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다중주택
다중주택(多衆住宅)이란 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있고, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것으로 연면적이 660㎡ 이하이고 층수가 4층 이하(필로티 구조)인 주택을 말한다. 여기서 독립된 주거 형태를 갖추지 않았다는 것은 각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다.[1]
개요
보통 대학가 등지에서 흔히 볼 수 있는 유형의 주택으로, 입주자가 단독으로 사용할 수 있는 것은 자신의 방 하나뿐이며 거실과 부엌 및 화장실은 공동으로 사용하는 형태의 주택이다. 이것은 건축법상 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당된다.
분류
단독주택은, 단독주택・다중주택・다가구주택・공관(公館) 4가지로 분류하고 있다. 분류의 기준은 이용자, 층수, 면적, 세대수이다. 단독주택에는 다중주택・다가구주택・공관 외에도 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외)을 포함한다.
단독주택
단독으로 주택이 있는 것이다. 2층이던 3층이던 상관없이 한사람의 명의로 등기가 되어진 일반적인 주택을 단독주택이라고 볼 수 있다.
다중주택
다중주택은 하숙의 유형과 유사한 것이다. 따라서 독립 욕실은 계획할 수 있지만 취사시설은 공동으로 이용하도록 규정하고 있다. 층수는 3층, 연면적은 660㎡ 이하로 건축되어야 건축법 상 다중주택으로 인정받을 수가 있다.
① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것.
② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것.)
③ 연면적이 660㎡ 이하이고 층수가 3층 이하인 것.
다가구주택
다가구주택은 세대수(19세대 이하), 층수(3개층 이하), 면적기준(660㎡ 이하)으로 규정하고 있으며, 규정한 기준을 넘으면 공동주택으로 분류된다.
① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하일 것.
③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.
공관
공관은 건축법에서 별다른 설명이나 기준을 설정하고 있지 않는다. 공공기관의 기관장이 거주하는 주택으로 교회의 목사관이나 (일반)기업의 대표자 숙소 등이 공관에 해당한다.[2]
단독주택 고를 때 점검사항
- 교통접근성과 대중교통망
가장 먼저 점검해야 할 것은 교통이다. 도심을 떠나 전원생활을 하고픈 것일지라도 별장이 아닌 삶의 터전을 원하는 것이라면 무엇보다 출퇴근이 편해야 하고 이러한 점은 추후 팔 때도 가장 큰 영향을 미치는 요소가 되기 때문이다.
집 가까운 곳에 자동차를 이용하지 않아도 되는 통근 열차・광역전철・버스등 대체 대중교통수단이 있으면 한결 편리하므로 대중교통까지 꼼꼼히 점검해야 한다. 입주 시기에 맞춰 새롭게 개통되는 지하철이나 기차역, 고속도로 등이 있는지도 주시하는 것이 좋다.
- 출퇴근 시간과 자연환경
두 번째 점검 사항은 출퇴근 시간과 주변 자연환경이다. 출퇴근 시간과의 거리가 차량으로 2시간 이상 소요된다면 단독주택 생활을 오래 버티기 힘들기도 하거니와 주거만족도와도 매우 밀접한 관계가 있기 때문이다. 단독주택지는 주로 도시 근교에 있어 출퇴근이 불편하고 시간상 큰 부담으로 작용할 수 있어 단독주택을 고른다면 반드시 출퇴근 거리 시간을 꼭 점검해 봐야 한다. 또한, 전원의 여유로움과 도심의 편리함을 모두 경험하려면 강, 산, 공원, 호수 등을 갖춘 단지를 골라야 한다. 특히 운동 및 산책 등 여가를 즐길 수 있는 녹지공간이 마련된 경우라면 더욱 금상첨화이다.
- 도보 통행 가능 거리의 편의시설
주변의 생활인프라도 확인할 필요가 있다. 병원이나 대형마트 등 생활편의시설이 너무 동떨어져 있으면 불편하다. 일상생활에 있어서 꼭 필요한 문화시설이나 유통시설, 의료시설 유흥시설 등 도시기반시설을 이용하는 데 있어서 편리한지를 따져봐야 한다. 가능한 한 도보로 통행이 가능한 거리에 위치하는 게 좋다.
- 자녀의 통학거리
어린 자녀를 둔 30・40세대라면 학군이 잘 형성돼 있는지를 따져야 한다. 자녀의 학교 통학 문제는 물론 학군이 좋다면 수요가 꾸준하므로 단독주택의 단점으로 지적돼 온 환금성 문제를 해결할 수 있다. 또 임대 사업을 하더라도 조 더 쉽고 비싸게 세입자를 구할 수도 있다. 일반적으로 초등학교의 통학거리는 도보로 15분 정도, 중・고등학교는 30분 이내가 적당하다.
- 방범 시스템
방범은 주거 형태보다는 주거지역의 영향이 더 크다. 안정된 주거지역이라면 범죄율이 그리 높지 않지만 만약을 위해 방범을 위한 조치는 철저히 해두는 것이 필요하다.
집이 대로변에 있다면 가격은 비쌀지 모르겠지만, 쾌적성 및 사생활 침해가 발생하게 된다. 소음도 직면하게 되는 문제이므로 대로변과는 골목 하나 사이로 떨어져 있는 게 조용한 생활을 즐길 수 있는 비결이다. 조용히 살겠다고 골목길 끝에 집을 고르기보다는 대로변과 한 블록 정도 떨어진 집이 무난하다.
- 공간 설계
초기 전원주택은 대부분 대지 면적이 300㎡ 이상의 대형이었다면 최근에는 30・40세대의 젊은 층 수요가 늘면서 160㎡ 안팎의 소형 단독주택으로 변모하고 있다. 이와 함께 실사용 면적을 극대화해 공간 활용도를 높인 특화설계에 관심이 늘고 있다. 그뿐만 아니라 각자 생활방식에 맞는 공간을 구성할 수 있는지도 확인해봐야 한다.
- 소유권 이전과 재산권 행사 권리
단독주택을 고를 때 소유권 이전과 매입 이후 재산권 행사과정에서 잡음이 일어날 소지가 있는지도 따져봐야 한다. 단독주택을 구매할 때는 반드시 등기부 등본과 토지대장, 지적도와 토지이용계획확인원을 발급받아야 한다. 이들 대장에는 해당 토지의 위치, 면적, 권리관계, 토지의 형태 등 기본적인 사항과 주택건축의 제한사항들이 자세히 기록되어 있다. 구·시·군청에서 발급하는 토지이용계획확인원에는 건축 전에 반드시 알아야 할 도로 관계나 건축 제한 관계들이 명시되어 있다. 또한, LH에서 공급하는 단독주택지는 한 번 분양 받으면 소유권이전 등기 전까지 전매할 수 없다. 소유권 이전은 대개 분양 후 1~2년 뒤에 이뤄지는 데 그 이전에 팔려면 분양가 이하로 판 뒤 LH의 검인을 받아야 한다.
- 관리비 문제
단독주택을 고르는 마지막 점검 사항은 관리비이다. 단독주택은 아파트보다 난방이나 보안시스템이 취약해 관리비용이 많이 든다. 남향 위주의 실내배치와 이중 단열, 지열 난방과 태양열 난방을 이용해 관리비를 절감효과를 볼 수 있다. 특히 요즘은 지자체에서 단독주택 태양광·태양열 발전설비 설치비를 지원하기도 해 오히려 아파트보다 관리비가 저렴한 때도 있다. 햇빛과 바람이 잘 통하는지, 향과 배치도 꼼꼼히 살피고 관리비를 줄일 수 있는 여러 가지 요소를 갖추고 있는지 점검해 봐야 한다.[3]
주의점
평당 가격과 실제 비용면에서 한국에서는 너비당 시공비용을 책정하는데에 쓰이는 단위는 3.3 평방미터인 평이고 보통 평당 어느정도의 비용이 드는지를 이야기 한다. 문제는 실제의 건설비용이 평당의 시공비용으로 환산되는 것도 아닐뿐더러, 평당으로 시공비용을 계산한다고 할지라도 현실적으로 그보다 과다하거나 적게 되는 경우가 많다는 것이다. 실제 건설비용은 건물의 구조와 형태에 따라서 평당단가와는 전혀 무관한 액수의 건설비용이 지출된다.
같은 면적에 지어졌다 하더라도 복잡한 형태의 구성이면 같은 너비라고 해도 더 많은 금액이 지출되고, 반대의 경우라면 더 적은 금액이 지출된다. 애초에 평당이나 면적이 문제가 아니라 계획한 너비안에서 공사에 대한 기준을 어떻게 잡느냐에 따라 가격이 결정되고 실제 건설업체의 마진이 결정되는데, 단독주택 건설을 계약하는 소비자인 건축주들은 평당 몇 백만원의 건축비가 지출되고 소모되는지만 계산하려 드는 경향이 많다.
거래나 흥정을 할때에 창호는 무엇으로하고 자재는 무엇으로 하느냐에 따라 평당 얼마의 가격으로 협상하려는 경우가 많은데, 그러한 것이 무의미한 것이 대표적으로 창문을 예로들면, 창문의 종류가 3중창이니 시스템창이니가 문제가 아니라 건설을 계획한 도면에 나와있는 창호의 치수와 개수, 크기가 어느정도냐에 따라 실제의 가격이 결정되지 단순히 평당 가격으로 그 비용이 계산되지 않기 때문이다. 건설부지 면적이 동일하더라도 창문이 적거나 아니면 더 많으면 당연히 창호설치비용에서 차이가 난다.
결론적으로 보다 정확하게 지출할 건설비용을 설정하고 진행을 하려면, 개별 공사에 진행되는 자재비외 인건비가 어느정도 소요되고,구조적으로 어느정도의 시간과 노동력이 소모되는지를 대략적으로라도 알아야하며, 두루뭉실하게 평당단가를 가늠하기보다 실제 공사에 지출되는 비용을 정확하게 업자에게 물어볼 수 있고, 물어봐서 정확한 답변을 받을 수 있어야 보다 원활한 공사계약이 진행될 수 있다. 스스로 집을 지을때 이정도의 상식이나 정보 혹은 정보제공도 없이 지으려고 들거나 가격흥정을 하게 되면, 비용이 예상했던 예산보다 과다 지출되거나 반대로, 필요한 비용에 비해 지출이 너무 적어 건설도중에 중단되는 사태도 일어날 수 있다.
게다가 건설사에서 단독주택 비용으로 잡는 평당단가에는 싱크대 설치비용이나 가구 설치, 이전비용 등의 기타 잡다한 부대비용을 첨부하지 않은 경우가 있으므로 건축주가 단독주택건축에서 지출할 비용을 가늠하기 위해서는 정말로 많은 시간과 노력이 필요하고 이러한 것들을 다 신경쓰려면 엄청난 스트레스가 동반된다.[4]
동영상
각주
참고자료
- 〈다중주택〉, 《네이버지식백과》
- 〈단독주택〉, 《네이버지식백과》
- 〈단독주택〉, 《나무위키》
- 홍영주 기자, 〈단독주택 고를 때 따져봐야 할 체크포인트 10가지〉, 《한국주택경제》, 2016-10-07
같이 보기
