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지하상가
지하상가(地下商街)는 불특정 다수를 위해 지하에 설치한 상가이다. 대도시의 철도역에서 자동차와 보행자의 교통을 편리하기 위해 지하보도 및 주차장, 지하철 입구를 일체로 정비한 곳이 많다. 지하상가에는 상점과 식당이 많다.[1]
종류
지하도에 설치한 상가는 두 종류가 있다. 방공호와 보행로를 위해 만든 지하도에 설치한 '지하도 상가'와 지하철역에 설치한 '지하철 상가'. 서울의 경우 지하철 상가는 서울교통공사에서 관리하고, 지하도 상가는 서울시설공단에서 관리한다.
'지하도 상가'는 일반건물의 지하상가가 아니고, 국유 도로의 지하에 있는 보도와 상가를 말한다. '지하도 상가'의 법적 근거는 '공유재산 물품 관리법'과 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 '지하 공공보도 시설의 결정, 구조 및 설치 기준에 관한 규칙'에 의한다. 이 법 조항에 따라 지하철 역사나 도로 아래 지하도 상가는 모두 국가나 지자체의 직간접 관리감독을 받는다. 잠실 롯데월드몰 연결 지하도 상가, 강남역 지하도 상가, 서울 고속버스터미널 지하도 상가 등 크고 작은 지하도 상가는 모두 이 법 규정에 따른 승인・허가・감독을 받는다. 서울 시내의 국유 도로 아래에 있는 지하도 상가 중 점포가 50개 이상인 지하도 상가는 25개다(대부분 지하철과 연결). 이런 지하도 상가는 사유지에 짓는 지하상가와는 법적 성격이 달라 상가 개발과 인허가 절차가 까다롭다.
법 규정에 따르면 지자체는 지하도 상가를 대부료(임대료)를 받고 민간업체에 임대하거나 민간업체의 경쟁입찰을 통해 선정된 업체가 지하도 상가 공사를 하게 하고 지자체에 기부채납 하는 조건으로 일정 기간 임대 운영권을 부여한다. 이런 방식으로 건설된 지하도 상가가 전국에 92개가 있다.
이와 달리 지하철공사가 지하철역에 설치하는 상가는 지하철공사가 국가나 지자체로부터 일정 기간 대부받아서 지하도 상가를 건설한다. 이 역시 완공되면 상가 전체 또는 개별 점포를 경쟁 입찰시켜 최고 응찰자에게 임대한다.
역사
서울의 1호 지하상가는 1967년 12월 준공된 시청 앞 새서울지하상가다. 1975년 서울 지하철 개통 이후 80년대까지 서울에는 방공대피시설과 시민들의 통행을 위해 지하보도들이 우후죽순 생겨났다.
지하상가는 대부분 민간이 도로 하부를 개발해 상가를 조성해 장기간 운영한 뒤 해당 지자체에 돌려주는 기부채납 형태를 띠고 있다. 1980년대 후반부터 임대료와 권리금이 폭등하면서 갈등이 터져 나왔고, 시설기준 미비・환경 악화로 상인・시민들의 건강과 안전이 우려된다는 지적이 제기됐다. 이런 문제가 누적되자 1986년부터 서울시는 1990년 지하도시계획기본안이 수립될 때까지 지하상가 신규 건설을 억제했다. 1987년에야 정부는 지하공간 개발과 관련해 건축재료 및 소방・배수・환기・냉난방시설・보도폭・출입구・천장 높이・연결통로 등에 대한 기준을 마련했다.
하지만 1990년대 후반부터는 쇠퇴의 길을 걸었다. 대형 쇼핑몰, 인터넷 쇼핑몰이 등장해 쇼핑공간이 다양화된 데다 2000년대 들어 서울시가 지상의 보행로를 확대하는 방향으로 도로정책을 펴면서 지하상가를 오가는 유동인구가 감소했다. 특히 도심 번화가가 강남으로 이동하면서 강북권의 침체는 더 심했다. 지하상가의 운명은 '유동인구'에 달려 있기 때문이다. 종로4가, 회현, 시청~을지로 등 서울의 대표적인 지하상가들이 탈바꿈을 시도하고 있다. 이곳 지하상가들은 상권의 회복뿐만 아니라 시민들의 새로운 삶의 공간으로 변화를 도모한다.
최근에는 횡단보도를 늘리려는 서울시와 상권의 침체를 우려하는 상인들 간 갈등이 불거졌다. 에스컬레이터 설치로 그때그때 넘어가긴 했지만 지하공간을 보행로 이상의 매력적인 공간으로 바꿔야 한다는 목소리가 나왔다.[2]
현황
전국의 지하도 지하상가는 2020년 말 기준 92개이다. 서울시 내 지하도 상가는 25개인데, 대부분 70~80년대 방공 대피 및 통행 목적으로 '서울시 또는 서울시 산하 시설 공단(국가를 대신하여 관리한다)'과 일부 민간업체가 건설한 것이다. 이 25개 지하도 상가를 '일정 기간 임대하고 관리 및 운영하는 권한'(이후 '수탁 운영권'이라 한다)은 공개경쟁 입찰로 정한다.
'수탁 운영권'의 공개경쟁 입찰은 정량적, 정성적 분야를 심사하여 결정한다. 정량적인 주 내용은 입찰 가격이다. 입찰예정가는 상가 단위로 감정가에 따른 대부료(시청에 납부할 해당 상가 전체 임차료에 해당) 예정가의 최고가 응찰자로 하던가, 오래된 상가일 경우 대부료와 리모델링 공사비용을 포함한 예정가의 최고 응찰자를 낙찰자로 한다. 정성적인 부분은 응찰업체의 재무상태, 상가 관리 업력, 회사 평판 등을 심사한다.
경쟁입찰의 낙찰자에게는 5년간 '수탁 운영권'을 부여하며, 5년 연장이 가능하다. '수탁 운영권이 있는 민간업체'(이후 '수탁 법인'이라 함)는 최초로 전체 개별 점포를 공개경쟁 입찰을 하여 점포별 임차인을 선정한다. 그 후 공실이나 임대 사유가 발생하면 시설 공단의 허가를 받아 개별 점포별로 임대 공고를 하고 입찰, 임차인을 선정한다.
서울시 시설공단 자료에 의하면, 서울시 내 25개 지하상가의 점포 수는 총 2,788개이며 그중 21개 상가는 경쟁입찰로 선정된 '수탁 법인' 들이 운영을 맡고, 4개 상가는 시설 공단이 직영하고 있다.
서울시 내 25개 지하상가별 점포 수가 많은 곳은, 고속터미널 역(620개), 회현역 (225개), 을지로 아래 길(216개), 강남역 (212개), 소공(150개), 잠실역(139개), 영등포로터리(133개), 남대문(99개), 신당역(98개), 종각역(81개), 영등포역(80개)이다. 이들의 점포 임차료는 동일 지역의 지상 상권의 상점보다는 비교적 싸며 임대 기간도 최대 10년이니 소자본 창업을 하려는 서민들에게 인기가 있다. 반면 일부 인기 지역은 놀랄 정도로 비싸다. 최근 10여 년 동안엔 메르스, 세월호 여파, 중국인 관광 중단을 겪으며 지하도 상가도 어려워졌다. 코로나 확산 이후부터는 대부분 매출 격감으로 인해 고전하거나 폐점 공실도 늘고 있다.
그 외 서울교통공사나 철도청에서 개발 후 임대 관리하는 서울시 내 지하상가는 287개인데 몇몇을 제외하면 점포 수가 적고, 승객의 편의를 위한 편의점, 생활용품 중심이다. 서울교통공사가 운영하는 지하철역 지하상가는 지하철역의 유동인구가 많을수록 입찰 임대료가 높아진다. 그 때문에 도로 아래의 지하도 상가보다 임차료가 비싸며 임대 기간도 단기이다. 입주자 선정은, 전체 상가 또는 점포에 대해 공개경쟁 입찰을 거쳐 최고 응찰자에게 낙찰하는데 경쟁률이 높은 편이다.
지하상가 입주
지하도 상가는 일반상가와 달리 법률상의 지하 공공보도와 방공호의 역할도 하므로 지자체의 직간접 관리 감독을 받는다. 시설공단이 직영하는 4개 지하도 상가 점포에 입점하려면, 시설공단 홈페이지에 공고하는 경쟁입찰에 참여해 낙찰받거나, 퇴점 점포가 발생할 때 입찰에 참여하면 된다.
'수탁 법인'이 관리하는 21개 상가에 입점하려면 해당 상가 관리소에 문의하여 입찰 정보를 확인 후 입찰 참가한다. 지하도 상가 입찰은 일반상가보다 입찰 조건이 다소 까다롭다. 입찰 조건을 상세히 파악하고, 입찰 경쟁률을 가늠하여 입찰 가격을 제출한다. 가능하면 입찰 전에 현장과 상가 관리사무소를 방문하여 입점 가능 업종, 점포별 소비 전력량(KW), 조리 시설 설치 가능 여부, 냉난방기 추가 설치 가능 여부 등에 관해 상세히 문의, 확인 후 입찰에 참여하여야 한다. 이런 사전 조사 없이 입지가 좋다고 덜컥 낙찰받은 후 설비나 도구를 설치하려다 소방법에 따라 설치 못 하는 설비가 있는 경우엔 개점이 늦어지거나 설비 설치를 못 할 수도 있다.
또 낙찰 후 점포 내부공사를 하려면 관리 주체인 시설공단이나 '수탁 법인'의 승인을 받고 공사를 진행해야 한다. 소방법 등에 따라 설계 승인과 공사 통제, 검사가 좀 엄격한 편이다. 따라서 공사는 '제대로 된 공사업체'를 통해 반드시 현장 조사를 하고, 공사 설계도면을 승인받아 공사를 시작해야 한다.
내부공사 완료 후에는 시설공단의 완공 검사를 받아야 전기와 수도가 공급된다. 지하도 상가의 상하수도 관리는 양호한 수준이다. 지하도 상가의 공기 질은 시설공단이 24시간 모니터링하며, 곳곳에 대형 공기정화기를 설치하고 있어 일산화탄소 등의 수치가 환경기준치 이내이다.
서울 시내 지하상가는 형평성과 부작용 방지를 위해 응찰 시 1인 1점포인지를 조회한다. 또 임차한 경우에는 제삼자에게 재임대(전대)를 할 수 없으며 이를 어기면 계약 시의 제소 전 화해조서에 의해 임대차 계약은 즉시 취소되며 강제 퇴거될 수 있다. 상가 주변의 불법 중개업자에게 유혹당해서 불법 임대받거나 2차 임대(전대)하다 퇴거당하지 않도록 주의를 요한다.
지하철역 지하상가 공실률
신종 코로나바이러스(코로나19) 대유행으로 타격을 입은 서울 지하철역 지하상권의 경기가 쉽사리 회복되지 않고 있는 가운데, 지하상가의 공실률 양극화 현상이 두드러지고 있다.
2021년 3월 31일 기준 서울 지하철역 내 1600개 상가 중 공실은 391곳으로 조사됐다. 전체 공실률을 따지면 약 24.4%다. 서울 지하철역 지하상가 공실률 추이를 보면 ▲2019년 11.2%, ▲2020년 26.4%로, 2021년 1분기 공실률이 2020년 연말 대비 2% 해소된 데 그쳤다. 2020년 코로나19 영향으로 급격히 늘어난 지하상가 공실 상황이 아직은 쉽사리 회복되지 못하고 있는 것으로 보인다.
이 가운데 같은 서울 지하철역 내 지하상가 사이에서 입점 경쟁이 치열해 빈 가게가 하나도 없는 곳이 있는 반면, 빈 가게가 늘어나면서 그늘진 곳도 있다.
공실률이 가장 높은 역은 7호선 어린이대공원역이었다. 어린이대공원역 지하상가의 경우 12곳 중 11곳이 공실로, 공실률이 91.7%에 달했다. 그다음 ▲ 7호선 신대방삼거리역(75%), ▲ 7호선 청담역 70.6% ▲7호선 이수역 66.7% ▲7호선 군자역(64.3%)의 순으로 공실률이 높았다.
반대로 공실이 아예 없는 지하철역 지하상가도 있다. ▲2호선 건대입구역, ▲3호선 고속터미널역, ▲4호선 신용산역, ▲5호선 오목교▲5호선 강동역 ▲5호선 공덕역 ▲5호선 천호역 ▲5호선 김포공항역 ▲8호선 잠실역 등 9개 역사 지하상가는 공실률이 0%다.
공실률이 높은 지하철역 지하상가에서는 경영난을 호소하거나 재계약을 하지 않겠다는 목소리가 잇따랐다. 서울교통공사는 코로나19 대유행으로 타격을 입은 상권 보호를 위해 임대료 50% 감면해주고 있다.
지하상권의 경기 침체에 상가 임대차 계약 방식과 임대료에 대한 불만을 제기하는 상인도 있었다. 서울 지하철 지하상가 계약 요건 상 5년 이상 임대료를 지불해야 한다.
반면 입점 경쟁이 치열해 암암리에 웃돈이 붙어 거래되는 지하상가도 있다. 지하철 3호선 고속터미널역 지하상가가 대표적이다.
이처럼 서울 지하철역 지하상권 안에서도 공실률 양극화가 나타난 데는 입지적 특성과 유동(소비)인구의 영향이라는 게 업계의 분석이다. 지하상가의 성패는 유동인구의 확보와 유동인구의 소비를 끌어내는 게 핵심으로, 지하상가 바깥 지역 상권의 활기와 유흥문화 발달 정도가 지하상가에도 밀접한 영향을 준다는 것이다.
더구나 온라인 시장의 가파른 성장으로 오프라인 상권에 미치는 영향도 불가피해, 지하상가 활성화 및 공간 재구성 등의 대안이 필요하다는 게 전문가의 제언이다.[3]
지하상가 혁신 방향
지하도 상가는 지역경제의 축이며 지역 시민들의 일터이지만 안타깝게도 정부나 지자체의 지원이나 보호를 제대로 받지 못하고 있다. 전통시장은 지난 십 수년간 건물 리모델링 지원, 주차장 건설 지원, 진입로 정비, 전통시장 브랜드 사업 지원, 청년몰 입주 지원 등 수천억 원을 지원하면서 전국의 92개 지하도 상가에는 아무런 지원을 하지 않는 이유는 납득도, 이해도 할 수 없다. 이제라도 지역경제를 떠받치는 한 축인 지하도 상가에 관한 중단기 지원대책을 마련해야 한다. 상권이 무너진 후 다시 살리는 건 무지하기 어렵기도 하고, 시 당국이나 지자체에 더 큰 시정 부담을 준다. 코로나19 대책과는 별개로 코로나 이후의 성장 발전 대책이 수립돼야 한다.
서울 시내의 지하도 상가는 장기적으로 라이프 스타일에 맞춘 상업 공간과 문화예술 공간으로 대형화시키는 게 바람직하다. 더욱이 지상 토지의 부족으로 시민들에게 부족한 문화예술 지식 복합공간을 대규모로 지하에 만든다면 시민들과 지하도 상인들에게도 도움이 되지 않을까. 지금처럼 통행 위주의 좁고 긴 지하도 상가는 안전 기능과 상업 기능을 제대로 구현하기가 어렵다. 정부나 지자체가 장기적이고 혁신적인 지하 공간을 구상하여 지식정보와 상업, 문화, 예술이 오래오래 동반 진화할 수 있는 진로를 모색할 때다.
지하도 상가를 누가 관리하느냐도 성장 발전을 위해 중요하다. 유통업인 지하도 상가 운영은 시설 공단이나 지방정부가 할 일은 아니다. 시설관리 중심의 공단 조직과 인력이 상권 분석, 업종별 시장 동향, MD, 마케팅, 브랜딩, 입점 유치, 공실 예방 등의 업무능력이 있을 리 없다. 그보다 산적한 서울의 시설 관리인 본업에 집중하고 상가 운영은 재무안정성과 지하상가 운영능력을 갖춘 민간이 하는 게 맞다.
바람직하기로는 신뢰도 높은 민간업체와 지자체의 자본과 인력이 결합한 제3섹터 방식의 공영 법인이 지하 공간을 건설, 임대 운영하는 게 좋다. 이는 공공성과 상업성이 조화되어 민간의 창의와 지자체의 재정 및 신뢰성을 살릴 수 있는 방식이다. 이럴 경우 대규모 자금이 투입되는 미래형 융복합 상가를 건설할 수 있고, 공정한 운영을 담보할 수 있는 좋은 사례가 될 수 있다.
각주
- ↑ 〈지하상가〉, 《위키백과》
- ↑ 김향미 기자, 〈젊음의 공간, 문화 공간으로 변신하는 서울 지하상가…청년들이 내려갔다, 상가가 젊어졌다〉, 《경향신문》, 2015-09-04
- ↑ 허지윤 기자, 〈서울 지하철역 지하상가도 코로나19 여파에 양극화…”줄폐업이거나 프리미엄 붙거나〉, 《조선일보》, 2021-05-16
참고자료
- 사이몬, 〈지하도 상가, 깊이 알기(1)〉, 《브런치》, 2021-09-12
- 〈지하상가〉, 《위키백과》
- 김향미 기자, 〈젊음의 공간, 문화 공간으로 변신하는 서울 지하상가…청년들이 내려갔다, 상가가 젊어졌다〉, 《경향신문》, 2015-09-04
- 허지윤 기자, 〈서울 지하철역 지하상가도 코로나19 여파에 양극화…”줄폐업이거나 프리미엄 붙거나〉, 《조선일보》, 2021-05-16
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