설 기타 주요 업무에 관련된 시설의 점거금지라는 데 그 대상을 달리한다.

② 생산시설은 생산에 직접 필요한 물적시설을 말하고, '이에 준하는 시설'은 ｢노동조합 및 노동관계조정법 시행령｣ 제21조에서 정한 (1) 전기·전산 또는 통신시설, (2) 철도(도시철도 포함)의 차량 또는 선로, (3) 건조·수리 또는 정박 중인 선박(다만, ｢선원법｣에 의한 선원이 당해 선박에 승선하는 경우 제외), (4) 항공기·항공보안시설 또는 항공기의 이착륙이나 여객·화물의 운송을 위한 시설, (5) 화약·폭약 등 폭발위험이 있는 물질 또는 유해화학물질관리법에 의한 유독물을 보관·저장하는 장소, (6) 기타 점거될 경우 생산 기타 주요 업무의 정지 또는 폐지를 가져오거나 공익상 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 시설로서 행정관청이 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 정하는 시설 등으로 정하고 있다.

참고자료

• 〈업무시설〉, 《네이버 국어사전》
• 〈업무시설〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈업무시설〉, 《부동산용어사전》
• 〈업무시설〉, 《부동산위키》
• 〈업무시설 근린생활시설 용도변경〉, 《건축설계 감리 용도변경 건축사》
• 〈주요업무시설의 점거금지〉, 《실무노동용어사전》
• 랜드파크, 〈업무시설이란〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-29

같이 보기

• 업무
• 시설
• 주거
• 건축물
• 사무소
• 신문사
• 금융업소
• 오피스텔
• 공공업무시설
• 일반업무시설
• 근린생활시설

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