반값아파트

3억 원대 '반값아파트' 500호 들어설 고덕강일 3단지 예정 부지.

반값 아파트는 현재 분양가의 반가격으로 아파트를 공급한다는 방법론이다. 기존에는 아파트를 분양하려면 토지와 아파트 모두를 사야 했지만 반값 아파트의 경우 토지는 국가나 공공기관으로부터 임대를 받고 아파트 건물만 구매자가 직접 구입하는 것으로, 환매조건부 분양아파트나 토지임대부 분양아파트가 이에 속한다..

개요

반값 아파트는 1992년도에 대통령 선거 공약에서 처음 나온 용어로 말 그대로 시세 대비 반값에 아파트를 제공해 주는 제도이다. 이게 가능한 이유는 토지임대부 아파트이기 때문이다. 즉, 보통 집을 살 때 건물(건축비) + 토지(택지비)를 한 세트로 사게 되는데 토지임대부 아파트는 토지를 뺀 건물만 구입해서 소유권을 가질 수 있다. 그래서 서울 같은 땅값 비싼 곳에서는 시세 대비 반값에 아파트를 살 수 있다 하여 반값 아파트라 부른다.

​대지의 소유권은 사업 계획을 승인받아 건설 사업을 하는 공공사업자(한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 갖고 건물의 소유권을 분양받은 사람들에게서 땅을 사용하는 임대료를 받는다.

이렇듯 원래 서민 주거 안정에 기여하기 위한 반값 아파트는 이명박 정부 시절 2011년 ~ 2012년 강남. 서초 보금자리지구 아파트 일부(772채) 가 주변 시세의 4분의 1수준인 2억 2000만 원(강남 세곡지구, 전용 84㎡ 기준)에 분양이 됐고, 전매 제한 기간이 끝난 2020년 11억 3000만 원, 2021년에는 호가가 13억 5000여만 원으로 치솟기도 했다.

결국 문재인 정부에 이르러 공공성을 강화하기 위해 토지임대부 주택을 LH에만 팔 수 있도록 제한(공공 환매) 했고, 매각 금액 산정 방식도 정해져 있어(입주금 + 은행 1년 만기 정기예금 평균 이자율 적용 이자) 집을 자유롭게 사고팔 수 없을 뿐 아니라 많은 시세 차익도 기대하기 힘들어 지게 되었다.

배경

1980년대 후반 3저 호황으로 시중자금 유동성이 풍부해지면서 부동산가격 폭등으로 이어졌다. 이로 인해 무주택자들이 큰 피해를 보자 노태우 정부는 수도권 1기 신도시 조성사업을 시작했다.

14대 총선과 14대 대선이 치러진 1992년에 현대그룹 창업자인 고(故) 정주영 통일국민당 대선 후보의 ‘반값 아파트’ 공약은 커다란 반향을 일으켰다. 공약 내용은 분양가의 10~30%를 차지하던 채권입찰제를 폐지하고 기반시설 설치 비용을 국가 재정으로 충당하면 가격을 확 낮출 수 있다는 것이다. 여기에 건축비와 택지비의 거품을 빼면 반값 아파트가 가능하다고 했다.

그러나 14대 대선 패배이후 역사적으로 사라지는 줄 알았다가 노무현 정부때 부동산 투기열풍이 불자 또다시 등장했다.

2007년 홍준표 의원이 한나라당 대통령 후보 경선에서 '반값 아파트 정책'을 내놓은 적이 있다. 경실련은 싱가포르식 주택 정책을 제시한 적이 있다.

반값아파트 정책 종류

반값 아파트 정책은 특히 3가지 종류로 나뉘어져 있다. 토지임대부 분양주택, 지분적립형 분양주택, 환매조건부 주택이다.

토지임대부 주택

토지의 경우 국가나 지자체가 소유하고 해당 토지에 있는 건물만 분양하는 원리이다. 실수요자는 아파트 건물을 소유하고, 국가나 지자체에 토지에 대한 임차료를 지불한다.

환매조건부 주택

정부나 LH 등 공공이 주택을 건설해 분양하고 일정 기간이 경과한 뒤, 이를 공공이 다시 사들이는 것이다.

지분적립형 분양주택

입주 시 분양가의 20~40%를 내고 나머지는 거주하면서 20~30년 동안 갚는 방식이 적용되는 주택을 말한다.

법률개정

'반값 아파트' 토지임대부 분양주택, 개인간 거래 가능

앞으로는 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 분양주택을 공공기관이 아닌 개인에게 팔 수 있게 된다.

국토교통부는 2023년 12월 주택법 개정에 따라 이런 내용을 담은 시행령·시행규칙 개정안을 2024년 3월 5일부터 내달 15일까지 입법예고한다고 밝혔다.

이번 법령 개정에 따라 토지임대부 분양주택을 분양받은 사람은 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이 지나면 자유롭게 거래할 수 있게 된다.

전매제한기간 중 LH 등에 공공 환매를 신청할 경우 거주의무기간 경과 전에는 입주금에 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액으로 환매된다. 거주의무기간이 지나고 전매제한기간은 지나지 않은 경우에는 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 환매된다.

LH(또는 공공사업자)는 환매한 주택을 취득 금액에 등기비용 등 제반 비용을 더한 최소금액 이하로 무주택자에게 재공급한다. 재공급받은 사람은 잔여 거주의무기간과 전매제한기간의 의무를 이행해야 한다.

이번에 입법예고되는 시행령·시행규칙 개정안에는 전매 제한된 주택에 대해 예외 사유를 인정받아 전매하는 경우 그 절차를 개선하는 내용도 포함된다.

그동안 전매 제한된 주택을 예외적으로 전매하려는 경우 LH의 동의를 받도록 하고 있으나, 구체적인 방법이 규정되어 있지 않아 불편하다는 지적이 제기됐다.

이에 전매행위 동의신청서(서식)를 신설, 동의신청서를 제출하면 14일 이내에 LH가 동의 여부를 회신하도록 했다.

또 지역주택조합의 조합원 모집 신고를 하거나 주택건설사업계획 승인 신청을 할 때 사용할 수 있는 '토지사용 동의서'(서식)도 신설했다.

지역주택조합 조합원 모집 신고나 주택건설사업계획 승인 신청 시 '토지의 사용권원 확보 증명, 토지사용 승낙서'를 제출하도록 하고 있으나 서식을 규정하지 않아 자체 계약서의 효력에 대해 이해관계자와 이견이 종종 발생했던 점을 개선하기 위한 것이다.

참고자료

• 〈반값아파트 정책〉, 《위키백과》
• 〈반값 아파트〉, 《시사상식사전》
• 김희선 기자, 〈'반값 아파트' 토지임대부 분양주택, 개인간 거래 가능해진다〉, 《연합뉴스》, 2024-03-04
• >리우, 〈반값 아파트란? (토지 임대부 분양주택 뜻과 새로 바뀌는 개정 사항)〉, 《네이버블로그》, 2024-03-20

같이 보기

• 아파트
• 분양가

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