신축건물(新築建物)은 새로 만든 건물을 말한다.[1]
건물신축계약서
건물을 새로 건축하는 것을 신축이라고 하며 그에 따른 공사를 수행하는 것을 건물 신축공사라고 한다. 건물을 신축하기 위해 공사 진행에 앞서 수급인과 도급 인간 공사 계약 관계를 체결하고자 작성하는 문서를 건물 신축 계약서라고 한다.
건물 신축 계약서는 도급 공사 계약으로 공사가 완료된 경우에 공사대금을 지급할 수 있다. 도급 공사의 경우 공사를 의뢰하고 공사 대금을 지급하는 사람이 도급인에 해당하며, 공사 대금을 받고 공사 업무를 수행하는 사람이 수급인에 해당한다.
건물 신축 공사에 앞서 반드시 계약서를 작성하여야 하며 공사에 따른 문제가 발생하는 경우 계약서를 토대로 분쟁을 해결하고 처리할 수 있도록 한다.[2]
주의점
먼저 건물을 신축을 하려면은 아래의 단계를 거치게 된다.
1. 용도지역에 맞춰 건폐율과 용적율을 맞추고 조경, 주차공간 등의 계획한 후 관할 지자체에 건축주가 건축허가를 받게 된다.
2. 건축허가가 떨어지면은 그 내용에 맞춰서 완공한 다음 건물의 사용승인을 받게 된다.
3. 그 이후 관할 지자체에서는 3~5일 이내에 직권으로 건축물대장을 발급하게 된다.
4. 이렇게 발급된 건축물대장을 가지고 등기소에 가서 건물에 대한 보존등기를 신청하면서 등기부등본상의 소유자로 등록된다.
건물을 분양하거나 매매 또는 임대를 하게 될 경우 건축주(보통은 등기부등본상의 소유자)와 하거나 적법한 위임권한을 가진 대리인(분양대행사)과 하면 된다.
여기에서 조심해야 하는 부분은 건축허가를 받은 후 사용승인이 나기 전 신축건물의 분양 또는 매매, 임대 계약을 하게 되는 경우다.
등기부상의 소유자 확인이 안되기에 건물에 대한 소유권이 있는지에 대한 법적 근거자료를 반드시 검토해야 한다. 이 과정에서 건물에 대한 기본적인 사항과 건축이 되어가는 과정 등도 같이 챙겨봐야 한다.
확인할 수 있는 서류로는 건물을 받치고 있는 토지등기부를 보거나, 건축허가서, 사용승인서(임시 사용승인서) 등이 있다. 사업자등록증도 같이 확인해 볼 수 있다.
건축허가서나 사용승인서의 경우 단순 확인에 그치지 말고 관할 지자체 건축과로 그 진위여부를 확인할 수 있다. 일반건물(상가건물, 원룸, 단독주택)의 경우 확인이 좀 더 수월할 수 있지만 분양하는 건물의 경우 건축주를 대신해서 별도의 분양회사가 있는 경우가 많다. 이 경우 건축주로부터 위임을 적법하게 받았는지 위임장과 위임용 인감증명서 등을 꼭 확인해야 한다. 그 외 분양 담당자의 신원을 확인하고 분양회사의 사업자등록증까지도 체크한 후 매매나 임대계약을 체결해야 한다. 간혹 의도적으로 또는 깜빡했다면서 관련 서류를 보여주지 않기도 하기에 주의가 필요하다.
토지등기부나 건물등기부가 있을 경우 금융기관으로 부터 어느 정도의 대출금액이 있는지도 확인해야 한다.
집합건물의 경우 이 대출금은 건물의 사용승인이 나고 보존등기가 되면 구분된 호수별로 공동으로 책임져야 하는 공동저당권이 된다. 그래서, 계약서 작성시 잔금(또는 중도금) 지급 전 언제까지 전부 또는 일부 상환한다는 취지의 특약사항을 명시해야 한다.
간혹 건물을 짓는 과정에서 회사 자체 사정의 어려움이나 건축 허가받은대로 건물을 짓지 않아서 장기간 공사가 중단되기도 한다. 또는 사용승인까지 다 받았다 하더라도 최초 분양하기로 한 구조와 다른게 건축이 되기도 한다. 그런 이유로 구분상가를 분양받을 때에는 계약금이나 중도금을 최대한 적게 지급할 수 있는 방안으로 해야 매수인에게 좀 더 유리하다. 또한 공사현장을 한 번씩 방문해 약속된 구조와 자재 등으로 공사가 진행되고 있는지의 확인하고 시정을 요구하는 것도 필요하다.[3]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
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