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재개발
재개발(再開發, Redevelopment, Urban Renewal)은 이미 있는 것을 더 낫게 하기 위하여 다시 개발함을 의미한다. 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말한다.
개요
재개발은 정비기반시설이 열악하고 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경 개선 등의 목적으로 시행하는 사업을 말한다. 이는 도시재개발법에 근거한 것으로 불량주택이나 공공시설 정비가 목적이다. 즉, 재개발은 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 새로 건설하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업을 말한다. 도시 인구의 증가나 산업기술의 발달로 인해 기존의 도시 또는 지구가 그 구실을 제대로 할 수 없게 되었을때 또는 새로운 변화에 적응할 수 있도록 도시 기능 갱신, 환경 개선, 토지 이용 고도화 등을 도모하는 것. 주로 재건축을 통해 이루어진다.
재개발은 사업인가, 관리처분, 착공 등의 절차를 거쳐 이뤄지게 된다. 우선 재개발을 위해서는 시나 도 등 지자체에서 '구역지정고시'를 받아야 하는데, 구역지정고시란 주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후 기본계획에 무리가 없다고 판단되면 재개발을 할수 있는 지역을 지정해 주는 것이다. 구역이 지정되면 정식 조합을 설립한 후 재개발 사업에 들어가는데, 재개발 조합은 재개발구역 안의 토지 등의 소유자 5인 이상이 재개발 사업 시행을 위한 조합정관(서울특별시재개발조합 정관준칙을 기준)을 작성하고 토지 등의 소유자 총수의 2/3 이상 동의를 얻어 구청장의 조합 설립인가를 받아야 한다. 그리고 사업을 시행하기 위해서는 토지 면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다.
재개발은 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위하여 시행되는 사업으로 도시 및 주거환경정비법이 적용된다. 재개발사업은 도시계획사업의 하나이기 때문에 사업 대상 구역의 지정 절차는 도시계획법에 따르고, 대상 구역에 대한 사업계획과 시행은 도시 및 주거환경정비법이 정하는 절차에 따른다. 재개발사업의 절차는 행정청 내부에서 대부분 이뤄지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가, 허가, 승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계 그리고 공사와 법정 절차에 대한 완료 단계 등 크게 4단계로 구분할 수 있다. 서울시는 도시 및 주거환경정비기본계획에 따라 무분별한 재개발을 방지하기 위해 2010년까지 3단계로 나눠 재개발을 시행하기로 방침을 세웠다. 1단계는 2004~2005년, 2단계는 2006~2007년, 3단계는 2008~2010년에 구역 지정을 신청하는 것으로 이루어진다.
「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 사업방식 중 하나로 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업으로 사업 시행방식은 사업시행자가 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나, 환지로 공급하는 방식이 있다. 주택재개발 사업과 도시환경정비사업으로 구분하며 시·도 조례 등으로 사업 구역 지정요건을 정하고 있다.[1][2][3]
유사 개념과 차이점
재개발은 일반 개발과 달리 일정 부분 공공 개발의 성격을 띄고 있다. 보통 재개발 플랜을 들고 오는 쪽이 지방 정부이기 때문이다. 재건축과 비슷하지만, 재건축과 달리 정비 기반 시설이 열악한 경우를 재개발이라고 한다. 쉽게 말해 건물만 새로 지으면 재건축, 낙후된 동네 전체를 도로 등 기반까지 싹 갈아엎으면 재개발이다. 재개발을 대단위로 묶어서 한방에 그 지역을 날리고 새로 계획도시를 짓는 수준까지 발전하게 되면 뉴타운 사업이 된다. 엄밀히 말하자면 뉴타운도 여러 개의 재개발·재건축 사업 단위가 모여 이뤄진 커다란 재개발 단위다. 단지 지자체와 주민의 필요에 따라 광역적인 틀에서 기반 시설 등을 더 기부하는 대신, 사업 절차나 개발 계획상의 특례를 적용해주는 법률인 도시재정비 촉진에 관한 특별법을 적용받는 지역이라는 것이 조금 다르다. 뉴타운 구역이라고 하더라도 뉴타운에 속한 개별 재개발구역은 도시및주거환경정비법 상의 사업 절차를 밟고 이 절차 중 도촉법 상에 규정된 것에 대해서는 완화된 규제를 적용받는다.[4]
법적 규정
기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고, 새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 된다. 법률에서는 이런 방식을 공용환권이라고 한다. 2016년부터 한국토지신탁 같은 부동산 신탁회사가 재개발을 단독으로 추진할 수 있게된다.[4]
유형
사업대상
- 도심재개발 : 노후화된 도심지역을 상업지역 또는 업무지역으로 재개발하는 것
- 주거지역재개발 : 불량한 주거환경을 개선하고 공공시설을 재정비하는 것
- 산업지역재개발 : 노후 산업단지나 노후 전통시장의 시설을 개선하는 것
사업방식
- 보전재개발 : 건물의 노후화 정도가 상당량 진행되었으나 철거할만큼 심각하지는 않은 상태이거나 역사적, 문화적으로 보존할 가치가 있는 지역에서 더 이상의 악화를 방지하고 현 상태를 유지관리하는 것을 주목적으로 하는 재개발. 재개발 중에서는 가장 원형이 유지된다. 사실상 도시재생과 큰 차이가 없다.
- 수복재개발 : 기존의 도시 골격을 그대로 유지한채 노후화된 건물이나 열악한 시설만 드러내어 교체하는 방식이다.
- 전면재개발(철거재개발) : 기존의 도시 골격을 완전히 철거하고 새로 만들어내는 방식으로 보통 재개발이라고 하면 이것을 일컫는다. 재개발 유형 중에서 가장 변화가 크며 공사 후 원주민의 재정착률이 가장 낮다.[4]
논쟁점
기존 도시조직의 파괴
대한민국의 도시 재개발이 워낙 대단위로 이뤄지다보니 발생하는 문제다. 수백년을 이어져 내려온 도로망과 필지 구조를 단순히 지역이 노후화 됐다는 이유만으로 전면철거 한 뒤로 새로 짓는 것이 옳은가 하는 문제가 있다.
아파트 위주의 재개발
대다수 지역들의 재개발은 기존 지역의 단독주택과 다세대주택, 연립주택을 부수고 아파트를 건설한다. 경우에 따라서는 다세대 주택이나 단독주택을 자투리 땅이나 구역의 제일 구석진 곳에 추가적으로 건설하는 경우도 있지만 극히 드물다. 이는 기존의 도시조직 내에 분포해 있는 다양한 건축 양식을 아파트라는 하나의 양식으로 획일화한다는 비판이 있다. 그러나 이것은 한국인의 취향과 한국 건축물들의 상태를 전혀 고려하지 않은 주장이다. 한국은 삼풍백화점 붕괴 사고 당시 전국의 모든 건축물 중 단 2%만이 안전한 건축물이었으며, 98%의 건축물은 재건축 또는 전면 철거 대상이었다. 체계적인 계획이나 감리 없이 마구잡이로 건물을 지어댔기 때문이다. 이런 마구잡이 부실공사, 날림공사는 1995년 삼풍백화점 참사 이후로도 한동안 이어져 1990년대 극후반부터 2000년대 이후에 한국에 타워팰리스를 위시로 한 초고급 주상복합 아파트들이나 빌딩들이 들어서고 나서야 해결되기 시작하였다. 장주기 건설을 이때부터 도입한 것이며 그 이전까지는 한국에서는 "10~20년 정도 쓰고 버릴 건물"만, 그것도 '부실하게' 지어댔던 것이다. 그래서 재건축, 재개발이 필수인 것이다.
저조한 재정착률
재개발조합에 가입한 조합원들 중 적지 않은 사람이 원래 그곳에 거주하던 사람이 아닌, 재개발이 된다는 소식을 듣고 주택을 매입해두었던 사람이나, 이후 조합원 입주권을 산 사람들이다. 재개발이 성공적으로 된다 하더라도 기존 거주자들 중에 상당수가 올라버린 땅값이나 개발 과정에서 내야 하는 부담금을 못 견디고 재개발 이후 입주권을 프리미엄을 받고 팔아서 다른 지역으로 떠나는 경우가 많기 때문이다. 그리고 그 지역 부동산을 헐값에 인수한 사람들은 재개발 후 뛰어오르는 가격으로 되팔고 다시 다른 재개발 지역을 노리는 악순환의 굴레가 계속되었다. 특히 과거 부동산 가격이 빠른 속도로 오르던 시절에는 부의 양극화와 사회문제를 만든 주범 중 하나이다. 현행 전면 철거 후 재개발보단 도시재생이 대안으로 잠시나마 떠올랐던 이유이기도 하다. 재개발로 지어지는 아파트들의 특성상 법적으로도 중소형 평수의 비율이 높게 건설되어야 해서, 중대형 평수 위주의 고급 아파트 단지가 나오기는 어렵다 보니 재개발 지역이 고급 아파트 단지로 개발되는 경우는 거의 없지만, 낙후된 재개발 지역에서 살던 원주민들에게는 고급 아파트가 아닌 중소형 평수 위주의 아파트 단지이고 조합원 분양가는 일반분양보다 싸게 분양됨에도 추가로 부담하는 돈이 부담스러울 수 있다. 이 때문에 현재 재개발 지역에서는 임대아파트 의무 공급을 규정하고 있으나, 이는 또 다른 갈등을 촉발한다. 옛날부터 계속 거주했던 조합원 중 재개발이 완료 된 아파트에 입주한 조합원이더라도 비싼 분양가를 내고 들어온 일반분양자들이나 투자적인 목적으로 프리미엄을 들어온 조합원과 경제력 부분에서 차이가 나는 경우가 많다보니 상대적으로 박탈감을 느낄 수도 있다.
임대아파트 의무 공급 및 소셜믹스
2000년대 이후로 재개발로 지어지는 아파트들은 세대수 중 일정 비율을 임대아파트 세대로 채워야 한다. 이는 재개발 이전에 살았지만 분양 형태로 재정착할 수 없는 원주민들을 배려하기 위한 목적인데, 부동산 업계에서는 소셜믹스라고 한다. 그 비율은 지역마다 달라서, 어느 지역이든 최소 5% 이상인데, 예를 들면 서울특별시는 재개발/재건축에서 임대아파트 요구 비율이 20% 이상으로 꽤 높고, 예외적으로 뉴타운 지구나 재건축인 경우 특례가 있어서 10%(20%의 절반)로 내릴 수 있다. 이렇게 재개발 사업에서 임대로 풀리는 것들은 주로 서울주택도시공사를 통해 장기전세주택으로 풀리곤 한다. 인천광역시나 경기도, 비수도권 지방은 2015년 재개발 사업 확대를 위한 주택법 개정으로 임대비율을 5%까지 낮출 수 있다. 인천광역시는 유정복 시장 취임 이후 재개발 사업의 임대세대 비율을 하한선인 5%로 내려주는 대규모 규제완화가 진행되고 있다. 모자라는 임대비율은 뉴스테이 재개발 구역을 대대적으로 늘려서(그래서 한국 뉴스테이 재개발 사업장의 절반이 인천시에 몰렸다) 메꾼다는 계획이다. 한편으로 재개발 사업에 결합한 뉴스테이로 가면 90% 이상을 임대로 채워버리는 경우도 있다. 이런 뉴스테이 재개발 사업은 한 차례 분양아파트로 짓는게 무산되어 신탁사(한국토지신탁 등)에 조합의 결정권을 넘겨버린 경우다. 이렇게 되면 조합원 외의 분은 전부 민영 임대아파트, 즉 뉴스테이로 풀리게 된다. 다만 이렇게 해서 생긴 임대아파트는 흔히 생각하는 임대아파트와는 다르게 입주하려면 초기 자금이 일반 임대대비 많이들며 평수도 20평 이상을 찾기 힘들고 대부분 영구임대 사이즈의 10평대 원룸이나 투룸 정도의 크기로 짓는다. 또 비율이 그리 높은 게 아니라 기존에 그 지역에 살던 사람 모두를 수용할 수도 없다. 또 재개발로 지어진 아파트 단지에 있는 임대가구 주민들이 분양가구 주민들에 의해 차별받는 사건도 많이 일어나고 있다. 대표적으로 임대동 주민들은 아파트 시설물이나 놀이터를 이용할수 없도록 담을 쳐서 놀이터로 못들어오게 막아버린 사건도 있다. 님비의 대상이 되고, 이쪽 임대동이나 임대호수에 사는 사람들의 명단을 분양받아서 들어온 사람들이 반상회 때 실명과 실호수를 돌려서 왕따를 시키는 경우도 있다. 아울러 주민이 아닌, 건물의 외부로도 왕따가 짐작되기도 하는데 그것은 주로 도색의 차이다.
민간자본 위주의 재개발
대한민국의 재개발은 토지등소유자가 조합을 설립하여 토지를 제공하면 은행·시공사가 자본과 기술력을 더해 아파트 단지를 건설하는 방식이 일반적이었다. 이 과정에서 은행은 조합이 가지고 있는 개발의 비전보다 조합이 어떤 시공사와 함께 재개발 사업을 진행하고 있는지, 즉 보증인이 누구인지를 보는 경향이 커졌기 때문에 대한민국 재개발 시장은 조합이 설립 이전부터 대기업 건설사의 활동비 보조를 받아 시공 단계까지 가는 대기업 위주의 판이 구축되어 왔다.[4]
관련 기사
- 한국토지주택공사(LH)는 공공재개발 원주민 맞춤형 재정착 지원을 위해 '공적역할 강화를 위한 공공재개발 주거 및 생활안정방안 연구용역'의 착수보고회를 오는 2022년 12월 27일 실시한다고 밝혔다. 이번 연구용역은 공공재개발사업 추진과정에서 원주민들의 재정착률을 높이고 주민들의 주거 및 생활안정 기반을 강화할 수 있는 종합 가이드라인을 마련하기 위해 추진됐다. 기존 재정착의 개념은 단순 사업대상지로의 복귀를 의미했으나, LH는 사업 준공 이후 주민들이 기존 생활지로 돌아와 새롭게 구축된 인프라로 편리한 생활을 할 수 있도록 지구 여건, 원주민들의 사회·경제적 특성 등 다양한 요인들을 고려하고 주민들이 실질적으로 원하는 지원방안을 발굴한다는 계획이다. 연구용역은 제안서 평가위원회 등 절차를 거쳐 한국주거학회 컨소시엄이 진행하기로 했다. 용역대상은 전농9, 장위9, 성북1, 거여새마을, 봉천13으로 서울시 내 공공재개발 사업지구 12개 중 사업 진행 단계 등을 고려해 선정됐다. 연구용역은 지구현황 분석, 원주민 설문조사, 주거 및 생활안정방안 및 지구특성화 방안을 내용으로 하며, 연구 과정에서 도출되는 관련 제도 등 정책 건의도 함께 이뤄질 예정이다. 원주민 설문조사는 기존 형식적인 설문에서 벗어나 주거, 경제, 생활 등 통합적인 시각에서 주민실태조사 형식으로 실시하고, 주민설명회 등을 통해 원주민들의 의견을 듣는 자리도 마련한다. 아울러 사업지구별로 입주민 유형을 주택소유자, 주택세입자, 상가소유자, 상가세입자로 세분화하고 거주형태, 고령자비율, 소득·소비 현황 등 유형별 특성을 파악해 맞춤형 전략을 제시할 예정이다. 현황 분석 결과는 원주민 유형별 주거 및 생활안정방안의 기본방향을 설정하는데 활용된다. 주거안정방안으로는 공사기간을 고려한 원주민 이주, 원주민 특성 및 선호도를 고려한 주택유형, 금융기법을 활용한 주거비 부담 경감, 커뮤니티 유지를 위한 부대시설과 프로그램 운영 등을 검토한다. 또 생활안정방안으로는 공사기간을 고려한 기존 상가 이주 및 영업손실 최소화 방안, 원주민 선호도를 반영한 마을공동체 사업 발굴 등을 검토한다.[5]
- 2022년 12월 27일 정비업계에 따르면 이날 오후 입찰 마감된 청량리6구역 재개발 사업은 GS건설 단독 입찰로 유찰됐다. 조합 측은 재공고를 내고 2차 입찰 절차를 진행할 예정이다. 조합 내부에서는 GS건설 단독 입찰을 환영하는 분위기다. 건설업황 악화로 대규모 정비사업지들이 시공사 선정 난항을 겪는 가운데 1군 건설사인 GS건설이 입찰하며 조합원들이 만족하고 있다는 것이다. 아울러 사업 추진도 빠르게 진행할 수 있어 반기고 있다는 게 조합 관계자의 설명이다. 청량리6구역 재개발 조합 관계자는 "본 입찰에 GS건설 한 곳이 입찰해 유찰됐다"며 "이날 바로 재입찰 공고를 내고 2차 입찰 절차를 밟을 것"이라고 말했다. 이어 "요즘 대형 사업장도 시공사 구하기 어려운 상황인데 조합원들이 GS건설 '자이'(Xi) 브랜드에 대한 호감도가 높아 입찰을 반기는 분위기다"고 덧붙였다. 앞서 열린 현장설명회에는 현대건설, 포스코건설 GS건설, 대우건설, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발, 한화건설 등 8개 사가 참석했다. 한편 청량리 6구역 재개발 사업은 서울시 동대문구 청량리동 205번지 일대 구역면적 8만3883.1㎡를 대상으로 한다. 이곳에는 지하 3층~지상 22층, 공동주택 21개동, 1493가구 등을 새롭게 짓는 프로젝트다. 사업비 규모는 약 4900억 원이다.[6]
동영상
각주
참고자료
- 〈재개발〉, 《나무위키》
- 〈재개발〉, 《네이버 국어사전》
- 〈재개발〉, 《행정학사전》
- 〈재개발〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈재개발〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈재개발〉, 《매일경제》
- 〈재개발〉, 《시사상식사전》
- 강세훈 기자, 〈LH, 공공재개발 원주민 재정착 방안 마련 나서…연구용역 착수〉, 《뉴시스》, 2022-12-26
- 한진리 기자, 〈4900억원 규모 '청량리 6구역' 재개발, GS건설 단독 입찰로 유찰〉, 《아시아타임즈》, 2022-12-27
같이 보기
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