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소형건물
소형건물(小型建物)이란 지속적인 거주를 위해 인간이 만든 소형 구조물을 뜻한다. 꼬마빌딩이라고도 한다.
개요[편집]
꼬마빌딩이란 통상 5층, 연면적 1,000㎡ 이하 규모의 10~50억(강남은 100억대) 이하의 소형 빌딩을 지칭하는 부동산으로 자산가들이 선호하는 부동산 유형중 하나다. 건물은 토지의 정착물의 대표적인 것이다. 따라서 건물은 항상 토지와 별개의 부동산이 되고, 토지와는 별도의 등기부(登記簿: 建物登記簿)를 두고 있다(부등 14조 1항). 건물에 관한 권리의 변동은 토지와 마찬가지로 등기하지 않으면 그 권리의 득실변경(得失變更)은 효력을 발생하지 못한다(186조, 187조). 건물은 구조상 독립성을 가지고 있으면 1개의 건물로서 거래하고 등기할 수가 있다. 예컨대 분양 아파트와 같이 1채의 건물의 일부일지라도 1개의 소유권이 성립한다(215조). 독립한 건물이 되기 위한 정도는 다음과 같다.
- 건축 중의 건물: 이것은 양도(讓渡)・압류(押留) 등에 관하여 중요한 문제가 된다. 판례에는 지붕을 씌운 것만으로는 건물이라 할 수 없으나 지붕 및 벽이 되면 방 바닥이나 천장의 도배를 아직 하지 않았어도 건물로서 등기할 수 있다고 되어 있다. 그러나 결국은 거래의 실제에 처하여 사회 관념에 의해서 결정하도록 되어 있다.
- 건물의 개수: 토지와 달리 등기부에 의하지 않고 사회관념에 의하여 판단하여야 한다. 또 판례도 건물의 물리적 구조뿐만 아니라 주위(周圍)의 건물과의 접착의 정도・연락의 설비・사방의 상황・소유자의 의사 등을 고찰하여야 한다고 되어 있다.
- 건물의 동일성: 건물을 개축하거나 장소를 이동해도 반드시 전의 건물과의 동일성이 상실되지 않는다. 또한, 토지・건물 외에 수목(樹木)의 집단 등도 부동산으로 취급되고 있다.
- 판례
독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다.[1]
건물 종류[편집]
- 상업용, 산업용, 기관용
상업용 건물은 업무용으로 쓰이는 건물이다. 예를 들면, 사무실과 영업소 같은 것들이다. 산업용 건물은 제조공장, 창고 같은 것들이다. 기관용 건물은 정부나 군 병원, 대학, 행정사무소 건물 같은 것들을 말하며, 보통 건물의 수명을 길게 잡고 짓는다.
- 거주용
거주용 건물은 집이라고 불린다. 보통 사람들이 생활하는 곳 혹은 피난처나 은신처로서 건축된다. 방 하나짜리(원룸) 건물에서, 통나무집, 돌집, 벽돌집에서부터, 수천 명이 생활하는 고층 아파트까지 다양하다. 무엇이 '저층' 건물이고 무엇이 '고층' 건물인지는 논란이 있다. 대한민국에서는 보통 3층 이하를 저층 건물이라고 말하지만 미국에서는 80층 이상의 마천루가 많은 이유로 보통 15층 이하의 건물 혹은 워싱턴 기념탑보다 낮은 건물을 저층 건물로 본다(이것은 워싱턴 D.C.에서는 높이가 약 169.3m인 워싱턴 기념비보다 높은 건축물의 건설이 금지된 데서 기인한 것이다).
- 다층 건물
다층 건물이란 단층 건물과 반대대는 말로서, 여러 개의 층을 가진 건물을 말한다.
다층 건물은 대지의 면적을 넓히지 않고서도, 건물의 면적을 높이려는 목적에서 지어진다. 대지를 효율적으로 사용할 수 있으며, 또한 건축비도 아낄 수 있다.
한국의 소형건물[편집]
한옥[편집]
한옥(韓屋)은 전통적 한국 건축 양식을 사용한 재래식 집이다. 반면에 현대식으로 지은 집은 '양옥'이라고 한다. 뒤로는 산을 등지고, 앞으로는 물을 마주하며 남쪽으로 짓는 것을 이상적으로 보는 풍수지리 사상을 반영한, 조선 시대의 전통가옥으로 배산임수(背山臨水)의 원칙을 지키는 것이 특징이다. 그러나 산의 모양이나 물의 모양에 따라 세부적으로 조율하는데, 이는 건축주의 사주팔자나 직업, 지병 등에 따라 건축가가 임의로 조정하기도 한다. 한옥은 바람의 통로와 물의 위치, 산과 평야와의 거리와 방향, 즉 풍수지리 이론에 근거하며 집의 목적과 거주자의 성향에 따라 매우 다르게 짓는 건축물이기도 하다. 온돌로 방바닥을 데워 추운 겨울을 나고, 마루가 있어 여름을 시원하게 보낼 수 있다. 한국의 전통 건축 양식은 다양한 왕조를 거치며 변모해 왔는데 현재 가장 많이 선호되는 양식은 조선왕조의 양식을 주로 따르며, 부분적으로 남북국 시대의 양식이라 보이는 구조와 요소들이 반영되어 있다.
'한옥'이라는 말이 처음으로 나오는 것은 융희 2년(1907년) 4월 23일에 쓴 '가사에 관한 조복문서'인데, 돈의문에서 배재학당에 이르는 정동길 주변을 기록한 약도에서 이 말이 쓰이고 있다. 당시에는 '주가'(住家)나, '제택'(第宅) 등과 같은 용어가 흔히 쓰였는데, 한옥이라는 낱말은 특수한 상황에서 새로이 등장한 건축물을 가리키는 용어와 같은 맥락에서 쓰이고 있다.
일제 강점기에는 주택 개량을 논의하면서 '주가'라는 일반적인 이름을 쓰거나, 일본식 영단주택이나 문화주택과 구별하여 '조선주택'(朝鮮住宅) 등의 표현을 썼다. '한옥'이라는 낱말은 1975년 삼성 새 우리말 큰사전에 등장하는데, 국어대사전(금성출판사, 1991년), 우리말 큰사전(1993년) 등에서 양옥에 대비되는 개념으로 '조선집' 또는 '한식집' 등의 동의어로 나온다. 1970년대 중반 이후 단지형 주택, 아파트 등에 밀려 일반적으로 한옥이 점차 위축되면서 한국 전통 건축물을 가리키는 이름으로 '한옥'이 공식적으로 통용되기 시작하였다.
넓은 의미의 한옥은 초가집, 너와집, 기와집 등 한국의 전통 건축물들을 포괄하나 한국에서도 대중적 의미의 한옥은 기와집만을 의미하게 되었다.[2]
좋은 소형건물 기준[편집]
입지[편집]
첫 번째로는, "입지"다. 돈의 속성의 저자 김승호 회장님이 언급하듯, "부동산은 입지가 전부다"라고 할 정도로 입지 조건을 강조하였다. 사실 모두가 이해하고 있고 인정하는 부분일 것이다. 다만, 일반적인 사람들은 지하철에서 올라오자마자 보이는 건물을 매입할 정도의 자금 여력이 안 되기에 바로 실천할 수 없는 부분이다.
그렇기 때문에 그다음 입지, 그다음 입지, 그다음 입지, ....까지, 가용 자금 선에서 더욱 손, 발품 팔고 같은 현금 대비 더 좋은 입지의 건물을 매입하기 위하여 지속된 비교 분석을 해나가야 하는 이유다.
토지가치[편집]
두 번째로는, "토지가치"다. 위 내용에서 입지의 중요성을 강조하였다. 하지만 동일한 입지 안에서도 개별 필지마다 토지의 가치가 모두 다르다. 예를 들어, 한 끗 차이로 용도 지역이 바뀌는 위치도 있고, 이면에서도 어떤 도로를 접해있는지에 따라 일조권 사선 제한을 덜 받을 수 있다.
여러 가지 이유가 많지만, 중 소형 건물 매입을 희망하는 자는 정해진 토지 안에서 토지 가치를 최대한으로 활용하여 건물을 만들고, 올려야 한다. 결국에는 수익과 모두 직결되는 문제다. 바로 옆 땅과도 조건들이 조금씩 상이하기에 전문가들과 함께 잘 분석해서 매입을 희망하는 토지의 가치를 잘 판단할 수 있어야 한다.
환금성[편집]
세 번째로는, "환금성"이다. 매각을 하고 싶어도 장기간 매도를 못 하는 매도자분들이 꽤 많다. 가격을 떠나 지금과 같은 경제 상황 속에서는 더욱 큰 리스크로 다가온다. 개개인의 사정으로 매도자분들의 상황은 정말 급한데, 매각이 안 되는 상황이 벌어지는 것이다. 부동산은 인생을 살며 몇 안 되는 가장 큰돈을 지불하여야 하는 자산이다. 전 재산을 투자하는 경우들이 대부분이기에 재 매각 시 발생할 리스크를 충분히 대응할 수 있어야 하며, 환금성에 대해 더욱 중요하게 고민해 봐야 한다.
환금성이란, 자산의 완전한 가치를 현금화할 수 있는 가능성을 말한다. 현금화를 보다 쉽게 하기 위해서는 수요가 많은 지역으로 찾아 들어가야 한다. 수요를 체크하기 위하여 그 지역의 거래량을 먼저 살펴봐야 한다. 요즘은 어플 등으로 실거래 공개가 잘 되어있기 때문에, 매입을 희망하는 지역 마다의 거래량을 조사하다 보면 어느 지역이 수요가 많은지 알 수 있다. 또한 그 지역의 총 금액대별 평균치를 살펴보아야 한다.
거래량이 많은 지역들 안에서도 거래되는 건물들의 평균 매매가격이 상이한다. 정말 소액으로 들어가는 지역도 있고 금액대 폭이 넓은 지역도 있다. 소액 건물 거래가 많은 지역에, 단면적으로 거래량이 많다는 이유로 볼륨이 상대적으로 큰 건물을 매입하여 들어가신 분들 중에 매각이 안 되어 걱정하시는 매도자 사람들도 많다. 건물에서 나오는 단순 수익률과 임차 업종만을 보고 감정에 매입을 하는 것보다 재 매각 시 더 많은 매수자들이 선택할 수 있는 조건들의 건물을 검토해야 한다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈건축물〉, 《위키백과》
- 〈소유권확인〉, 《국가법령정보센터》
- 〈한옥〉, 《위키백과》
- 빌딩씨, 〈중 소형 건물, 좋은 꼬마 빌딩의 기준은?〉, 《네이버블로그》, 2022-12-27
같이 보기[편집]
