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은마아파트
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은마아파트는 서울특별시 강남구 대치동에 위치한 대단지 아파트이다. 건폐율은 20%, 용적률은 204%이다.
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개요[편집]
- 은마아파트는 강남 개발이 본격화된 1970년대에 지어진 강남 1세대 아파트의 상징이자, 주변으로 5개 고교가 이전해 와 강남 8학군을 이룬, 강남 최고의 교육 환경의 상징, 1996년부터 27년 동안 재건축 추진 중인 강남 재건축 유망주의 상징으로 꼽힌다. 당시 시영이나 주공아파트처럼 저층으로 짓기엔 수익률도 낮았고, '강남 베드타운 개발' 계획인 만큼 대형 단지로 아파트를 지었다. 은마아파트는 압구정 현대아파트, 구(舊) 개포주공 1단지 아파트에 이어 강남구 세대 수 3등 아파트다. 송파-강동도 은마아파트처럼 습지대를 대거 간척한 경우여서 큼직큼직한 도시계획이 가능했다. 舊 잠실주공1-4단지아파트, 舊 잠실시영아파트, 올림픽선수기자촌아파트, 둔촌주공아파트 (전국 아파트 중 세대수 1등) 등. 당시 건축에 대한 명확한 양식, 틀이 잡혀있지 않아 건설사 아파트마다 형태가 제각각이었다. 1980년대 중반 노원구 상계주공이나 과천주공 등은 소형/대형 평수가 다양화되고, 은마아파트처럼 1개 층 14~17세대 같은 거대한 복도 현상은 줄어들었다. 1990년대 1기 신도시 등은 이 현상이 더 강해져 층당 2세대뿐인 대형 평수 아파트도 흔해진다. 2000년대 이후 주상복합의 대형 펜트하우스는 2층당 1세대(복층)도 간혹 있다.[1]
- 은마아파트는 서울 강남 지역의 개발로 지어진 2번째 대단지 아파트이다. 강남구 최대의 주거 전용 대단지로 1979년 12월 두 차례에 걸쳐 입주했다. 36년 동안 강남 아파트의 상징이었다가 1996년부터 추진 중인 강남 재건축 존버의 상징으로 유명하다. 다만 대부분의 집 주인들이 실제 거주하는 것이 아니라 2년에 6~8억짜리 전세를 놓고 딴 곳에 살고 있는 현실을 감안하면 재건축 추진이 수월할지는 미지수이다. 은마아파트 가격이 최고점을 찍은 뒤 빚을 내어 들어온 사람들에게는 은마아파트가 2015년 이전까지도 큰 부담으로 작용하고 있었다. 사방면에 삼성로, 영동대로, 남부순환로, 도곡로를 끼고 있으며 지하철 3호선 대치역을 사이에 둔 역세권이다. 또한 강남 8학군이며, 도곡로, 남부순환로에 학원가가 있기 때문에 최상의 교육 환경을 가지고 있다. 학여울역도 근처에 있긴 하지만 은마아파트 쪽에 출구가 없고 아파트 출입구로 접근하려면 먼 길을 돌아가야 하기 때문에 주민들은 주로 대치역을 이용하며, 대치역까지 걸어가기엔 부담스러운 동문이나 후문 근처 주민들은 서울 버스 강남01을 이용하여 삼성역으로 가는 경우도 있다. 그래서 인천국제공항으로의 접근도 편리한 편이고, 실제로도 은마아파트가 있는 블록에 공항버스 정류장이 몇 개 정도 있다. 이 지역에서 유학과 해외여행 수요가 많다는 것을 감안한다면, 충분한 메리트. 다만 서울 경전철 위례신사선은 학여울역에서 은마아파트와 맞은편 아파트 쪽의 북쪽 출구를 내는 계획안이 있어서(출구 3개 증설) 경전철 역을 통해 출입할 수 있게 된다. 2000년대 들어 재건축 때문에 아파트 보수를 차일피일 미루다가, 결국 시설 및 설비 노후화로 인해 배관 터짐, 엘리베이터 고장, 그리고 도로 파손, 아파트 복도 콘크리트 파편 낙하 사고 등이 빈번하게 발생하고 있으며, 아래 항목과 같이 "장기수선 충당금 사용"에 대한 논란이 제기되고 있다.
- 은마아파트는 한보 은마아파트라고도 부른다. 대한민국 서울특별시 강남구 대치동에 위치한 아파트 단지이다. 1978년 5월 사업승인을 취득해 1979년 9월에 준공하였고 입주하였다. 2011년부터 재건축의 계획이 진행되고 있다. 2017년에 35층으로 다시 짓는다고 새로운 계획이 나와 49층 초고층 재건축은 보류된 상태이지만, 단일 단지 규모로는 현대아파트와 함께 강남권 최대급 재건축 단지이기도 하다. 가구수만 하여도 총합 28개동 4,424세대에 이르며, 대한민국 아파트의 중심축이자 부의 아이콘으로 자리매김되어 있지만, 현재는 재건축이 보류된 상태이다. 대통령 선거,국회의원 선거,지방 선거로 이루어진 3대 선거에서 민주자유당-신한국당-한나라당-새누리당-자유한국당-미래통합당-국민의힘으로 내려오는 보수정당을 압도적으로 지지한다. [2]
시공사 한보그룹[편집]
- 이 아파트의 대박으로 일개 신흥 건설사 겸 광산기업에 불과했던 한보그룹은 대형 재벌로 성장하게 된다. 더군다나 한보는 은마아파트를 짓던 도중 부동산 규제가 걸려서 망하기 직전으로 갈 뻔했다가, 2차 오일쇼크가 터지며 화폐가치가 떨어지고 부동산이 안전자산으로 각광을 받으면서 기사회생했다. 이 경험 덕택에 정태수 회장은 한보그룹이 대형 재벌로 성장하고 나서도 은마아파트 터를 돈이 들어오는 자리라면서 애지중지하게 여겼고 그 덕택에 한보그룹이 부도나기 전까지도 한보그룹 본사를 계속해서 은마상가 자리에 두었다고 전해진다. 한보그룹이 1997년 1월에 부도난 이후로도 2000년대 중반까지 한보 관련 기업들이 은마상가 자리에 입주해 있었다고 하지만, 2006년에 은마상가가 외국계 기업에게 낙찰되면서 현재는 한보의 흔적은 없어진 상태이다.
은마아파트의 시공 기술[편집]
최신 기술로 당시 기준으로는 최신식이었다. 당대에는 30평 초중반에서는 극히 드물었던 3베이 설계가 34평형 전 세대에 적용되어 현재에 이르고 있다. 흔히 국민 평형으로 일컬어지는 30평 초반의 경우 3베이 설계가 보편화 되기 시작한 것이 불과 2000년대 후반부터이며, 그전까지만 해도 3베이 설계는 최소 30평 후반부터나 볼 수 있었고 국민 평수는 2베이 설계가 일반적이었다.
- 수도 : 1980년대 후반까지도 푸세식 입식 변기가 흔했다. 이에 반해 상하수도 양변기를 도입했다.
- 난방 : 1990년대 초반까지도 연탄난방과 구들장이 흔했다. 이에 반해 도시가스 온돌난방을 도입했다.
- 전기 : 110V를 사용했다. 220V 규격화는 설계 수년 뒤인 1973년부터였고, 당시 유럽보다 미국-일본과 교류했던 한국에서 들여오는 외국 선진 가전제품은 110V가 주이기도 했다. 220V 규격화 이후엔 신발장에 변압기(도란스)를 두어 전압을 변환하게끔 한다. 110V는 1980년대 지어진 강북(노도강, 노원구-도봉구-강북구)과 대전(둔산신도시) 일부만 도입되었고, 1990년대 지어진 1기 신도시부터는 거의 없게 되었다.
은마아파트의 구조[편집]
은마아파트는 4,424세대 전 단지가 2개 면적 (31, 34평)으로 구성되어 있고, 한 동에는 한 가지 종류의 면적만 있다. 일렬로 정렬된 형태가 아닌 단지 특성상 다양한 동 형태가 있다.
- 31평형 동 : 1-3동, 5동, 8동, 11동, 12동, 16-20동, 30동, 31동 (14개동, 2,674세대)
- 34평형 동 : 6동, 7동, 9동, 10동, 13동, 15동, 21-23동, 25-29동 (14개동, 1,750세대). 한 층에 8세대, 엘리베이터 1개 (4-4 구조 (8호-5호 / 4호-1호))
- 12동 (31평) : 6동, 7동, 9동, 10동, 13동, 21동, 25동, 26동, 27동, 29동 (34평형). 한 층에 10세대, 엘리베이터 1개 (5-5 구조 (10호-6호 / 5호-1호))
- 16동 (31평형) : 22동 (34평형). 한 층에 11세대, 엘리베이터 2개 (3-5-3 구조 (11호-9호 / 8호-4호 / 3호-1호))
- 28동 (34평형) : 한 층에 12세대, 엘리베이터 1개 (6-6 구조 (12호-7호 / 6호-1호))
- 20동 (31평형) : 한 층에 12세대, 엘리베이터 2개 (3-6-3 구조 (12호-10호 / 9호-4호 / 3호-1호))
- 15동, 23동 (34평형) : 한 층에 14세대, 엘리베이터 2개 (3-8-3 구조 (14호-12호 / 11호-4호 / 3호-1호))
- 1동, 2동, 3동, 5동, 18동 (31평형) : 한 층에 14세대, 엘리베이터 2개 (3-8-3 구조(14호-12호 / 11호-4호 / 3호-1호), 기역자 형태)
- 11동 (31평형) : 한 층에 15세대, 엘리베이터 2개 (4-7-4 구조 (15호-12호 / 11호-5호 / 4호-1호))
- 8동, 19동, 30동, 31동 (31평형) : 한 층에 17세대, 엘리베이터 2개 (4-9-4 구조 (17호-14호 / 13호-5호 / 4호-1호), 기역 자 형태)
- 17동 (31평형) : 21-29동의 경우 건물 형태가 위에서 봤을 때에 엘리베이터실을 가운데에 두고 살짝 꺾여 있는 형상을 하고 있다. 이 형태는 단지의 다채로운 건물 배치를 이루게 하면서도, 거주자 입장에서는 복도에서 같은 층의 다른 편에서 현관이 잘 보이지 않도록 하여 프라이버시가 보장되는 효과가 있다. 21-29동 (살짝 꺾인 형태), 11동과 17동 (기역자 형태)을 제외한 동 중에서도 엘리베이터가 2개인 동의 경우, 위에서 봤을 때에 가운데 부분이 살짝 어긋나도록 되어 있는 특이한 형태를 가지고 있다.
은마아파트의 학군[편집]
- 2023년 기준 북쪽(9~19, 23~28동)은 대현초등학교, 남쪽(1~8, 20~22, 29~31동)은 서울대곡초등학교에 입학하게 된다. 과거 서울일원초등학교도 학군에 들어갔으나 2002년에 분리되었다. 남쪽에 구룡마을도 있다 보니 이들과 분리되려는 대치동 학부모들의 입김이 컸다. 2023년 기준 '강남서초2학교군'에 해당한다.
- 2023년 기준 '강남서초학교군' 즉 강남 8학군에 해당한다. 1971~1974년 고등학교 평준화 정책 이전까지 서울대생 30%가 경기고 출신일 정도로 명문대 합격률이 높았다. 이에 좋은 학군에서 공부하려고 혈혈단신 서울에 찾아온 학생들로 서울 구도심에 학원가를 이뤘다. 이에 1976~1988년, 정부는 강남(한강 이남) 개발을 위해 주요 학교들을 이전시키기로 하고, 강남구에는 5개 고교가 이전했다. 경기고등학교(1976), 휘문고등학교(1978), 숙명여자고등학교(1981), 중동고등학교(1984), 경기여자고등학교(1988). 명문대에 가고자 강남 8학군에 찾아온 학생들이 강남구에만 50,000명이 넘어, 자연히 학원가가 발달하게 됐다. 이런 학원 특수로 대치동의 집값이 천정부지로 올랐고, 당시 입주했던 3, 40대 가장들이 은퇴하며 1990년대 1기 신도시로 가며 전세를 주기 시작한다. 노후화에도 집수리를 하며 전세로 들어오겠다는 새로운 세입자들의 수요가 넘쳐나고, 그것도 주로 중산층 이상 가정들이 들어오니, 은마아파트는 전세로 꿀빨기/갭투자가 옵션인 아파트가 되었다.
은마아파트의 보수작업[편집]
- 외벽 도색작업이 진행되었다. 2022년 10월 20일, 옥상 방수공사와 외벽 도색을 함께 진행하려다가 낮은 기온 탓에 외벽 도색을 미뤘다. 2023년 2월 28일, 날이 풀리자 도색이 이뤄졌다. 이는 30년 만의 도색작업이다. 이 과정을 두고도 전/현 추진위가 갈등을 벌였다. 현 추진위는 은마아파트가 2010년 안전진단을 통과했으므로 그 뒤에 도색작업은 재건축 심의에 영향을 주지 않음에도, 전 추진위가 수백억 원대의 '장기수선충당금'을 탐내 외벽 도색을 고의로 지연시킨 거 아니냐는 의혹을 제기했다. 이에 전 추진위는 장기수선충당금은 추진위가 아닌 입주자대표회의의 권한이며, 추진위가 입주자대표회의를 장악해왔다는 현 추진위의 주장은 음해라고 반박했다. 현 추진위는 2022년 10월 방수-도색 동시 진행이 절차 하자로 강남구청에게서 200만 원 과태료를 물은 것이 전 추진위의 민원 때문이라고 했고, 전 추진위는 민원을 넣은 사실이 없다고 반박했다.
- 엘리베이터를 교체하였다. 1979년 준공 당시 강남은 지금처럼 '중심지'가 아니라 '베드타운'으로 구상되어 엘리베이터 수요를 낮게 잡고 효율적 사용을 위해 상당히 적게 지었다. 31평형은 층당 12세대까지는 엘리베이터 1개, 층당 13세대 이상부터는 엘리베이터 2개, 34평형은 층당 10세대까지는 엘리베이터 1개, 층당 11세대 이상부터는 엘리베이터 2개를 설치했다. 즉 엘리베이터가 1개 있는 동은 1, 2층 제외 14층까지 최대 12X12=144, 즉 엘리베이터 1개당 144세대 대응으로 설계했다. 하지만 강남의 개발붐이 제대로 터지면서 단지가 꽉 차게 되었으며, 좁고 비싸진 부지에 엘리베이터 추가는 언감생심이 되었다. 때문에 이 아파트는 너무나도 바쁜 아파트가 되어 버렸다. 엘리베이터의 유지보수나 내장공사가 잘 이뤄지지 않았고, 35년 동안 교체도 되지 않았다. 보통 아파트 엘리베이터 수명은 20-25년이지만, 은마의 엘리베이터는 대응 세대가 너무 많아 노후화도 빨랐다. 문이 열리면 안쪽은 열리는데 바깥쪽은 안 열려 나무판자가 떡하니 가로막고 서 있는 해괴한 경우도 있었다. 퇴근시간대에는 엘리베이터에서 주민들이 각각 자신의 층을 누르지만, 멈춰서게 되는 곳이 5곳 이상이 되면 엘리베이터 버튼이 일제히 꺼진다. 또 이걸 다시 누르면 꺼지고, 어느새 보면 다시 1층으로 돌아오곤 했다. 2017~2018년, 금성엘리베이터로 리모델링되었다.
- 주차장을 확장하였다. 1979년 입주 당시엔 자동차가 부의 상징이었기 때문에 주차공간이 넉넉했다. 하지만 1980년대 중반, 자동차가 대중화되면서 주차 문제가 불거지기 시작했다. 특히 강남은 고소득자들이 많이 몰려와 살았기 때문에 여의도와 더불어서 가장 먼저 1가구 1대를 돌파한 지역이다. 2015년, 전국 평균 가정당 평균 자가용 보급대수가 1.1대, 강남권은 2대 이상이었는데, 은마아파트의 주차가능 대수는 세대당 0.7대였다. 이에 주차공간 확장 및 소방차량 진입로 확보를 위해 대대적 증설공사를 해서, 720대 가량의 공간을 추가 확보해 총 5000대, 세대당 1.13대로 만들었다. 놀이터 폐지는 안전진단 결과 부적합 판정을 근거로 들었다. 이외에도 6동-7동 사이, 25-26동 사이 보행로가 새로 신설되었다.
2023년의 조합 설립[편집]
- 2023년 5월 19일, 대치 은마아파트 상가동의 재건축 동의율이 50%를 넘어서 전체 조합원 75%, 한 동 조합원 동의율 50%를 채워서 드디어 은마아파트 재건축은 정식 조합을 설립하게 되었다. 2023년 6월 14일, 은마아파트 정식 조합 설립을 앞두고 조합장 선거를 진행하는 과정에서 재건축 추진위원회를 접수한 은마반상회와 은마소유주협의회(은소협) 간의 갈등이 격화하고 있다. 2023년 6월 28일, 조합설립 총회 일정이 공개되었다 (2023년 8월 19일).
- 2023년 8월 19일 aT센터 전시장에서 은마아파트 재건축 조합 창립총회를 시행하고 정식으로 은마아파트 재건축 조합을 설립하였다. 강남구청에서 은마아파트 재건축 조합설립인가를 2023년 9월 26일 승인하였다. 이에 따라 예상 일정에서 약 3개월 빨라진 상태이다.
은마아파트의 재건축 계획[편집]
- 서울 강남 재건축 아파트 상징으로 불리는 강남구 대치동 은마아파트가 조합설립인가를 받았다. 재건축 사업을 추진한 지 무려 27년 만이다. 2023년 09월 27일 강남구청에 따르면 강남구는 은마아파트 재건축정비사업에 대한 조합설립인가를 처리했다. 은마아파트는 1979년 준공됐다. 1996년 재건축추진준비위원회를 발족한 게 재건축 절차의 시작이다. 2003년 재건축추진위원회 설립 승인을 받았다. 2010년 안전진단을 통과했다. 하지만 이후 제자리걸음 했다. 정부와 서울시의 강력한 규제, 주민 간 갈등에 가로막히면서다.
- 2023년 09월 19일 제11차 도시계획위원회에서 은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안이 수정가결었다. 1996년 재건축추진준비위원회를 발족한 게 재건축 절차의 시작이다. 12년이 흐른 뒤 지난해 10월 재건축이 급물살을 타기 시작했다. 서울시 도시계획위원회(도계위)가 은마아파트 주택 재건축정비계획을 수립하고 정비구역으로 지정했다. 경관심의안이 수정 가결됐다. 도계위가 2022년 통과시킨 안은 은마아파트를 최고 35층 33개 동, 5778가구(공공주택 678가구)로 재건축하는 내용이다. 일명 '35층 룰'은 폐지하겠다는 입장을 그 이후 밝혔다. 은마아파트 조합은 최고층수를 49층으로 높이는 방안을 추진할 예정이다. 4424가구 규모의 은마아파트는 총 사업비만 5조원이 넘을 것으로 추정된다. 강남 재건축 아파트의 상징으로 여겨지는 이유다. 조합설립 인가는 예상된 수순이다. 조합설립을 앞두고 급격히 오른 시세가 이를 반영한다.
- 은마아파트 전용면적 76㎡(7층)는 2023년 9월 8일 23억 7,000만 원에 거래됐다. 2023년의 최고가다. 2023년 1월에만 해도 17억 9500만 원(2층)에서 8개월 만에 6억 원가량 오른 것이다. 전용면적 84㎡는 지난 1월 21억 5000만 원(3층)에서 지난달 말 26억 8000만 원(5층)으로 5억 원 이상 올랐다. 조합설립인가에 따라 은마아파트의 조합원 지위 양도는 제한된다. 도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구에서의 재건축사업지에 대한 조합원 지위 양도를 제한하고 있다. 은마아파트가 속한 강남구는 투기과열지구다. 예외는 있다. 도정법 제39조 2항에 따른 예외 대상으로, 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 지역으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 등이다. 이밖에 투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 이후 10년을 보유하고, 5년을 거주한 1가구 1주택 집주인만 조합원 지위를 양도할 수 있다. 거래 가능 매물이 40% 수준으로 줄어들 전망이다. 즉, 공급감소다. 향후 가격이 더 오를 가능성이 높은 이유다.[3]
지도[편집]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈은마아파트〉, 《위키백과》
- 〈고급주택〉, 《네이버지식백과》
- 〈대치 은마아파트〉, 《나무위키》
- 김평화 기자, 〈"27년만에 해냈다" 은마아파트의 환호…8개월새 6억 올랐다〉, 《머니투데이》, 2023-09-27
- 배민주 기자, 〈국토부와 악연, ‘은마아파트’ 재건축 순항할까〉, 《조선일보》, 2023-08-22
- 주현태 기자, 〈“2년 내 이주 실현” 은마아파트 재건축, 20년만에 조합 설립 눈앞〉, 《한국금융신문》, 2023-08-21
- 유영규 기자, 〈학원가 대표 단지 '대치 은마'…20년 만에 숙원 푼다〉, 《SBS뉴스 》, 2023-07-12
- 김정은 기자, 〈"재건축만 돼봐라"…44살 충격적인 '은마 아파트' 대공개 (집코노미TV)〉, 《한국경제》, 2023-05-16
- 이희수 기자, 〈1평에 7700만원?...은마아파트 분양가, 소문대로 살벌하네〉, 《매일경제》, 2023-02-16
- 여니아랑, 〈고급주택이란 어떤곳을 말할까〉, 《네이버블로그》, 2022-11-03
같이 보기[편집]
