공동주택

공동주택의 종류

공동주택(共同住宅)은 하나의 건축물의 공용 부분인 대지, 벽, 복도, 계단 및 주요 설비의 전부 또는 일부를 여러 세대가 공동으로 사용하면서 세대마다 독립된 주거생활이 가능한 구조로 설계된 주택을 말한다.

상세

단독주택과 공동주택을 구분하는 기준은 구분소유가 가능한지 여부이다. 즉 단독주택은 집주인이 한 명인 데 반해 공동주택은 집주인이 여러 명이다. 공동주택의 건축 특성으로는 주호 내에서 거주자의 개인생활이 자족하며 영위되고 밖으로는 공동의 생활을 위한 생활공간, 즉 관리사무실・놀이터・경로당・주차장 등이 별도로 만들어지는 특징을 보인다. 우리나라에서 공동주택의 정의와 범위는 건축법에서 정하고 있다.

건축법상 '공동주택'이란 하나의 건축물을 여러 세대가 구분하여 소유・사용하는 주택을 뜻한다. 공동주택 용도에 해당하는 건축물의 종류와 범위는 대통령에 의해 정해진다. 2019년 3월 12일 개정된 건축법시행령에 의한 공동주택 용도에 해당하는 건축물의 종류는 다음과 같다.

첫째, 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 다섯 개 층 이상인 주택이다.

둘째, 연립주택은 주택으로 쓰이는 한 개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고 층수가 네 개 층 이하인 주택이다.

셋째, 다세대주택은 주택으로 쓰이는 한 개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 네 개 층 이하인 주택(두 개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)이다.

넷째, 기숙사는 학교 또는 공장 등의 학생이나 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로, 한 개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상이다.

빌라, 맨션이라는 용어를 사용하기도 하는데 이는 아파트보다 고급스러운 이미지를 강조하기 위하여 일부 건축주들이 사용한 명칭으로, 건축법에는 없는 용어이다.

역사

1920년대 분할 거주 형태에서 파생된 독립된 행랑채형 건물에서 생활하는 주거 형식을 행랑식 공동주택이라 하였고, 이를 우리나라 공동주택의 시작으로 본다. 행랑채는 여러 가구가 모여 사는 곳으로, 행랑살이는 주인과 행랑채 거주자 사이에 일종의 관계가 형성되어 주인은 거주자를 부양하고 거주자는 주인집 일을 거드는 것이 상례였다. 초기의 행랑식 공동주택은 큰 한옥의 행랑채에서 시작하여 공동주택 성격이 다소 부족하였지만 점차 행랑채 형태의 독립된 공동주택이 확산되었다. 즉 조선시대 머슴이 살던 행랑채가 일제강점기 근대화의 물결 속에 신분에 종속된 형태가 아닌 자유계약 형태로 바뀌면서 주택난을 해결하기 위한 공동주택으로 변모되었다는 것이다. 행랑식 공동주택의 예로는 경성 교북동에 지은 주택구제회의 간편주택을 들 수 있다. 거주공간 외에 탁아시설을 갖추기도 하였다.

우리나라에서 아파트형 공동주택이 등장한 것은 1930년대로, 주택 부족을 기업체나 기관이 직접 해결하도록 한 기숙사형 아파트였다. 이때부터 아파트는 우리나라 공동주택의 대명사가 되었다. 1960년대 공동주택은 서민을 위한 시민아파트, 단지형 아파트, 중산층을 겨냥한 민간아파트 등이 단지로 개발되었다. 또한 상가・오피스와 공동주택의 주상복합시설도 개발되었는데 세운상가, 낙원아파트가 대표 사례이다. 이들은 도시의 주요한 경관을 이루면서 서울이 근대 도시로 빠르게 변화하는 데 한몫하였다. 1960년대에는 미국 공병대로부터 건축기술을 이전 받은 한국인 건축기술자에 의해 지어진 고층건물이 들어서기 시작하였다. 1990년대 중반 이후 주택 현황에서 1990년 초 대비 단독주택은 감소하는 반면에 아파트, 연립 및 다세대주택, 비거주용건물 내 주택은 증가하는 경향을 보였다.

이후 한국의 공동주택 수는 총 주택의 70%에 이르고 있다. 도입 후 80여 년의 짧은 기간에 공동주택이 한국의 대표 주거 형식으로 자리 잡은 것은 생산 기술 진보와 거주자의 생활양식에 맞도록 노력한 토착화에 기인하기도 한다. 하지만 「주택건설촉진법」 제정 등 정책 뒷받침도 큰 몫을 하였다.

공동주택은 공용・전용 공간과 시설이 있어 건물의 구분 소유, 주민의 공동 거주, 관리의 공동화를 특징으로 한다. 건축물은 같은 시기에 지어지고 같은 시기에 철거되어야 하는 공동운명체이기도 하다. 공동주택은 이렇듯 많은 사람들이 같은 단지에 거주하면서 관리, 처분, 재건축 등 일련의 과정을 공유하게 된다.

생활 측면에서도 특징이 있다. 공동주택은 비슷한 계층의 주민, 주택 가격 등 공동 경제의 이해관계, 주민 시설의 공유, 부녀회나 입주자 대표회의 같은 주민 조직, 공동의 관리규약 등 공동체 활동에 매우 유리하다.

공동주택 공시가격

2022년 전국 평균 공동주택 공시가격 상승률은 17.22%다. 2021년 공시가격이 19.05% 올랐던 것에 비하면 상승률이 1.83%포인트(p) 낮아졌지만, 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록하며 크게 올랐다. 2년간 합산 상승률은 36.27%다.

2017년 4.44%, 2018년 5.02%, 2019년 5.23%, 2020년 5.98% 등으로 완만한 상승곡선을 그려 오다 2년간 급등한 것이다. 2007년 22.7% 이후 14∼15년 만에 가장 높은 수준이다.

지역별로 보면 최근 집값 상승률이 두드러진 시도의 공시가격 상승률이 상대적으로 높았다. 인천은 2021년에 비해 29.33% 올라 전국에서 가장 상승률이 높았고, 경기가 23.20%로 그 뒤를 이었다. 이어 충북 19.50%, 부산 18.31%, 강원 17.20%, 대전 16.35%, 충남 15.34%, 제주 14.57%, 서울 14.22% 등의 순이다.

세종은 -4.57%로, 전국 17개 시・도 가운데 유일하게 하락했다. 세종은 2021년 공시가격이 70.24%나 급등하며 전국에서 가장 상승률이 높았던 지역이다.

공동주택 공시가격 현실화율은 2030년까지 90%로 올라간다. 9억원 미만은 2030년까지 현실화율이 90%에 닿지만 9억∼15억원은 2027년, 15억원 이상 주택은 2025년에 90%에 도달하는 식이다.

참고자료

• 〈공동주택〉, 《위키백과》
• 〈공동주택〉, 《한국민속대백과사전》
• 김상준 기자, 〈공동주택 공시지가, 2년 연속 두 자릿수 인상…17.22%↑〉, 《폴리뉴스》, 2022-03-23

같이 보기

• 건축물
• 아파트
• 단독주택

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