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빌라
빌라(villa)는 다세대주택과 연립주택을 통칭해 일컫는 말이다.
어원
빌라(Villa)는 주택의 한 종류로 영어로 교외의 '별장'이나 '저택'을 뜻하는 단어이다. 어원은 고대 로마의 농지(교외의 넓은 농지, 플랜테이션)를 뜻하는 'villa'이며, Village, Villain 단어와 어원은 같다. 빌라는 원래 고대 로마 때나 중세 시대 초기에는 '농지'라는 뜻이었다. 오늘날에는 쾌적한 생활을 즐기려고 교외나 자연 속에 지은, 여가를 위한 독립주택을 말한다.
개요
대한민국에서 빌라는 다세대주택(연면적 660㎡ 이하 4개층 이하)과 연립주택(연면적 660㎡ 초과 4개층 이하)을 통칭해 일컫는 말로 일반적으로 아파트보다 한 단계 아래 상품으로 취급받는다. 넓은 주차장이나 놀이터 등 기본적인 커뮤니티 시설이 거의 없고, 주변 환경 또한 아파트 대단지보다 정비가 안 된 곳이 많기 때문이다.
사실 한국에서 관련법상 빌라라는 주택은 없다. 빌라는 건축법상 공동주택의 한 종류인 다세대 주택과 연립주택을 통칭하는, 주택시장에서 편의상 쓰는 말이다. 다세대・연립주택은 4층 이하(1층이 주차장이면 층수에서 제외) 저층 주택이다. 언제부턴가 다세대・연립주택에 '○○빌라' '○○빌'이라는 이름을 붙으면서 빌라가 자연스레 '저층 주택'의 대명사가 됐다. 원래 빌라(villa)는 유럽에서 산이나 호숫가에 지은 별장 등을 이르는 고급 주택인데, 다세대・연립주택을 분양하면서 '고급스러움'을 강조하기 위해 가져다 쓴 것이 그대로 굳어 버린 것이다.
주택시장에선 다세대최근 몇 년간 아파트값이 급등하자 틈새시장으로 빌라가 재조명되며 투자자들이 몰렸다.연립주택 외에 단독주택의 한 종류이자 외관상 다세대 주택과 똑같은 다가구주택(주택으로 쓰는 층이 3층 이하)도 빌라라고 부른다. 현장의 부동산중개업소들은 '주택 수요자 대부분은 주택 종류를 아파트와 빌라, 단독주택 정도로만 구분한다'며 '마당이 있는 1~2층짜리 집은 단독주택이고 나머지는 그냥 다 빌라'라고 전했다.
고급 주택을 이르는 명칭이 국내에 들어와 서민주택의 대명사가 됐지만, 국내에서도 모두 서민주택만 있었던 건 아니다. 서울 방배・한남・청담동 등지엔 대형 고급 빌라가 많고, 이들 빌라는 주변 아파트보다 훨씬 비싸다. 아파트가 확산하기 전까지 빌라는 주택시장의 대세이기도 했다. 주택시장에서 차지하는 비중도 60% 정도였다. 하지만 서울에선 재개발・재건축 사업이 본격화하면서 그 비중이 30% 정도(2019년 말 기준)로 확 쪼그라들었다. 낡은 빌라를 아파트로 재개발・재건축한 영향이다. 수도권은 빌라 비중이 현재 22% 정도인데, 서울과는 달리 신도시 영향이 크다. 일산・판교 등 수도권에 신도시를 대거 개발하면서 아파트 위주로 공급해 상대적으로 빌라 비중이 줄었다.
비중만 준 게 아니다. 아파트가 계속 발전하면서 빌라는 점점 서민주택으로 굳어져 갔다.
대기업이 짓는 아파트와 달리 개인이나 중소 업체가 지어 공급하다 보니 아파트보다 품질도 떨어지는 편이다. 관련법상 공동주택관리 의무대상이 아니어서 대부분 관리실도 없다. 보안이나 쓰레기 분리수거 등 전반적으로 관리가 허술할 수밖에 없는 이유다.
이 때문에 빌라는 아파트보다 상대적으로 가격이 저렴한 편이다. 지역에 따라, 또 지은 지 얼마나 됐느냐에 따라 가격이 천차만별이지만 대개 인근 아파트 전셋값보다 싼 편이다.
빌라의 장단점
빌라의 장점
- 아파트보다 동일 면적 대비 가격이 저렴하다.
- 매매가, 전셋값 역시 같은 지역에 있는 아파트에 비해 훨씬 저렴하므로 금전적 여유가 안 되는 사람들이 거주하기 적합하다.
- 관리비가 아파트보다 매우 저렴하다. (관리비 자체가 없는 곳도 있음)
- 고시원, 원룸과 비교하면 제대로 된 구조를 가진 주거공간이다.
- 보통 대로변보다 조용한 주택가에 많이 모여 있으므로 조용한 생활을 누릴 수 있다.
- 신축 빌라의 경우 보안 문제, 엘리베이터, 현관 보안키 등 많이 설치되고 있다. 특히 대단지 빌라면 빌라 단지 내에 마트, 커뮤니티 시설, 경비실 등이 갖추어진 곳도 있다.
- 2021년 이후 대도시에서 도시재생이 실패한 이후 낡은 빌라촌 재개발이 활성화되고 있어 긴 시간이지만 어찌 됐든 기다리면 저렴하게 아파트로 바꿀 수도 있다. (중・소도시는 이런 경우가 많이 없다.)
빌라의 단점
- 빌라는 기본적으로 아파트처럼 별도의 관리사무소나 경비실이 없어 빌라 내・외부 관리가 잘되지 않는다.
- 아파트와 비교하면 턱없이 주차공간이 부족하다. 최근에 빌라 1층 부분을 기둥으로 세우고 공간을 주차장으로 활용하는 필로티 구조로 된 빌라들이 많은데 그래도 가구당 주차대수가 열악하다.
- 단지가 형성되어 있고 경비원이 상주하고 있는 아파트에 비해 치안 및 관리가 안 좋은 경우가 많다. 보통 빌라는 골목에 있는 경우가 많은데 골목이 좁고 CCTV 설치가 안 된 곳도 많으며 아파트보다 거주인구가 적고 단지 개념이 없어 주택가에 모여있어 조용한 환경이다. 아파트는 보통 담장을 둘러싸여 있고 관리사무소, 경비실이 존재하고 거주인구가 많아 수상한 점이 발견되면 금방 티가 나고 외부인에 대한 통제도 어느 정도 가능한 편이지만 빌라는 그렇지가 못해 범죄에 취약한 부분도 있고 특히 빌라 골목 사이사이로 청소년들의 흡연 문제도 있다. 연식이 오래되지 않은 빌라들은 공동 현관 보안, CCTV, 보안카드, 보안키 등 보호가 어느 정도 되고 있다지만, 연식이 오래된 빌라나 그렇지 못한 빌라도 많아 보안 및 치안에 문제가 있는 경우가 많다.
- 아무래도 같은 동네여도 바로 옆에 있는 아파트와 비교해 집값이 대체로 많이 싸기 때문에 서민 주거지 혹은 낙후된 이미지를 주기도 한다. 특히 관리 안 된 오래된 한, 두 동 소형 빌라들은 이끼나 곰팡이가 많이 껴있고 하수구 냄새도 심하게 나는 곳도 있어 안 좋은 이미지가 있다.
- 엘리베이터가 많아지는 추세지만, 아파트처럼 무조건 엘리베이터를 만들지 않아도 되기 때문에 엘리베이터가 없는 경우 이사할 때 불편한 점이 있다. 사다리차를 사용하면 해결되는 문제지만 위에 내용에도 있듯이 큰 대로변이 아닌 골목이나 좁은 구역에 모여있는 경우가 많아 사다리차가 진입하지 못하는 빌라도 상당히 많은 편이다. 이사할 때 사다리차가 진입 가능한지 미리 알아둬야 한다.
- 쓰레기 무단투기의 이유가 되는 쓰레기 분리배출 공간이 적거나 아예 없는 곳이 많다. 따라서 보통 건물 앞에 버리게 되는데 미관, 위생상 좋지 못하기도 하고, 길고양이들까지 돌아다닌다면 최악의 상황이 일어날 수 있다.
- 옆 건물과 바로 붙어있는 경우가 많아 일조권 측면에서 불리하다. 필지에 따라선 진입도로에 면한 면 외에는 삼면이 건물로 둘러싸인 경우도 꽤 많다.
- 집값 상승을 크게 기대하기 어렵다. 관리비가 저렴하다는 것은 반대로 보면 관리가 허술한 부분이 많다는 뜻이기도 하다.
- 층간소음이 심하다. 모든 빌라가 그렇진 않고 아파트도 층간소음 문제가 많지만, 층간소음이 심한 곳은 위아래 양옆 소음까지 들리는 곳도 있다. 특히 원룸 형태의 빌라는 더욱 심한 편이다.
- 빌라에 대한 인식이 안 좋다. 초등학교 아이들 사이에서도 '빌 거지'란 말이 나올 정도이다. 인식이 너무 나빠지다 보니 아파트에서만 살아온 사람에겐 빌라는 '사람이 살 수 없는 무언가'가 있다는 듯한 취급을 받기도 한다. 어릴 때부터 빌라에 살면서 큰 불편함을 느끼지 못한 사람들도 역시 왜 인식이 이 정도로 안 좋은지 황당해할 수도 있을 정도이다.
- 빌라가 노후화되더라도 재건축을 기대하기 어렵고, 된다 해도 보상이나 신축 건물 입주 등의 조치가 아파트 재건축보다 열악하다.
장점보다 단점이 많이 쓰여 있지만, 빌라도 빌라 나름이고 위치에 따라 상황이 달라질 수도 있다. 치안이나 주변 인프라 등이 열악해 빌라를 싫어하는 사람도 있고, 조용하고, 생각보다 살기 좋아 만족하면서 사는 사람도 많다. 교통, 인프라, 편리함 등을 중요하게 생각하는 사람은 빌라가 잘 맞지 않지만, 이것도 역세권의 빌라나 큰 도시에 대단지 빌라라면 해당되지 않는다. 아파트가 비싸고 인기 있는 이유가 있는 만큼 빌라의 단점이 더 잘 보이는 건 어쩔 수 없는 부분이지만, 지역 및 주변 환경을 잘 따져보고 고른다면 웬만한 건 보완이 가능하므로 본인 상황에 맞게 신중히 고르는 것이 중요하다.
빌라 매매 현황
한국부동산원에 따르면, 2021년 1∼12월 서울의 빌라 매매 건수는 총 6만4821건으로 집계됐다. 이는 같은 기간 전체 주택(단독・다가구・다세대・연립주택・아파트) 매매 건수 12만6834건의 51.1% 수준으로, 지난 2006년 관련 통계가 집계되기 시작한 이후 가장 높은 수치다.
2021년 전체 주택 매매 건수에서 빌라가 차지하는 비율은 2020년(37.9%)보다 13.2%포인트(p) 증가했다. 서울 주택 매매 시장에서 빌라가 차지하는 비중은 2014년 27.9%에서 2021년까지 7년 연속으로 증가세를 보였지만, 1년새 오름폭이 13%p를 넘은 것은 2021년이 역대 최고다.
같은 기간 아파트 매매 비중은 39.2%에 그치며 처음으로 40% 아래로 떨어졌다. 빌라 매매 비중이 아파트 매매 비중보다 높은 것은 2007년(빌라 44.0%·아파트 41.3%)에 이어 두 번째다. 2020년까지만 해도 아파트 매매량은 빌라보다 통상 월간 2∼3배까지도 많았다.
지역별로는 은평구의 빌라 매매 비중이 69.4%로 가장 높았다. 이외 ▲강북구(68.2%) ▲광진구(63.0%) ▲강서구(62.4%) ▲양천구(61.9%) ▲송파구(59.5%) ▲금천구(58.3%) ▲관악구(57.9%) ▲강동구(53.2%) ▲마포·동작구(각 52.8%) ▲중랑구(52.1%) 순이다.
업계에서는 빌라 거래량 급등의 원인으로 높은 아파트 가격을 꼽는다. 아파트 매매는 장기간 가격 급등에 따른 피로감, 대출 규제와 금리 인상 압박 등이 겹치면서 2021년 매매 건수가 큰 폭으로 줄었다. 한국부동산원에 따르면, 2021년 12월 서울 평균 아파트값은 11억5147만원인데, 빌라 평균 매매가는 3억5284만원으로 아파트값의 3분의 1도 되지 않는다.[1]
노후 빌라 비율
토지・건물정보업체 밸류맵이 20년 이상 된 수도권 빌라 비율을 조사한 결과 서울은 전체 빌라 중 42.2%, 경기도는 51.2%, 인천은 79%로 나타났다.
서울의 구별로 보면 관악구는 전체 빌라 중 78.7%가 20년 이상 됐고, 종로구(71.5%) 중구(70%) 성동구(59.6%) 용산구(57.4%) 양천구(52.1%) 등이 20년 이상 된 노후 빌라가 많았다.
경기도는 포천(84.1%) 이천(82.8%) 안양시 동안구(81.8%) 용인시 처인구(80.5%) 광명(76.6%) 군포(76.2%) 등이 20년 이상 된 빌라가 많았다.
인천은 계양구(92.7%) 미추홀구(91.2%) 동구(87%) 등 대부분 지역이 20년 이상 된 노후 빌라가 많았다.
수도권 전체로 보면 57.4% 빌라가 20년 이상 된 셈이다.
도시 및 주거환경정비법에 따르면 20년 이상 된 빌라가 3분의 2 이상을 차지하는 지역은 각 지방자치단체 조례에 따라 재개발 구역으로 지정할 수 있다.
전문가들은 20년 이상 된 빌라가 많다고 해서 그 지역이 무조건 재개발 지역으로 지정되는 것은 아니지만 일단 그 가능성이 크다는 점에서 참고할 만하다고 조언한다. 또한, 노후 빌라가 적은 지역일수록 재개발 지정으로 인한 시세차익보다는 역세권 위주로 임대가 잘 되는 알짜 빌라에 투자할 필요가 있다고 말한다.
기본적으로 빌라는 지하철역에서 도보 5분 이내 역세권 빌라와 1층에 주차가 가능한 필로티 구조(건물을 지상에서 분리해 1층에 만들어지는 공간)가 인기다. 아파트 재건축이 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되는 것과 달리 재개발은 관리처분인가가 난 지역 빌라를 매입하면 조합원 지위를 얻는 게 아니고 현금청산을 당할 수 있다는 것도 알아야 한다. 또한, 증산4구역, 신길2구역, 방학역 인근, 연신내역 인근, 쌍문역 동・서 측, 부천 원미구 등 도심 공공주택 복합사업 후보지로 지정된 곳들 역시 해당 지역 빌라를 매입하면 현금청산 대상이다. 따라서 빌라 매입 전 그 지역이 현금청산 대상 지역인지 공인중개소 등을 통해 꼼꼼히 문의할 필요가 있다.[2]
각주
- ↑ 김송이 기자, 〈“아파트 매매량 추월하더니”… 지난해 서울서 팔린 주택 절반은 ‘빌라’〉, 《조선일보》, 2022-02-10
- ↑ 박준형 기자, 〈지금 묻어두면 돈 될만한 '알짜 빌라촌' 바로 여기〉, 《매일경제》, 2022-03-04
참고자료
- 〈빌라〉, 《위키백과》
- 〈빌라〉, 《나무위키》
- 김송이 기자, 〈“아파트 매매량 추월하더니”… 지난해 서울서 팔린 주택 절반은 ‘빌라’〉, 《조선일보》, 2022-02-10
- 박준형 기자, 〈지금 묻어두면 돈 될만한 '알짜 빌라촌' 바로 여기〉, 《매일경제》, 2022-03-04
같이 보기
