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다가구주택
다가구주택(多家口住宅)은 건축법에 따라 한 가구가 독립해 거주하는 건축물을 말한다. 호별로 구분돼 있고, 실제 따로 거주한다고 해도 전체를 하나의 건물로 인정해 1주택자로 간주한다. 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼 있어 구분 소유할 수 없다.
다가구주택 요건
①지하층을 제외한 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외.
②1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하.
③19세대 이하가 거주.
다가구주택과 다세대주택 차이
다가구주택과 다세대주택을 구분하기 위해서는 우선 '세대'와 '가구'의 의미를 정확하게 알아야 한다. '세대'는 구분등기가 가능한 소유권이 있는 개념이며, '가구'는 구분등기가 불가능한 소유권이 없는 개념으로 이해하면 된다.
다가구주택과 다세대주택은 실제 외관상으로 비슷하므로 혼돈이 많이 되는 주택이다. 그러나 세대와 가구의 의미를 소유권으로 구분 짓고 나면 다세대주택과 다가구주택의 구분은 더욱 쉬워진다.
- 다가구주택
다가구주택은 건물 자체가 1인 소유이다. 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류되고 있다. 다세대주택처럼 각 호수를 하나의 주택으로 볼 수는 있지만, 분리해 소유하거나 분양하는 것이 불가능하다. 따라서 전체 건물에 대한 등기만 존재한다.
소유권은 한 사람만이 가질 수 있지만, 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 전체 면적 660㎡ 이하의 주택으로 19세대 이하, 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이며, 1층 바닥 면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 주차장을 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하면 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
또한, 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실 등이 갖추어져 가구별로 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것은 불가능하다. 즉, 각 호실별로 등기를 열람할 수 없기 때문에, 집주인이 나머지 호수를 임대하여 세입자가 들어와 산다. 흔히 우리가 아는 '원룸을' 생각하면 더 빠르게 이해가 된다.
- 다세대주택
다세대주택이란 한 건물에 '다수의 세대'가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는 주택을 말한다. 좀 더 자세히 설명하면, 한 건물 내에 다수의 세대가 살 수 있도록 건축한 4층 이하의 영구건물로 건물의 전체 면적이 660㎡ 이하로 건축 당시 다세대주택으로 허가받은 주택이다.
만약 다세대주택의 2개 동 이상을 지하주차장으로 연결한 경우 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥 면적에서 제외한다. 또한, 각 세대별로 방, 주방, 화장실, 현관이 확보되어야 하고 1세대 최소면적은 20㎡ 이상이어야 한다.
다세대주택은 각 호수마다 소유주가 다른 공동주택이다. 즉 세대별로 집주인이 다르기 때문에 등기부 등본을 열람할 경우 각 호실별로 열람이 가능하며, 각 호수별로 매매나 분양할 수 있다.
하나의 건물에 소유권이 있는 주택이 많이 모여있기 때문에 건축법상 공동주택으로 분류되며, 흔히 우리가 '빌라'라고 부르는 것이 대표적인 다세대주택이다.
다가구주택은 건축법에 의한 건축물의 용도 상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이다. 즉, 다세대주택은 구분소유이며, 다가구주택은 단독소유다. 다가구주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이며 다세대주택은 4층 이하로 규정하고 있다.
이런 소유권 때문에 다세대 주택은 임대소득, 양도소득 과세 대상에 속하고, 다가구 주택은 과세 대상에 속하지 않는다.
다가구주택과 다세대주택 세금 차이
다가구주택과 다세대주택은 여러 가구가 사는 주택이 공통점이지만 '주택 수'에 따른 세금 차이가 있다. 다세대주택은 구분등기가 되어 있기 때문에 각각 한 채의 독립주택으로 볼 수 있다. 다세대주택을 통째로 가지고 있다면 호수별로 주택 수를 계산하기 때문에 다주택자가 되는 것이다. 예를 들어 13세대 다세대주택을 통으로 소유하고 있다면 13채의 집을 보유하는 것으로 판단하게 된다.
반면 다가구주택은 여러 가구가 살고 있지만 하나의 단독주택으로 보기 때문에 다가구 주택을 통으로 소유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 양도세에서 유리한 편이다. 다세대주택을 다가구주택으로 바꾼다면, 다세대주택을 다가구주택으로 용도 변경하고 용도 변경일로부터 2년 이상 보유한 후 통째로 팔면 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
여기에 장기보유특별공제도 용도 변경일부터 양도일까지의 보유 기간을 계산하여 연 8%씩 적용된다. 단 조정대상지역이라면 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 거주요건을 반드시 채워야 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
다가구 주택을 무허가 불법 증축한 건물이라면 향후 매도 시 세무당국에서는 실질 과세의 원칙에 따라 다세대로 분류해 세금폭탄을 맞을 수 있으니 주의해야 한다.
세입자가 주의해야 할 점
다가구주택과 다세대주택은 건물 외관상 큰 차이가 없다. 따라서 전・월세 세입자라면 계약 전 등기부등본을 확인해 보아야 한다. 건축물의 세대별로 구분등기가 되어있다면 다세대주택, 그렇지 않다면 다가구주택이다.
전입신고 시 다가구주택은 건물주 1인 소유이기 때문에 지번만 정확히 적으면 호실은 적지 않아도 된다. 그러나 다세대주택에 입주한다면 호실까지 정확하게 기재해야만 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
이와 함께 전세금을 지키기 위해 '전세금반환보증보험'에 가입하기 전에 다가구주택인지, 다세대주택인지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 전세금반환보증보험은 다가구주택은 호수별 전세금액과 월세 보증금, 계약 시점과 기간, 임차인 이름 등을 적어서 제출해야 한다. 사실상 집주인의 동의가 없으면 보증을 받기가 불가능하다. 집주인이 협조를 해주지 않아 보험 가입이 어려운 경우가 종종 있다.
반면, 아파트와 같이 구분등기가 가능한 다세대주택의 경우 보험 가입이 쉽다. 다만, 다세대주택을 매매할 경우 개별 등기가 가능하기 때문에 건물 자체에 대한 보증금이 아닌 입주하려는 호실의 대출 여부와 액수를 반드시 확인하고, 등기부등본과 건축물 관리대장을 함께 따져보고, 각 서류에 담긴 정보들이 일치하는지 반드시 확인해야 한다.[1]
각주
- ↑ 박성환 기자, 〈헷갈리는 다세대·다가구주택 어떻게 구분할까?〉, 《뉴스시》, 2021-05-15
참고자료
- 〈다가구주택〉, 《위키백과》
- 박성환 기자, 〈헷갈리는 다세대·다가구주택 어떻게 구분할까?〉, 《뉴스시》, 2021-05-15
같이 보기
