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민간임대주택
민간임대주택(民間賃貸住宅)은 임대 목적으로 제공하는 주택(토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다)으로서 임대사업자가 시장 · 군수에게 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
민간건설 임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 및 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택을 말한다. 민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
또한 임대기간에 따라 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 장기일반민간임대주택과 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택인 단기민간임대주택으로 구분한다.
개요
민간임대주택은 임대사업자가 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 주택을 말한다.
민간임대주택으로 운영될 수 있는 주택에는 토지를 임차하여 건설된 주택, 준주택, 일부만을 임대하는 주택이 있다. 여기에서 준주택이란 전용면적이 85m2 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔을 말한다. 일부만을 임대하는 주택이란 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 말한다.
민간임대주택의 유형은 다음과 같다. 민간임대주택은 아래와 같은 구분 외에도 임대주택을 마련하는 방법에 따라서 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 민간건설임대주택과, 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간매입임대주택으로 구분하기도 한다.
1. 공공지원민간임대주택 : 임대사업자가 다양한 방식으로 공공지원을 받아 주택을 건설 · 매입하는 방식으로서, 임대료 및 임차인의 자격 제한을 두고 10년 이상 임대하는 주택
2. 장기일반민간임대주택 : 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택
상세
민간임대주택 구분 협동조합형 민간임대 공공지원 민간임대 (기업형) 민간임대 (단기일반, 장기일반, 기업형) 사업방식 민간부지를 확보히고 협동조합을 설립. 조합원 납입금을 초기 자본으로 출자하고 HUG의 PF보증으로 건설자금을 대출받아 임대아파트를 신축 조합원에 우선 임차해 임대기간 경과 후 분양권을 제공하는 사업방식 사업주체가 민간개발지구나, 단지 개발 시총 세대수의 50% 이상을 민간 임대로 조성, 공공자금을 지원받아 아파트를 건설하고 임대운영 후 분양하는 사업형태 (사업주체가 초기 자금을 부담, 임대 세대수의 20% 이상은 특별공급)
민간부지에 임대아파트를 건설하여 사업주체가 직접 임대 운영하는 형태 임대가 조합원들이 직접 개발 방식으로 시세보다 낮은 임대가 (사업 필요비용 적용, 시세 90% 미만 산정 가능)
일반공급 : 주변시세의 95% 미만 설정 특별공급 : 주변시세의 85% 미만 설정
(정부 및 해당 시점의 규제 받음)
사업주체 산정 가능 (주변 시세수준 산정 가능)
임차인 모집 모집 신고 후 자체 모집 모집공고 후 청약홈을 통한 모집 모집공고 후 자체 청약 혹은 청약홈을 통한 모집 임대가 상승 임대료 조정 없음(관리비 별도) 年 5% 이내 조정 가능(관리비 별도) 年 5% 이내 조정 가능(관리비 별도) 임차인 우선 분양권 분양전환 우선권 있음 분양전환 우선권 없음 사업 주체에서 결정 분양가 산정 최초 모집시기 산정 분양가로 분양 전환 사업 주체에서 결정(주변 시세 수준) 사업 주체에서 결정(주변 시세 수준) 임대기간 10년 10년(2년마다 연장, 최대 10년) 단기 4년/장기 10년(2년 마다 연장) 입주자격 제한없음 일반공급 : 무주택자(미달 시 유주택자 가능) 특별공급 : 소득요건 및 입주자격 설정
제한없음 청약통장 해당없음 해당없음 해당없음 거주제한 해당없음 해당없음 해당없음 대출비율 규제없음 규제없음 규제없음 HUG 보증 납입 임대 보증금 납입 임대 보증금 납입 임대 보증금 양도세 해당없음 해당없음 해당없음 취득세 해당없음 해당없음 해당없음 기타과세 해당없음 해당없음 해당없음
종류와 특징
공공지원 민간임대주택은 정부가 민간사업자를 선정하여 지원하는 주택으로 임대료 상승률이 제한되고 청약자격이 확대되는 등 일반 민간임대주택에 비해 다양한 혜택을 제공한다.
공공지원 민간임대주택은 크게 뉴스테이, 리츠형 민간임대, 행복주택으로 구분된다.
뉴스테이는 'New Seoul Temporary Housing'의 약자로 2013년부터 시행된 공공지원 민간임대아파트의 대표적인 유형이다. 뉴스테이는 한국토지주택공사LH가 민간사업자를 선정하여 지원하는 주택으로 임대료 상승률이 5% 이내로 제한되고 청약자격이 확대된다. 뉴스테이는 2022년까지 총 50만 가구를 공급하는 것을 목표로 하고 있다.
리츠형 민간임대는 'Real Estate Investment Trust'의 약자로 민간사업자가 자본금을 모아 공모리츠를 설립하고 공모리츠가 주택을 임대하는 방식의 공공지원 민간임대아파트이다. 리츠형 민간임대는 임대료 상승률이 5% 이내로 제한되고 청약자격이 확대된다.
행복주택은 2018년부터 시행된 공공지원 민간임대아파트의 유형으로 청년 신혼부부 고령자 주거취약계층 등에게 저렴한 임대료를 제공하는 주택이다. 행복주택은 임대료 상승률이 2% 이내로 제한되고 청약자격이 확대된다.
일반 민간임대주택은 민간사업자가 자력으로 건설하여 무주택자에게 임대하는 주택이다. 임대료 상승률은 법적으로 제한되지 않지만 민간임대사업자는 임대차보호법의 적용을 받는다.
장점과 단점
- 장점
- 임대료 상승률이 제한되어 있어 주거비 부담이 적다.
- 청약자격이 확대되어 무주택자가 쉽게 청약할 수 있다.
- 입주자격이 까다롭지 않아 누구나 신청할 수 있다.
- 임대차보호법의 적용을 받기 때문에 임대인의 일방적인 계약 해지로부터 보호받을 수 있다.
- 단점
- 일반 공공LHSH임대아파트에 비해 임대료가 다소 비싸다.
- 입주경쟁률이 높다.
- 10년뒤 분양전환의 여부의 불투명
입주조건
민간임대아파트는 만 19세 이상 대한민국 국적을 가진 사람이면 누구나 신청 가능하다. 다만 청년이나 신혼부부 등 특정 계층만 모집하는 경우 해당 자격 요건을 충족해야 한다. 좀 더 자세히 살펴보면, 공공지원과 장기일반 2가지 종류로 나누어 볼 수 있다.
먼저 공공지원은 기본적으로 만 19세 이상이면서, 해당 주택 건설지역 거주자면서 무주택세대구성원이어야 한다.
공공지원은 말 그대로 공공의 지원을 받기 때문에 주변 시세 대비 90~95%의 임대료로 공급이 된다. 그리고 이 중에서도 특별공급 물량은 시세의 70~80% 수준으로 더 저렴하게 공급이 된다. 그렇기에 소득을 보는 등 자격 조건이 조금 더 까다롭다.
보통 아래와 같은 조건들이 추가되지만, 세부적인 사항은 각 단지의 입주자모집공고문을 확인해야 한다.
- 청년 특별공급: 상기 기본 조건 + 만 19~39세 이하 & 월평균소득 120% 이하
- 신혼부부 특별공급: 상기 기본 조건 + 혼인신고일로부터 7년 이내 & 월평균소득 120% 이하
반면 장기일반은 공적 지원을 받지 않기 때문에 자격 제한이 거의 없다고 봐도 무방하다. 그러니 만 19세이상이라는 연령 조건을 충족하면서 일반적인 청약 자격만 되면 모두 넣을 수 있다.
참고자료
- 〈민간임대주택〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈민간임대주택〉, 《부동산용어사전)》
- 〈민간임대주택에 관한 특별법〉, 《국가법령정보센터》
- 〈민간임대주택이란〉, 《더브리즈》
- 포토잼이, 〈민간임대주택 정의, 종류, 특징, 장점과단점 정리〉, 《포토잼이일상공유소》, 2023-11-13
- 기로킴, 〈민간임대아파트 뜻 입주 조건 및 장점 단점 정리〉, 《네이버 블로그》, 2022-0-26
같이 보기
