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신축빌라
신축빌라는 현재 분양하는 빌라로 첫 입주를 하게 되는 집을 말한다.
개요
보통 새로 지어진 빌라를 신축빌라라고 한다. 반의어로 오래된 빌라를 뜻하는 구축빌라가 있다. 만약 같은 동네에 도로 하나를 사이로 빌라 두 단지가 있는데, 하나는 구축 하나는 신축이라 하고 다른 조건이 비슷하다는 전제 하에 대부분의 사람들은 같은 가격을 주고 굳이 옛날 빌라를 가지는 않을 것이다. 따라서 사람들이 일반적으로 신축빌라를 선호하는 만큼, 일반적으로 신축이 부동산 값이 더 높다.[1]
신축빌라의 단점
- 신축빌라에는 거품이 많이 끼어있다.
신축빌라에 끼어있는 거품은 크게 두 가지다. 높은 분양가, 그리고 리베이트.
신축빌라가 지어질 때 바로 옆에 한달전에 지은 신축빌라 분양가가 3억이었다면 지금 지어지는 신축빌라는 분양가가 못해도 3억 1천에서부터 시작한다. 이건 주변 땅의 시세와 자재 시세 등으로 인해 합리적으로 원가가 결정되어 분양가가 책정된다기 보다는 그냥 새로 지을 때마다 못해도 천만원씩 계속 올라가는 거라고 보면 된다. 현재와 같은 부동산 상승기에서는 빌라도 같이 올라간다.
몇년전만해도 수도권 신축 1~2억이면 구했고 그것도 비싸다고 분양이 안되는 경우도 허다했는데, 요즘 지어지는 신축빌라들은 당연히 예전보다 인테리어적으로도 발전했고(시스템 에어컨, 천장 매립 공기청정기, 일괄소등버튼 등) 멋져진 것이 사실이지만 인테리어 업자에게 정말 넉넉히 5천만원주고 인테리어 풀로하면 충분할 금액에 보다 더 얹어서 분양하고 있다고 생각한다.
신축빌라를 보러갈 때 보통 주변에 신축빌라가 지어지고 있다는 정보를 알면 직접 갈 수도 있겠으나 요즘 같은 시대에 바로 앞에 뭐가 지어지는 지도 모르는 상황이 대부분이라, 보통은 인터넷이나 네이버 부동산을 통해 신축빌라 매물을 접하고 그 업자를 통해 신축빌라 투어를 하는 경우가 대부분이다.
이 투어란 것은, 관심있는 지역에 지어지고 있거나 분양 중인 신축빌라를 업자가 데리고다니며 구경시켜주는 것이다. 보고나서 마음에 들면 그 업자를 통해 계약하는 것이다.
근데 이 신축빌라 업자들이 당연히 자선사업가는 아니다. 신축빌라 소개업자들은 리베이트(R)라하여 분양을 하고나면 떼먹는 수수료가 있다. 그 금액이 대략 500~1000만원 수준이라하여 적지 않은 금액이다. 신축 빌라 한채 분양 가격이 요즘같이 수도권 3~4억하는 시점에서 500~1000만원이라하면 꼴랑 얼마 안되어 보일 수 있지만 직접 일을 해서 돈을 번다고 생각할 때 절대 적은 금액이 아니다. 그리고 이 신축빌라 업자들이 신축빌라에 내장재나 외장재 바닥 마감 어떤 자재가 쓰였는지 전용면적은 정확히 얼마인지 이 빌라를 지은 업자는 어떤 사람인지 이전에 지었던 빌라들의 평가는 어떠한지 앞으로 곰팡이나 누수의 문제는 없을지 이런 점들에 대해 상세하게 상담해주고 설명해주는게 아니라 그저 신축빌라를 돌고다니며 간단하게 보여주고 설명해주는 선에서 그친다.
그런 상황에서 내가 이 신축 빌라를 분양받고나면 이 업자에게 500만원~1000만원에 해당하는 돈을 번다는 것을 생각해보면...글쎄 하는 일에 비해 받아가는 돈이 굉장히 많다는 생각이다.
솔직히 말하면 거품이 껴있는 것이다. 열심히 돈벌어서 양아치 같은 사람에게 소고기 한우 먹이는 꼴인 것이다. 심지어 이 신축빌라 소개 업자들은 하자보수예치금이 얼마가 예치되어있는지 뭐 이런 자세한 부분에 대해서는 관심도 없고 알지도 못한다. 조금만 깊게 대화를 나눠보면 일반인보다도 모르는 것이 많은게 사실이다. 그리고 망설이는 모습이 보이거나 분양이 잘 안되는 빌라의 경우 자기가 먹는 리베이트 액수에서 조금 차감하여 이사비를 지원해준다거나 입주 청소 지원, 분양가 조금 할인 등 혜택을 준다하여 꼬드기는 경우도 있다.
한 열 명 보여주면 한 명이나 계약을 할까말까한 현실 상황도 알지만 그래도 그 한명이 뒤집어 쓰는 돈이 적지 않다는 생각에는 변함없다.
그러니 정말 계약을 할거라면 업자를 끼지말고 차라리 마음에드는 신축빌라 분양 홍보관에 직접 따로 방문하여 분양가격 협의를 해보는게 낫다. 그렇게 해서 분양가를 조금 깎을 수 있다면 적어도 업자에게 들어가는 비용은 아낄 수 있을 것이다.
- 신축빌라는 그냥 합리적인 이유없이 비싸다. 그냥 더 비싸다.
요즘 아파트 가격이 높아짐으로 인해 빌라로 수요가 넘어오고 있는게 사실이다. 그래서 신축 빌라 가격도 점점 올라가고, 그에 따라 준신축 혹은 구축빌라(지은지 10년 넘은)들 가격마저도 조금씩 올라가고 있는게 현실이다.
아파트와 비교해보자면, 아파트는 요즘같은 집값 폭등기에 분양가가 보통 제일 저렴하다. 요즘 아파트는 청약 당첨돼서 분양받을 때 이거 일단 분양받고나면 앞으로 못해도 1~2억은 오른다는 말을 하는게 현실이다. 그러나 신축빌라는 보통은 분양가가 제일 비싸다. 신축빌라는 보통 그 근처 빌라들보다 시세가 못해도 5천에서 1억은 비쌀 것이다.
주변의 준신축(지어진지 5년이내) 같은 평수대 빌라가 2억이라면 신축은 못해도 2억 5천~3억은 한다는 얘기다. 그냥 비싸다. 사람에 따라 난 무조건 새집에서 첫입주해서 살고 싶고 그에 따른 프리미엄정도야 지불할 수 있다는 분들이 계실 수도 있다. 그러나 그 프리미엄 값이 높다는 건 부정할 수 없다.
- 신축빌라를 사게 되면 팔고 나올 때 굉장히 힘들다.
빌라는 보통 집값 상승기에도 특별히 재개발이나 집 앞에 지하철역이 생기는 등 평생에 한번 생길까말까한 특별한 이슈가 없다면 집값도 잘 오르지 않는다. 거기에 신축빌라는 무조건 팔고 나올 때 내가 분양받았던 가격 그대로도 받기가 힘든게 사실이다. 왜냐면 주변 시세라는게 있는데 내가 분양을 3억에 받았다고 한들 고작 1~2년 먼저 지어졌던 빌라 매물이 2억에 올라와 있는데 내가 3억에 올린다고 받아줄 사람이 없다.
우리동네 기준으로도 바로 옆 아파트가 5천에서 2억까지 오를 때 빌라는 고작 500~1000올려서 파는게 전부였다. 빌라는 정말 특별한 경우 아니면 가격이 잘 안오른다. 또 같은 빌라끼리 경쟁이 붙게되어 신축이 자꾸 생겨나고 내 빌라는 구축이 되어가서 년식이 되어갈수록 건물도 관리가 잘 되지 않아 가격이 깎인다고 보는게 맞다. 아파트처럼 관리가 되는 편도 아니기 때문에 같은 년식 대비 아파트보다 상당히 낡아 보인다.
이런 점들이 신축빌라를 팔고 나올 때 제값받기 힘든 이유다.
- 신축 빌라는 대부분 대출끼고 산다. 사기 전에 대출에 대한 고려도 무조건 해봐야 한다.
대출에 대한 고민이 없는 채로 어버버하다 신축빌라 업자에게 혹하여 그 자리에서 대출 진행까지 다 하고 하루만에 일사천리로 빌라를 구매하시는 경우도 있는데, 절대 그렇게 하시면 안된다. 집 구하는게 사실 쉽지 않고 집을 볼 때 어디서부터 뭘 봐야할지 모를 수도 있고 빌라 투어 다니는게 정말 피곤하고 힘들 수 있지만 그럴 수록 정신 바짝차리시고 합리적인 결정을 하도록 노력해야 한다.
신축 빌라 가격이 많이 올라오면서 사실 빌라를 알아보시는 분들이 무리해서 대출을 받는 경우는 있어도 올 현금으로 빌라를 구매하는 경우는 정말 드뭅니다. 이건 직접 신축빌라 업자에게 가셔서 내가 현금 2억정도 있다고 말씀해보시면, 보통 그 돈 가진 사람 정말 없다면서 대출 조금만 받으시면 되신다고 할 것이다.
신축빌라를 분양하겠다하면 기본적으로 대출 상담을 해주게 된다.
저도 대출상담이나 한번 받아보시라길래 받아보았는데, 주택담보대출을 통해 이자 3프로대로 대출액을 1억만 받았을 때도 30년동안 원리금 균등상환으로 월 42만1604원씩 상환해야된다고 나왔다.
물론 대부분의 분들이 대출을 최대한 빨리 상환해서 온전히 내 집으로 만들것이기때문에 월 42만원씩 30년을 꼬박 다 내는 분들은 거의 없겠지만, 이것이 무슨 말이냐하면 우선 신축빌라를 구매하시는 분들 상당수가 대출을 안받아보셨거나 신혼부부 첫 집 구매하시거나 이런 경우가 많이 있다.
또 중요한 점은 신축빌라는 대출이 잘나온다는 점이다. 기존의 구축 빌라들은 이미 주변의 매매가라든지 빌라의 매매가 몇건 이루어진 후여서 시세가 형성되어있으므로 대출을 받을 때 그러한 기준으로 대출이 나온다.
신축빌라는 정해진 가격이 없어 감정가를 받게되고 이 감정가를 높게 띄워서 대출을 받을 때 이 감정가를 기준으로 대출이 나오게 되니 1억 나올거 1억 5천까지 받을 수 있거나 그렇게 된다.
그래서 빌라 홍보를 보면 실입주금은 500만원만 있어도 가능하다는 그런것들이 있는 것이다. 그래도 요즘은 투기과열지구 조정지역 등으로 대출한도가 제한되어 실입주금 요구액도 상당히 높아지긴 하였다. 수도권 기준으로 1억은 필요하다고 보인다.
여튼 정말 빌라가 좋고 아파트보다 빌라를 선호하시는 분들은 문제가 없지만 힘들게 돈 모아서 '월세 40만원 낸다치면 내 집이 생기는거네?'라고 간단히 생각하여 대출에 대한 큰 고민없이 질러버린 후에는 그 여파가 상당히 클 것임을 생각하셔야된다는 것이다. 이자로 나가는 돈은 상당히 아까운 돈이다. 또 대출을 갚고 났을 때도 오히려 집값이 올라서 그간 냈던 이자보다도 더 수익을 보기가 쉽지 않은게 빌라인만큼 개인적인 생각으로는 빌라는 최대한 상태 좋으면서 저렴한게 좋다.
- 깡통 전세 조심
신축빌라를 분양할 때 매매는 하지 않고 전세만 놓는 경우도 있다. 이런 경우 매매를 놓지 않는 특별한 이유가 있음을 의심해봐야 한다. 보통 빌라는 매매하고나면 팔고 나오기도 힘들고 팔때도 손해보고, 그러니까 그냥 청약이나 노리면서 적당히 전세로 살자는 생각도 할 수 있는데 신축빌라 전세는 조심해야 한다. 주변 빌라 전세들보다 시세도 높을 뿐더러 가격을 높게 띄워 전세를 놓은 뒤 매매가를 전세가보다 약간만 올리거나 전세가 그대로 한푼도 필요없이 갭투자를 할 수 있다고하여 명의를 넘기는 경우도 있다.
혹은 바지사장을 두어 임대인 명의를 옮긴 뒤 잠적하는 등...
요즘은 전세를 들 때 보증보험이 가입되는지 여부를 꼭 확인해서 전세는 한두푼이 들어가는게 아닌만큼 꼭 보증보험 가입을 하시길 권한다. 그리고 이왕이면 빌라 전세도 신축말고 좀 지어진지 된 빌라로 구하는 것이 좋다. 왜냐하면 신축빌라의 경우 어떤 하자가 발생할지 모르는데 그런 하자가 발생했을 시 정말 어디서 문제가 발생했는지 원인을 처음부터 찾아야되는 문제가 발생한다. 구축 빌라라면 이미 문제가 되는 상황을 수리했거나 아니면 같은 곳에서 문제가 발생할 경우 원인 파악이 쉬우니 처리도 훨씬 빠를 수 있다는 장점이 있다.[2]
빌라 매매 현황
한국부동산원에 따르면, 2021년 1∼12월 서울의 빌라 매매 건수는 총 6만4821건으로 집계됐다. 이는 같은 기간 전체 주택(단독・다가구・다세대・연립주택・아파트) 매매 건수 12만6834건의 51.1% 수준으로, 지난 2006년 관련 통계가 집계되기 시작한 이후 가장 높은 수치다.
2021년 전체 주택 매매 건수에서 빌라가 차지하는 비율은 2020년(37.9%)보다 13.2%포인트(p) 증가했다. 서울 주택 매매 시장에서 빌라가 차지하는 비중은 2014년 27.9%에서 2021년까지 7년 연속으로 증가세를 보였지만, 1년새 오름폭이 13%p를 넘은 것은 2021년이 역대 최고다.
같은 기간 아파트 매매 비중은 39.2%에 그치며 처음으로 40% 아래로 떨어졌다. 빌라 매매 비중이 아파트 매매 비중보다 높은 것은 2007년(빌라 44.0%·아파트 41.3%)에 이어 두 번째다. 2020년까지만 해도 아파트 매매량은 빌라보다 통상 월간 2∼3배까지도 많았다.
지역별로는 은평구의 빌라 매매 비중이 69.4%로 가장 높았다. 이외 ▲강북구(68.2%) ▲광진구(63.0%) ▲강서구(62.4%) ▲양천구(61.9%) ▲송파구(59.5%) ▲금천구(58.3%) ▲관악구(57.9%) ▲강동구(53.2%) ▲마포·동작구(각 52.8%) ▲중랑구(52.1%) 순이다.
업계에서는 빌라 거래량 급등의 원인으로 높은 아파트 가격을 꼽는다. 아파트 매매는 장기간 가격 급등에 따른 피로감, 대출 규제와 금리 인상 압박 등이 겹치면서 2021년 매매 건수가 큰 폭으로 줄었다. 한국부동산원에 따르면, 2021년 12월 서울 평균 아파트값은 11억5147만원인데, 빌라 평균 매매가는 3억5284만원으로 아파트값의 3분의 1도 되지 않는다.[3]
동영상
각주
- ↑ 〈신축〉, 《나무위키》
- ↑ Uto-Pia, 〈신축빌라를 가지 말아야 하는 이유(다섯가지)〉, 《na27》, 2021-03-20
- ↑ 김송이 기자, 〈“아파트 매매량 추월하더니”… 지난해 서울서 팔린 주택 절반은 ‘빌라’〉, 《조선일보》, 2022-02-10
참고자료
- 〈신축〉, 《나무위키》
- 김송이 기자, 〈“아파트 매매량 추월하더니”… 지난해 서울서 팔린 주택 절반은 ‘빌라’〉, 《조선일보》, 2022-02-10
- Uto-Pia, 〈신축빌라를 가지 말아야 하는 이유(다섯가지)〉, 《na27》, 2021-03-20
같이 보기
