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PF는 'Project Financing'의 약자로 건설회사, 투자회사, 공공부문 등의 여러 투자자들이 출자한 프로젝트 금융투자회사(PFV : Project Financing Vehicle)가 신도시나 택지개발지구의 업무지구에 상업, 업무, 주거, 엔터테인먼트 등 기능을 하는 복합단지를 개발하는 사업을 말한다. PFV는 명목회사이고 법인세를 면제받기 때문에 대규모 사업에 참여하기 좋은 형태이다.
부동산 PF는 기업의 신용과 담보에 기초해 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생한 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 기업 자체의 신용등급과 상관 없이 프로젝트 현금흐름만을 가지고 돈을 빌릴 수 있다는 장점이 있기 때문에 신용등급이 낮은 기업이 많이 사용한다.
국내의 경우 2019년부터 이어진 주택 가격의 가파른 상승으로 부동산 프로젝트 현금흐름이 뛰어나 부동산 PF를 많이 사용했다. 다만 PF를 갚지 못하는 등 부도 사태가 발생한다면 기업이 책임을 지지 않기 때문에 건설시장은 물론 금융시장으로도 파장이 미칠 가능성이 크다.
한국은행이 공개한 '금융안정보고서'에 따르면 2022년 9월 말 기준 비은행권 전체의 부동산 PF위험 노출액 규모는 115조5000억 원에 달했다. 이는 역대 최대 규모다. 저축은행 사태 이후 PF 대출에 소극적이었던 은행과 달리 사업 다각화에 나선 제2금융권이 저금리와 부동산 호황 국면에서 PF 대출을 대폭 늘린 탓이다.
2023년부터 부동산PF 시장은 금리상승, 부동산 가격 하락, 인플레이션에 따른 건설비 상승 등 각종 악재에 노출돼 부실 우려를 키워 왔다. 전국 미분양 주택은 이미 7만 채를 넘어섰다. 이런 상황에서 SVB사태 등 미국·유럽발 은행 위기가 불러온 금융 불안은 잠재돼 있던 부실 위험을 폭발시킬 가능성이 작지 않다.
부동산 PF란 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용도가 아닌 특정한 프로젝트에 대한 사업성과 그 프로젝트로부터 발생하는 미래의 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 의미한다. 따라서 프로젝트 실패 시 차주에 대한 상환청구권이 없거나 제한이 되는 특성이 있다. 이러한 특성 때문에 한국의 부동산 PF는 사실상 담보대출 형식으로 이루어져 왔다. 따라서 담보신탁, 신공사의 연대보증과 채무인수, 책임준공 등이 강요되었고, 프로젝트의 수익성은 그다지 중요하지 않게 여겨졌다.
개발사업의 주체인 '시행사', 공사를 수행하는 '시공사', 파이낸싱을 담당하는 '대주', 부동산 신탁을 담당하는 '신탁회사', 개발사업의 결과물을 분양받는 '수분양자' 등 부동산 PF에는 많은 당사자들이 관여한다. 시행방식이 복잡해지면서 SPC(특수목적회사)나 PFV(Project Financing Vehicle)가 시행주체가 되는 경우도 많다. 대출도 초기자금을 빌려주는 브릿지 대출(Bridge Loan)과 본 PF로 나뉘고, 대출채권을 유동화(ABS) 함에 따라 법률관계도 복잡해진다.
시행사 측에 ①토지소유권을 확보하지 못한 경우, ②인허가를 받지 못하는 경우, ③자금압박으로 부도가 나는 경우에 시행사는 대주로부터 기한의 이익을 상실하고, 그 후 대주 및 시행사는 시행권을 인수하는 절차에 착수한다. 시행권을 인수하려면 소유권 이전등기절차, 건축주 또는 사업명의변경절차, 분양대금채권의 양도 또는 계약인수절차 등의 권리이전절차를 밟아야 한다. 시행사가 이 과정에 협력하지 않으면 소송을 통해 인수하여야 하는데, 대부분이 ‘의사의 진술’을 구하는 청구이기 때문에 판결이 확정되어야 집행할 수 있다. 또는 시행사 자체를 인수하거나, 시행사에 대한 파산신청을 통해 시행권을 정리하는 방법도 있다.
부동산 PF에서는 개발사업의 안전한 진행을 위해 프로젝트의 주요 자산인 토지, 건물 등을 신탁하는데 주로 담보신탁과, 관리형 토지신탁의 방법이 활용된다. 토지를 담보신탁한 경우 건물, 인·허가권, 분양대금 채권, 예금 등 자산이 여전히 시행사의 재산으로 남기 때문에 최근에는 신탁회사가 사업주체가 되어 프로젝트를 시행하는 관리형 토지신탁이 많이 이용된다. 이 때 시행사의 채권자들에 대한 사해신탁의 문제가 발생한다.
시공사 측에서 ①부도가 나는 경우, ②시공사가 본 PF를 위한 협력을 하지 않거나 재대출(Refinacing)을 하지 못해 사업이 좌초되는 경우에 시공사를 교체하는 절차에 착수한다. 이 때 시공사가 시공권을 포기한 경우 시공사의 하도급업자들이 유치권을 행사하기도 한다.
시행사의 잘못으로 사업이 중단되는 경우 시행사를 위하여 지급보증을 하거나 채무인수약정을 맺은 시공사가 피해를 보기도 한다. 최근에는 시공사가 손해담보확약, 책임준공의무까지 부담하는 경우가 많이 피해가 더욱 커지는 문제가 발생한다.
개발사업이 중단된 경우 수분양자는 분양계약을 해지할 수 있다. 하지만 시행사에게 책임재산이 없는 경우가 대부분이라 분양대금을 받을 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 이 때 대한주택보증이 분양보증을 한 경우에는 대한주택보증이 개발사업을 진행하여 분양계약을 이행하거나, 분양대금을 상환한다.
책임준공에 의해 완공은 되었으나 분양이 안된 경우 신탁부동산 매각 및 할인분양을 통하여 대출채권 등을 회수한다. 할인분양, 공매 등을 통해 처분하는 과정에서 후순위 대주, 시공사, 시행사 등 후순위 권리자는 자신의 채권을 회수할 수 없게 되기 때문에, 공매절차중지 가처분을 제기하거나 손해배상청구를 하기도 한다.
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