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상가건물
상가건물(商街建物)은 사업자등록의 대상이 되는 상가가 있는 건물을 의미한다. 사업자등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록이다.
상가건물 임대 시
창업과 임대는 불가분의 관계이다. 본인이 건물주가 아닌 이상 점포를 임대해서 영업을 개시해야 하는데, 이 경우 여러 가지 따져야 할 것이 많다. 상가건물 임대차보호법상 보호 대상 임차인지 확인, 상가건물에 대한 등기부등본을 확인, 상가건물에 대한 건축물 관리 대장을 확인, 영업허가 또는 신고에 문제없는지 미리 확인, 동일업종에 대한 영업금지 혹은 업종 제한이 있는 상가인지 여부 확인 등이다.
창업을 준비하면서 꼭 거치게 되는 과정 중의 하나가 창업 업종에 적합한 사무실을 임대하는 것이다. 보통은 상가임대를 함에 있어 주변 상권, 보증금, 임대료를 많이 보며 상권이 좋고 임대료가 저렴하면 계약을 하게 되기 마련이다. 창업 초기에 있어 임대료는 상당한 부담이 되기 때문이다. 분명 임대료가 가장 중요한 부분이긴 하지만, 사무실을 고르고 임대차계약을 체결하면서 향후 법적으로 문제 될 부분이 없도록 처음부터 하나하나 꼼꼼히 따져보지 않으면 사업하는 동안 사무실 임대 문제로 계속 임대인과 분쟁이 계속되거나, 창업하는 업종의 인허가부터 어려울 수 있다.
먼저 해당 상가의 보증금 및 월세를 확인한 후 해당 지역의 환산보증금 한도를 확인해야 한다. 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)에 관한 임대차로서 그 임대차보증금이 법 시행령 제2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 하기 때문이다. 등기부등본을 열람하면 소유주, 근저당권설정, 가압류 등 상가건물을 둘러싼 권리관계를 확인할 수 있다.
'표제부'에서 주의해서 봐야 할 사항은 임대해야 할 상가건물과 지번이 일치하는지, 상가건물의 지목, 구조 및 면적 등이다. '갑구'에서는 상가건물 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항이 모두 일치하는지 주의를 기울여 확인하여야 하고, 압류나 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않은지를 확인해서 이러한 등기가 되어 있다면 임대료나 보증금이 저렴하다고 하여도 피하는 것이 좋다. 특히 가등기의 경우, 가등기에 기한 본등기가 이루어지게 되면 상가건물을 임대한 임차인은 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 이전 상가건물 소유자와의 사이에 임대차계약을 체결하여 임대차기간을 정하였다고 하더라도 이를 보장받을 수 없게 된다.
'을구'에서는 저당권이나, 전세권이 설정되어 있는지 확인해야 하고 복잡하게 설정이 되어 있어 향후 보증금 회수가 우려되는 경우라면 상가임대차 계약을 피하시는 것이 좋다. 저당권, 전세권이 설정되어 있다면 상가건물의 임차인은 법상 우선변제를 받을 수 있는 일정 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서는 저당권자나 전세권자보다 후순위 권리자가 된다. 따라서 임대한 상가건물이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액분만 보상을 받게 되기 때문에 임대보증금을 돌려받기 어려울 가능성이 크다. 부동산 등기부 등본을 열람하려면, 가까운 등기소를 방문하거나 인터넷으로 열람할 경우 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 가능하다.
건축물대장은 건축물의 소유 이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부이다. 상가임대를 할 때 상가건물의 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가임대건물의 지번이 일치하는지 확인해야 하고, 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여 상가임대를 하는 데 있어 적합한지를 확인해야 한다. 또한, 해당 점포의 정확한 임대평수, 위치, 건축물의 준공날짜, 점포용도 등을 살펴볼 수 있기 때문에 특히 임대평수를 확인해 임대차 보증금이나 임대료, 관리비 등을 납부하는데 참고해야 한다. 건축물관리대장은 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)에서 손쉽게 열람 또는 발급할 수 있다.
토지이용계획 확인서는 지역・지구 등의 지정내용과 그 지역・지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 자료이다. 이를 통하여 상가가 있는 지역이 재개발지역은 아닌지 등을 확인함으로써 상가가 포함된 건물이 향후 재개발 또는 재건축되어 임대가 종료되면서 권리금을 회수할 방법이 없어지게 되는 것을 미리 방지할 수 있다. 토지이용계획 확인서는 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)에서 손쉽게 열람 또는 발급할 수 있다.
업종별로 인허가 등록 업종(허가업종, 등록업종, 신고업종 등)이 있다. 해당 상가가 영업 불허가 대상일 수 있거나, 또는 기존 임차인이 폐업신고 등을 하지 않아 불허가될 가능성도 있다. 따라서 미리 시청 또는 구청 보건위생과에 영업허가 및 신고가 가능한지에 대하여 미리 알아보는 것이 좋고, 기존 임차인의 폐업신고서 사본 또한 미리 확인해두는 것이 좋다. 상가건물이 각 구분소유로 되었을 경우 집합건물법에 근거한 상가 관리단 규약이 존재하는데 이 규약에 동일업종 영업금지 또는 업종 제한 규정이 들어가 있는 경우, 상가임대차계약을 체결하더라도 그에 따라 금지 또는 제한을 받는 업종에 대한 창업은 할 수 없다. 따라서 미리 임대인 및 상가번영회 등에 확인하고 상가임대차계약을 체결하는 것이 좋다.[1]
상가건물 구매 시
상가에 투자하거나, 창업하기 위해서는 좋은 상가건물을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 최상의 상권과 입지 조건이라도 건물을 잘못 선택할 경우 큰 손실을 보는 경우도 많기 때문이다.
매수인과 창업자의 입장에서 좋은 건물을 선택하는 것은 생각보다 간단하지 않다. 매도인과 건물주가 이른 시일 내에 처분하기 위해 물건의 정보를 상세히 알려주지 않는 일이 허다하므로 스스로 건물의 하자 여부를 꼼꼼히 알아보는 노력이 필요하다.
특히, 다음의 5가지 사항은 놓치지 않고 상가건물을 고를 때 꼭 따져야 한다.
첫 번째, 공부상의 하자 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 계약 전 등기부 등본을 발급받아 건물에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 확인하는 작업이 필수입니다. 근저당권이나 가압류가 설정돼 있더라도 상가 입지가 좋다면 계약을 고려하되, 경매 등 만일의 사태를 대비해서 관할 세무소에서 확정일자를 꼭 받아둬야 한다.
두 번째, 테마상가 등 신축 건물의 경우에는 시공사 선정과 부지 매입을 제대로 하지 않고 분양하지는 않는지 확인해봐야 한다. 마찬가지로 토지 등기부 등본을 떼어 사업 부지에 대한 소유권을 시행가가 가졌는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계가 깨끗한지도 확인해 볼 사항이다.
세 번째, 최근 건물 관련 법령 중 소방관련 법률과 환경 설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족할 수 있는 상태인지 알아볼 필요가 있다. 예를 들면 스프링클러 등 건물의 설비가 최근 강화된 법령의 기준에 충족되는지 유심히 살펴보아야 한다.
네 번째, 건물의 용도를 정확히 파악한 후 건물선정을 해야 합니다. 관련 업종에 따라 용도가 정해져 있어 자칫 이 부분을 소홀히 하면 임차인 유치, 혹은 창업하려는 업종을 포기하거나 많은 비용을 들여 용도변경을 해야 하는 위험을 떠안을 수 있으므로 반드시 사전에 건축물관리대장을 확인해봐야 한다.
다섯 번째, 해당 시・군・구청 환경위생과에 정화조 용량을 문의하여 구두 또는 서면으로 확인받아야 한다. 또 전기, 주차장 설비 등에 관해서도 관할 부서에 미리 확인이 필요하다. 정화조나 전기 용량, 주차장 설비에 따라 들어올 수 있는 업종이 제한적일 수 있기 때문이다.
이처럼 상가는 주택에 비해 까다로운 부분이 많다. 또한, 소유 관계가 복잡하여 일반인들이 정확한 정보를 수집하기에는 무리가 따를 수 있기에 상가를 전문적으로 하는 부동산 전문가들의 조언을 받는 것도 중요하다.[2]
상가건물 건축 시
상가건물을 짓거나 증・개축할 때 시간과 노력이 많이 든다. '집 한번 잘못 지으면 10년 늙는다'라는 말이 있을 정도로 신경 쓰이는 게 한둘이 아니다. 상가건물을 지을 때 흔히 건축 그 자체만 강조한다. 지역에서 가장 멋지고 높게 지으려는 생각이 앞선다. 정작 중요한 입점 수요와 관련 입지는 별로 신경을 쓰지 않는 편이다.
보통 작은 상가건물을 개발할 때 '최대한 넓게, 높게' 지으려고 한다. 갈수록 건축비는 비싸지고 소매점 경기는 침체를 면치 못하고 있다. 전반적으로 확대되는 전자상거래 시장에 코로나 19가 기름을 붓고 있다. 오프라인 소매상권에 대한 부진이 장기화할 수 있다는 지적이 나오는 이유다.
상가건물을 지을 때 위층에 임대가 잘 되는 곳과 그렇지 않은 지역의 차이를 한번 알아보는 게 중요하다. 미분양과 공실의 후유증을 최소화할 수 있기 때문이다.
상가건물의 1층은 편의점, 화장품점, 부동산중개업소, 제과점, 약국 등 다양한 업종이 입점한다. 일상생활에 자주 활용되는 물건을 판매하거나 사람들의 눈길을 끌어야 하는 업종이 대부분이다. 반면 상층부는 은행, 병원, 학원, 체육시설, 유흥시설 등이 주로 문을 연다. 이들 이외 업종은 만족할 만한 임대료를 내기 힘들다. 그런데 병원, 학원, 체육시설 등은 잘되는 상권과 그렇지 않은 상권이 명확하게 구분된다.
예하면 초등학교가 없는 구역에는 초등학생 자녀를 둔 가정이 적을 가능성이 크다. 입시학원이나 태권도장 같은 시설에 대한 수요가 확 줄어들 수밖에 없다. 또 어린 자녀가 없으니 병원도 잘 가지 않게 된다. 노인 인구 비중이 높으니 체육시설과 같은 수요도 없다. 여러모로 고층에 자리하는 업종이 입점할 수요가 줄어드는 것이다.
서울처럼 사무실 수요가 많은 곳이 아니라면 상층부로 올라갈 임대 수요가 많지 않다. 특히 상가건물의 경우 연면적이 늘어나 법에서 요구하는 주차장 면적이 증가해 지하 주차장을 개설하게 될 수도 있다. 지하에 주차장을 만드는 비용은 같은 면적의 상가를 지상에 짓는 것의 거의 2배에 달한다.
건축하려는 사람은 대개 건폐율(토지 면적 대비 바닥면적 비율)과 용적률(토지 면적 대비 건축 바닥면적 합의 비율)을 법정 한도까지 다 찾고 싶어 한다. 그러나 초등학교 등 교육 시설이 없는 곳에서 최대 용적률을 활용하는 건 완공 후 부메랑으로 돌아올 수 있다. 건축비는 비용대로 들고 임대는 임대대로 되지 않아 그야말로 이중고를 겪을 수 있다.[3]
각주
- ↑ 최재윤, 〈상가건물 임대계약 전 살펴야할 사항〉, 《창업일보》, 2020-11-25
- ↑ 권강수, 〈상가건물 고를 때 5가지 꼭 따져라〉, 《한국창업부동산정보원》, 2017-05-29
- ↑ 김종률, 〈상가 건물 지을 때 주의할 점〉, 《한국경제신문》, 2021-02-24
참고자료
- 최재윤, 〈상가건물 임대계약 전 살펴야할 사항〉, 《창업일보》, 2020-11-25
- 권강수, 〈상가건물 고를 때 5가지 꼭 따져라〉, 《한국창업부동산정보원》, 2017-05-29
- 김종률, 〈상가 건물 지을 때 주의할 점〉, 《한국경제신문》, 2021-02-24
같이 보기
