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노후주택(dilapidated dwelling)은 지은 지 오래 되어 낡거나 파손이 진행된 주택이다. 주택 통계 조사에서는 파손 정도가 작은 수리를 필요로 하는 것, 큰 수리를 필요로 하는 것, 위험 또는 수리 불능의 것 등으로 구별한다.[1]
개요
썩고 파손이 심한 주택을 보통 노후주택이라고 한다. 파손의 정도가 소 수리를 요하는 것, 대수리를 요하는 것, 위험 수리를 요하는 것에 따라 노후도를 구별하는데 이를 모두 묶어서 노후주택이라고 한다. 이렇듯 노후주택을 구별하는 방법은 정해져 있으며 이러한 노후 주택이 많은 지역일수록 대수리 비용이 과다하게 소요되게 되며 이러한 대수리 또는 위험 수리의 비용이 커질수록 리모델링이나 재건축 재개발의 요구를 커지게 될 수밖에 없다.
특히 서울시의 일반 주택 주거지를 중심으로 주택의 노후 현상은 상당히 심각하여 심화되고 있으며 이에 대한 총체적인 대책 마련이 필요한 시점이다. 그렇기에 서울시에서는 도시 재생 뉴딜이다, 소규모 재건축 등의 방식으로 이러한 노후된 주거 지역에 대한 대책을 수립하고 있다. 물론 재개발, 재건축의 현행 정비 정책으로 대부분의 노후주택을 대 보수하고 있으며 재건축과 재개발이 포함되지 못하는 수익성이 낮은 지역의 경우는 도시 재생 정책을 통해서 지역의 개발에 나서고 있다. 서울시 건축물대장에는 총 45만 호의 주택이 있으며 여기에는 13만 호의 공동주택(약 30%), 그리고 32만 호의 단독주택(약70%)으로 구성되어 있다. 이중 노후주택은 16만 호로 37%의 비중을 차지하고 있다. 현재 문제가 되는 지역은 노후도가 심각한 상황에서도 개발 수익성이 낮아 개발 진행이 되고 있지 않은 지역이 문제가 되고 있다. 이러한 지역은 점점 더 노후가 되고 슬럼화 되면서 문제점을 다량 양산할 가능성이 높다. 현재 금천구 독산동, 강서구 화곡동, 서초구 방배동의 경우 단독주택지를 대상으로 재개발 정책을 위주로 진행 중이며 연립과 다세대가 밀집되어있는 지역의 경우에는 이러한 개발 진행이 어려운 상황이다. 그렇기에 주거 환경 개선 사업을 위한 정책 집행이 필요하며 도시 재상 뉴딜 정책은 이러한 사각지대에 대한 정부 주도의 개발 사업을 추진하는데 그 목적이 있다. 이러한 도시 재생 뉴딜 사업으로 민간 사업자의 참여를 유도하고 주택 도시기 김에서 필요한 자금을 조달하는 방안을 마련하는 등의 정책적인 지원이 필요한 상황이다. 또한 이러한 소외지역에 대한 용적률 및 건폐율 인센티브 제공, 용도 변경과 적극적인 세제 지원이 뒷받침되어야 한다.[2]
노후주택 리모델링 팁
리모델링보다 신축이 비용이 적게 든다면? 보통 신축보다는 비용이 적게 들어간다는 인식이 있지만 건물의 상태에 따라 리모델링을 할지 신축을 할지 따져봐야 한다. 준공연도와 골조 재료 등을 꼼꼼하게 따져봤을 때 인테리어 비용보다 기초공사에 비용이 더 많이 들어간다면 그 건물은 신축 못지않은 비용이 들어가기 때문에 피하는 것이 상책이다.
도로와 인접하고 대지면적이 넓으면 금상첨화. 주변에 최소 3m이상 도로와 인접해있어야 추후에 증축, 개축이 쉽다. 또한 대지가 약 165㎡(약50평) 이상이면 나중에 빌라나 원룸 등으로 개발할 수 있다.
주차장은 필수다. 넓은 평수 못지않게 중요한 것이 바로 마당과 주차장이다. 최근에는 담장을 없애고 주차 공간으로 활용하는 사례가 늘고 있다.
건축물의 균열과 부식 여부는 꼭 확인해야한다. 내, 외부의 균열을 자세히 확인해야 한다. 만약 가로로 생긴 균열이 있다면 이는 건물 전체를 무너트릴 수 있는 여지가 있기 때문에 조심해야 한다.
공사방면에서 중점으로 창호 단열공사, 배관공사, 전기공사를 체크해야 한다.
노후주택에서 가장 큰 문제는 바로 단열이다. 다 좋은데 난방이 취약한 주택, 오래된 주택은 보통 알루미늄 창호로 되어있는 곳이 많다. 이는 바람을 제대로 막아주지 못하고 소음 차단도 취약하다. 철거 후 공사를 할 때 이중창을 설치하여 단열과 소음 문제를 어느 정도 해결할 수 있다. 또한 바닥과 벽에는 단열재를 시공하여 단열 작업을 해야 한다.
보통 주택이 지어진지 20-25년 이상이라면 장판을 걷었을 때 습기가 차있거나 물이 흐른 흔적을 볼 수 있다. 나아가 바닥이 까맣게 변색되어있기도 한다. 리모델링 후 5-10년 이상 거주할 예정이라면 난방 배관을 교체하는 것이 좋다.
주택 내부를 철거하다 보면 복잡하게 얽혀있는 전기배선을 발견할 수 있다. 또한 콘센트에 습기가 차서 자칫 누전이 될 수 있는 위험한 상황이 생긴다. 이러한 이유가 아니더라도 집안의 동선을 생각해 스위치나 콘센트의 위치가 바뀌기 때문에 전기배선 작업을 하는 것이 좋다.[3]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
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