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재건축아파트
재건축아파트는 노후된 아파트를 재건축한 아파트를 말한다. 아파트가 노후되면 곳곳에 문제가 생긴다. 외벽에 금이 간다던지, 수도에서 녹물이 나온다던지... 등등 이렇게 거주환경이나 안전에 문제가 생기면 그 아파트 단지를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것이다.[1]
한국의 아파트는 모두 철근 콘크리트로 만들어져 있으며, 철근 콘크리트는 의외로 수명이 짧아 건축된 지 30~50년 정도가 지나면 강도가 약해지기 시작한다. 때문에 이런 공동주택은 안전성 검사를 정기적으로 해야 하는데, 공동주택의 안전성이 일정 수준 미만으로 떨어지면 더 이상 사용할 수 없으며 철거해야 한다.
물론 그 아파트에 살던 사람들은 계속 집이 필요하므로, 아파트를 철거하는 데서 끝나는 것이 아니라 그 자리에 새로운 아파트를 짓고 거기에 다시 들어가 살게 되는데 이것이 재건축아파트이다.
아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 막대한 비용이 소요되므로, 재건축해서 새로 지은 아파트는 철거된 아파트보다 가구 수를 대폭 늘려서 지으며, 추가된 가구들을 분양해 그 수익으로 철거+신축 비용을 충당한다. 집값이 비싼 아파트인 경우 새로 분양한 가구에서 나온 수익이 철거+건축 비용을 충당하고도 남는 경우도 있으며 그 경우 "재건축 조합원"(기존 공동주택 거주자들)들이 수익을 나눠갖는다. 반면 추가 가구 분양 수익이 철거+신축 비용에 못 미치는 경우 조합원들이 비용을 부담해야 한다.[2]
개요
한국의 재건축아파트는 기존 아파트의 최소 나이가 30년이 되어야만 재건축 할 수 있다. 물론 이는 사업이 가능하다는 의미일 뿐 실제 사업을 하기 위해서는 더 오랜 시간이 걸리는 게 통상적이다. 그래서 1971년 준공돼 2021년 50살이 되는 여의도 시범아파트나 1979년 준공된 은마아파트 같은 대단지에게 재건축은 아직도 먼 이야기이다. 그런데 1990년대에 이미 한차례 재건축을 마치고 수년 후면 또다시 재건축 연한을 채우는 단지들이 있는데 이런 아파트는 재건축하면 '재재건축아파트'가 된다.
서울 마포구 도화동에 위치한 '마포삼성아파트'의 전신은 1962년 국내 최초의 대규모 단지형 아파트로 조성된 '마포주공아파트'이다. Y자형 동 설계나 개별 연탄보일러 난방 등 당시로서는 획기적인 시설을 갖춰 '연예인 아파트'로 소문이 나기도 했었는데 광활한 동 간격과 6층이라는 낮은 층수, 노후화로 인해 재건축을 원하는 주민들이 생겨났다. 주민들은 무려 '1987년' 재건축 추진위원회를 결성하고 재건축 사업을 추진하기 시작한다. 국내 최초의 아파트 재건축 추진위원회가 탄생하는 순간이었다. 갖은 진통 끝에 1994년 '삼성건설'이 마포주공아파트를 마포삼성아파트로 재건축 하며 국내 최초 대단지 아파트 재건축 사례로 이름을 올렸다. 마포주공아파트를 지을 당시 한국주택공사를 이끌던 박기석 총재가 1994년 재건축을 할 때에는 삼성건설 회장 자격으로 사업에 뛰어든 점도 세간의 관심을 끌었다.
한편 마포아파트보다 이른 1957년 국내 기술로 건설한 최초의 아파트인 종암아파트는 마포아파트보다 5년 늦은 1999년 종암SK아파트로 재건축됐다. 참고로 국내 최초의 리모델링 사업을 진행한 곳도 마포이다. 마포 용강아파트가 공동주택 리모델링의 근거가 주택법에 마련된 2003년 시범단지로 첫 리모델링을 진행한 바 있다.[3]
재건축 아파트 분양권
서울 재건축 아파트는 2년 이상 살아야 분양권을 준다. 정부가 6·17 대책을 통해 서울 등 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 주기로 했다.
2년 거주 요건을 채우지 못한 조합원은 분양신청 자격을 박탈하겠다는 강력한 조치여서 이 조건에 미달한 조합원들의 반발이 예상된다.
현재 재건축 사업에는 주택 소유자에게 거주 여부와 관계없이 조합원 자격을 부여하고 있다. 이에 따라 주택 소유자는 누구나 조합원 자격을 얻어 상대적으로 저렴한 가격에 재건축 분양을 받을 수 있다. 이 때문에 재건축이 실거주자들의 주거환경 개선이라는 목적 외에 투자 수단으로 사용되는 실정이다.
정부는 이처럼 재건축이 투기 수단으로 변질되는 것을 막기 위해 수도권 투기과열지구의 재건축에서 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용하기로 했다.
2년의 기산 시점은 현재 소유한 주택 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 때까지다. 연속 2년이 아니더라도, 전체 거주 기간을 합해 2년을 채우면 된다.[4]
재건축아파트 요건
재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 '조합설립인가'를 받아야 한다. 조합설립인가가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/3 이상이 동의를 해야 한다. 역으로 말하면 땅 지분이나 아파트 건축물 등 소유자 중 75%가 동의한다면나머지 25%가 반대해도 매도청구 소송을 통해 소유권 취득이 가능하다. 이 경우 개발이익이 포함된 시가로 매매를 하지만 2018년 2월 9일 시행되는 도정법에서는 시가라는 말이 빠져 논란이 예상된다.
준공 30년이 경과한 아파트만 재건축이 가능한데, 아파트 소유자는 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있다. 물론 그 비용이 주는 쪽, 받는 쪽 서로 간 차이가 나는 경우가 많다. 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다.
층간소음이나 벽간소음, 수도관 및 난방 배선 등의 노후화와 같은 사회적 문제로 제기되는 중대한 결함이 지속되어서 삶의 질이 계속 저하될 경우 재건축을 허용하는 새로운 법규를 국회에 따로 상정하는 경우가 많으며, 조합설립인가를 좀 더 빨리 하기 위해 필요한 기간을 종전보다 더 줄여주고 느슨한 법규를 개정할 필요가 있다는 주장도 있다. 허나 주민들의 반발도 만만치 않기 때문에 재건축은 항상 신중해야 하는 부분이다.[2]
동영상
각주
- ↑ 스물다섯에 시작하는 재테크, 〈진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건 - 스물다섯에 시작하는 재테크〉, 《티스토리》, 2021-08-22
- ↑ 2.0 2.1 〈재건축〉, 《나무위키》,
- ↑ 박윤선 기자, 〈국내 최초의 ‘재재건축 아파트’ 어디가 될까?〉, 《서울경제》, 2020-09-03
- ↑ 김동규 기자, 〈6·17대책 서울 재건축 아파트, 2년 이상 살아야 분양권 준다〉, 《연합뉴스》, 2020-06-17
참고자료
- 〈재건축〉, 《나무위키》
- 김동규 기자, 〈6·17대책 서울 재건축 아파트, 2년 이상 살아야 분양권 준다〉, 《연합뉴스》, 2020-06-17
- 박윤선 기자, 〈국내 최초의 ‘재재건축 아파트’ 어디가 될까?〉, 《서울경제》, 2020-09-03
- 스물다섯에 시작하는 재테크, 〈진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건 - 스물다섯에 시작하는 재테크〉, 《티스토리》, 2021-08-22
- 정순우 기자, 〈30년 노후 아파트 재건축… 2027년 착공해 2030년부터 입주한다〉, 《조선일보》, 2024-01-11
- 민소운·김수진·주보배 기자〈'30년 아파트' 재건축 규제 완화에…반응은 시큰둥, 왜?〉, 《노컷뉴스》, 2024-01-22
같이 보기
