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사용승인
사용승인(使用承認, approval of use)은 법령 등에 의해 규제를 받고 있는 토지나 건물 등의 사용을 특히 인정하는 것, 혹은 신축된 건물이 건축 기준법 등에 적합하다는 것을 확인하여 사용을 인정하는 것을 말한다.
개요
사용승인이란 건축법에 의해 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료(하나의 대지에 2이상의 건축물을 건축하는 경우 동별공사를 완료한 경우를 포함한다)한 후 그 건축물을 사용하고자 하 건축주가 사용승인 신청을 하는 경우 허가권자가 당해 건축물의 사용승인을 위한 검사등을 거쳐 그 건축물의 사용을 승인하는 행정행위를 의미한다. 건축주는 원칙적으로 사용승인을 얻은 후가 아니면 그 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다(건축법 제18조).
- 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 2. 3.>
- ② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다. <개정 2013. 3. 23.>
- 1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
- 2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
- ③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23.>
- 1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
- 2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우
- ④ 건축주가 제2항에 따른 사용승인을 받은 경우에는 다음 각 호에 따른 사용승인ㆍ준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제14조의2에 따라 관련 법률의 검사 등을 받은 것으로 본다. <개정 2009. 1. 30., 2009. 6. 9., 2011. 4. 14., 2011. 5. 30., 2014. 1. 14., 2014. 6. 3., 2017. 1. 17., 2018. 3. 27., 2020. 3. 31.>
- 1. 「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(排水設備)의 준공검사 및 같은 법 제37조에 따른 개인하수처리시설의 준공검사
- 2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조에 따른 지적공부(地籍公簿)의 변동사항 등록신청
- 3. 「승강기 안전관리법」 제28조에 따른 승강기 설치검사
- 4. 「에너지이용 합리화법」 제39조에 따른 보일러 설치검사
- 5. 「전기안전관리법」 제9조에 따른 전기설비의 사용전검사
- 6. 「정보통신공사업법」 제36조에 따른 정보통신공사의 사용전검사
- 7. 「도로법」 제62조제2항에 따른 도로점용 공사의 준공확인
- 8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제62조에 따른 개발 행위의 준공검사
- 9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제98조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업의 준공검사
- 10. 「물환경보전법」 제37조에 따른 수질오염물질 배출시설의 가동개시의 신고
- 11. 「대기환경보전법」 제30조에 따른 대기오염물질 배출시설의 가동개시의 신고
- 12. 삭제 <2009. 6. 9.>
- ⑤ 허가권자는 제2항에 따른 사용승인을 하는 경우 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용이 포함되어 있으면 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다.
- ⑥ 특별시장 또는 광역시장은 제2항에 따라 사용승인을 한 경우 지체 없이 그 사실을 군수 또는 구청장에게 알려서 건축물대장에 적게 하여야 한다. 이 경우 건축물대장에는 설계자, 대통령령으로 정하는 주요 공사의 시공자, 공사감리자를 적어야 한다.
사용승인 절차와 방법
건축허가나 신고를 받아 축조한 건축물은 공사가 완료된 후 허가권자로부터 사용에 대한 승인을 받아야 한다. 아직도 많은 이들이 준공검사로 표현하고 있지만, 유효한 법적 용어는 사용승인이다.
완공 후 건축물의 정식 입주를 허락받는 사용승인제도는 1992년까지는 준공검사, 1996년까지는 사용검사라고 불렸다. 과거에는 설계도서와 시방서, 내역서에 의해 제대로 시공되었는지만 확인하는 검사로, 실제 건축물의 품질에 대해서는 구체적인 검증이 미비했다. 품질은 건축주와 시공자 간에 해결되어야 하는 문제로만 인식했던 것이다.
이후의 사용승인제도는 건축사 등을 공사감리자로 정하고, 허가권자가 담당공무원의 현장 확인절차 없이 공사감리자가 작성한 감리완료보고서에 의하여 건축물의 사용을 승인하는 제도로 바뀌었다. 그러나 감리자를 선정하지 않아도 되는 전원주택 같은 신고대상 건축물은 여전히 담당공무원이 직접 현장을 조사ㆍ검사하여 사용승인처리를 하고 있다. 이러한 실사 검증현장에서는 여러 분쟁이 나타나곤 한다. 승인이 거부되어 재시공해야 할 경우, 그 책임 소재를 따지기 위해 건축주·설계자·시공자 간 불화가 생기거나 담당 공무원과의 싸움이 기나긴 소송으로 이어지기도 한다.
- 사용승인 신청 시 필요한 서류
준공검사 시에 필요한 서류는 사용승인 신청서(건축법 시행규칙 별지 제17호 서식, 설계사무소나 담당관청 내 구비되어 있다)와 공사감리자가 작성한 공사감리 보고서, 건축사가 작성한 사용승인조사 및 검사조서 등이 있다. 이 외에도 다른 법령에 의한 인허가 사항에 대한 준공검사필증 사본이 필요하다(물론 해당사항이 있는 경우에 한한다. 이를테면 전기, 수도, 가스, 정화조 준공검사필증 등이다). 1. 사용승인신청서
2. 감리보고서(중간․완료) : 감리에 참가한 관계전문기술자 날인
3. 사용승인조사 및 검사조서(제3의건축사)
4. 설계 변경사항이 반영된 최종 공사 완료도서(「건축법」 제11조제1항 허가대상건축물)
5. 배치 및 평면이 표시된 현황도면(「건축법」 제14조제1항에 따른 신고건축물)
6. 도로점용(굴착)공사 완료확인 : 건설과
7. 소방시설 완공검사필증(사용검사 동의용) : 소방서
8. 정보통신공사 사용전 검사필증 사본 : 행정시 건축부서
9. 전기(수전, 발전설비) 사용전 검사필증 : 한국전력공사, 한국전기안전공사
- 수전,발전 설비비 대상은 감리자가 서술식(전력공급 전기설비 사용 가능 여부)으로 작성 확인(도장 날인)
- ․ 75kw 미만 일반용 : 한국전력공사, 한국전기안전공사
- ․ 75kw 이상 고압(자가용설비 포함) : 한국전기안전공사
10. 승강기검사필증 사본 : 한국승강기 안전관리원장
11. 저수조 청소필증 사본(면허 있는 청소업체발행) 또는 저수조 청소 전․후 사진 1부.
12. 장애인시설관련 : 장애인․노인․임산부등의 편의시설 시공적정 여부 확인(행정시)
13. 배수설비설치 확인서(하수시설물 사용검사 확인서) - 수자원본부 확인
14. 정화조 준공확인서 - 수자원본부
15. 지역난방점검필증(시간당 200,000킬로칼로리 이상인 열생산시설)-지역난방공사
16. 보일러 설치검사
17. 개발 행위의 준공검사
18. 각종 설비시공에 대한 감리자 확인서
- ※ 감리자가 아래의 시설 및 설비에 대해 완료되었음을 서술식으로 작성 날인
- 가. 수도시설 : 절수설비 시공완료 확인서.
- 나. 상수도 공급 및 제반 건축설비 사용 가능여부 확인서
19. 부설주차장 폐쇄회로 텔레비전 및 녹화장치를 포함하는 방범설비를 설치확인서 : 30대 초과하는 지하식 또는 건축물식에 의한 자주식 주차장으로써 판매, 숙박, 운동, 위락, 문화 및 집회, 종교시설, 업무시설
20. 가스시설 설치완료 확인서 : 한국 가스안전공사
- - 월 1,000㎥이하는 도시가스 발행 시설분담금 고지서 사본(설치완료로 갈음하고 있음)
21. 액화석유가스의 사용시설에 대한 완성검사를 받아야 할 건축물인 경우 : 액화석유가스 완성검사 증명서
22. 도시기반시설 복구확인 : 감리자
- - 경계석등 주변기반시설의 원상복구
23. 대지경계명시․현황측량 성과도 : 민원이 발생 했던 건축지(지적공사)
24. 교통영향평가내용 이행확인 : 대상건축물(승인 신청 전 도 교통항공과)
25. 예술장식품설치 확인서 : 대상건축물(도 문화정책과)
26. 옥외광고물 관련 간판표시계획(행정시 광고물 부서): 제1종근생, 제2종근생, 위락시설 면적 합계 300㎡이상 건축물의 건축(대수선 및 용도변경 제외)
27. 조경식재카드(옥상 ,공개공지, 지상조경 포함한 전체조경을 부분별 사진 포함)
- - 옥상 및 공개공지관리카드-양식은 건축부서에서 수령
28. 공동주택의 경우 하자보수보증금의 보증서 및 산출내역(국토부고시2009-677호 표준건축비 적용, 주택법시행령 제60조제2항제4호, 임대주택법시행령 제13조 제5항):분양을 목적으로 하는 공동주택에 한함.
- - 주상복합의 경우 공동주택부분만 산정
29. 연면적 10,000㎡이상 건축물의 경우 기계설비 설치확인서 : 관계기술사
30. 하수원인자부담금 최종납부 확인
31. 철골조의 경우 내화피복에 대한 품질확인 체크리스트(납품확인서포함) : 감리자 작성
32. 에너지절약계획서 제출대상:고효율에너지기자재사용확인서 감리자작성
- (건축주 및 감리자가 에너지절약계획서 이행확인서 첨부, 국토부 제2014-957호 제24조, 별지 제3호)
- 사용승인 이후 절차
사용승인이 끝나면 비로소 입주할 수 있으며, 구(군)청 재무과에 취득세 및 등록세를 납부하면 사용승인 필증을 받게 된다. 이후 구(군)청에서 건축물 관리대장 작성이 끝나면 취득세 및 등록세 영수증과 건축물 대장 기타서류를 첨부해 등기소에 보존등기물 신청(법무사 대행, 또는 건축주 직접)을 해야만 이름(주소)과 법적권리를 가진 완전한 건물이 된다.
동영상
참고자료
- 〈사용 승인〉, 《토목용어사전》
- 〈제22조(건축물의 사용승인) 〉, 《국가법령정보센터》
- 〈[https://uujj.co.kr/bbs/board.php?bo_table=green&wr_id=163&page=15 정보 | 건축물 사용승인, 절차와 방법
]〉, 《전원속의 내집》
- 〈사용승인〉, 《건축사사무소 그루》
같이 보기
