높이제한(高度制限 , building height control)은 건축 제약 조건의 하나로 건축물의 높이 상한, 하한, 일조권 확보 등의 규정이 있다. 일조, 통풍, 통경, 조망, 경관, Privacy, Sky Line 등의 적정한 유지와 가로구역별로 주변환경과 조화를 이루는 건축물의 건축을 유도하기 위하여 층수 및 건물높이를 규제하는 수단이다.
가로구역별 건축물의 높이제한
도시의 위생적이고 쾌적한 환경을 확보하고, 도시미관과 토지이용의 효율을 높이기 위해 가로구역별로 건축물의 높이를 지정 · 공고하는 제도이다.
「건축법」에 따라 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축물의 높이를 지정 · 공고하는 제도로서, 건축물의 높이는 도시관리계획 등 토지이용계획, 해당 가로구역이 접하는 도로의 너비, 상 · 하수도 등 간선시설의 수용 능력, 도시미관 및 경관계획, 해당 도시의 장래 발전계획 등을 고려하여 정한다.
가로구역별 건축물의 높이 제한의 세부기준은 지방자치단체의 조례에서 정하도록 하고 있다. 허가권자가 지방건축위원회의 심의를 거친 경우에는 가로구역별 건축물의 높이를 완화할 수 있으며, 동일한 가로구역일지라도 높이를 다르게 정할 수 있어 종전의 도로 사선에 의한 높이 제한1)보다 합리적인 관리가 가능하다.
「서울특별시 건축 조례」에서 규정하고 있는 가로구역별 건축물 높이 제한은 다음과 같다.
1. 제1종전용주거지역 안에서의 주거용건축물의 층수는 2층 이하로서 높이 8m 이하로 하며, 주거용 이외의 건축물의 높이는 2층 이하로서 11m 이하로 함
2. 상업지역 · 준주거지역 · 준공업지역 · 시가지 · 특화경관지구 및 시장이 도시경관 조성을 위해 필요시 지정한 가로구역별 건축물의 최고높이와 높이 기준은 시장이 지정 · 공고함
3. 단, 지구단위계획구역은 해당 건축계획의 기준, 정비구역은 「도시 및 주거화경정비법」, 재정비촉진지구는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」, 한양도성 역사도심은 「서울특별시 한양도성 역사도심 특별지원에 관한 조례」에 근거하여 건축물의 최고높이를 정함
4. 가로구역별 건축물의 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있을 시에는, 위원회의 심의를 거쳐 최고높이를 완화하여 적용함
건축물의 높이제한 규정
건축법에서 건축물의 높이를 관리하는 목적은 개별 건축물의 건축안전과 일조, 통풍, 채광, 미관 등 도시 환경 및 나아가 토지이용의 효율성을 도모하기 위하여 규정하고 있다. 건축물의 높이제한 규정은 크게 4가지이다.
| 법명
|
규정
|
| 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
|
용도지역에서의 높이제한
|
| 용도지구에서의 높이제한
|
| 건축법
|
건축물의 높이제한
|
| 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한
|
건축물의 높이 산정은 지표면으로부터 건축물의 상단까지의 수직거리이다.
팔로티 건축물의 높이 산정 기준: 가로구역별 건축물 높이제한 지정, 공고 구역 내 건축물 및 공동주택의 일조권 적용시(왼쪽)와 일반건축물(오른쪽)Ⓒ이재인
- 옥탑과 난간 등 건축물 높이 산정의 세부 기준
(1) 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8이하인 경우
- [사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6]
그 부분의 높이가 12m를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.
건축물의 옥상에 설치되는 옥탑 등의 높이 산정 기준 Ⓒ이재인
예를 들어 건축면적이 800㎡이고, 각층의 층고가 3m인 10층짜리 건축물의 경우 옥탑 면적이 건축면적 1/8인 100㎡이하라고 하더라도 옥탑의 높이가 15m라면 12m를 제외한 3m는 건축물의 높이에 산입되어 건축물의 높이는 3m X 10층 + 3m = 33m가 된다.
옥탑면적과 높이에 따른 건축물의 높이산정의 변화 Ⓒ이재인
(2) 지붕마루장식·굴뚝·방화벽의 옥상 돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상 돌출물과 난간벽(그 벽면적의 1/2 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당)은 그 건축물의 높이에 산입하지 않는다. 즉, 건축물의 장식적 돌출물은 건축물의 높이에 산정되지 않는다.
- 일조확보를 위한 높이규정
(1) 지표면 간 고저차가 있는 경우 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다.
일조권 규정 적용 시 건축물 높이 산정의 기준 (지표면 간 고저차가 있는 경우): 일반건축물 Ⓒ이재인
(2) 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합(주상복합)하여 건축하는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.
전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 '주상복합'으로 건축하는 경우 일조권 적용 시 건축물의 높이 기준은 공동주택의 가장 낮은 부분 Ⓒ이재인
- 전면도로에 의한 건축물의 높이제한
(1) 도로가 경사지일 경우 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우 사례 Ⓒ이재인
가중평균 높이 = 대지에 접한면적(H)/대지에 접한 둘레(A)
대지에 접한 건축물의 둘레길이는 (20mX2) + (10mX2) = 60m이고,
대지에 접한 면적은 [(H1=20mX3m/2) X 2(H1이 2부분이므로) + (H2= 10m X 3m)] = 90㎡이므
가중평균 높이는 90/60 = 1.5m이다.
가중평균 높이 산정을 위한 접지 둘레(A)와 접지 면적(H1와 H2) Ⓒ이재인
가중평균 높이선 산정에 의한 건축물의 높이Ⓒ이재인
그 고저차의 1/2의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
(3)도로보다 지표면이 낮을 경우 실제도로면을 전면도로면으로 본다.
- 반자높이
반자높이는 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로 한다. 다만, 한 방 내에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우는 그 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이로 한다. (「건축법 시행령」 제119조 제1항 제7호)
- 가중평균 높이
고저차가 있는 거실의 반자(천장)높이 산정 Ⓒ이재인
- 층고
층고는 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다. (「건축법 시행령」 제119조 제1항 제8호)
- 처마높이
처마높이란 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 비슷한 수평재를 지지하는 벽, 깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이이다.(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제6호)
목구조 방식의 처마높이는 처마도리까지의 높이를 규정하는 것이 아니다Ⓒ이재인
- 층수
(1) 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8이하인 경우
[사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6]
건축물의 층수에 산입하지 아니한다.
(2) 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다.
건축물의 옥상에 설치되는 옥탑 등 층수 제외 기준Ⓒ이재인
층의 구분이 명확하지 않은 건축물의 경우 높이 4m마다 하나의 층으로 산정한다.
구분이 명확하지 않은 기계식 주차장의 층수 산정 사례Ⓒ이재인
건축물이 부분에 따라 층수가 다른 경우 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
건축물이 부분에 따라 층수가 다른 경우 이 경우는 가장 많은 층수로 보아 4층 건축물Ⓒ이재인
동영상
참고자료
같이 보기
|
 이 높이제한 문서는 건설에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.
|
| 산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 정보통신, 반도체, 화학, 바이오, 건설 □■⊕, 유통, 서비스, 에너지, 전기, 소재, 원소, 환경, 직업, 화폐, 금융, 금융사, 부동산, 부동산 거래, 부동산 정책, 아파트, 건물, 토지
|
|
|
| 건설
|
건설 • 건설업 • 건설업계 • 건축 • 건축법 • 건축업 • 노후시설 • 노후화 • 시설관리 • 시설물 • 신탁 • 신탁사 • 영선 • 영선업무 • 철탑 • 토목 • 토목업
|
|
|
| 설계와 감리
|
CG • 감리 • 감리원 • 감리자 • 건축도면 • 건축선 • 건축선 후퇴 • 건축설계 • 건축주 • 건축허가 • 건폐율 • 계획설계 • 공사감리 • 공사비 • 구조도면 • 높이제한 • 단면계획 • 도면 • 도시계획 • 독취 • 모형 • 배치계획 • 보수설계 • 설계 • 설계도 • 설계도면 • 설계도서 • 설계비 • 시방서 • 실시도면 • 실시설계 • 용적률 • 입면계획 • 접도 • 지질조사 • 청사진 • 측량 • 층수제한 • 토목설계 • 특검자 • 평면계획 • 표준도면 • 허가 • 허가방
|
|
|
| 건설공사
|
PF • 가설공사 • 개축 • 건립 • 건설공법 • 건설공사 • 건축공사 • 건축공학 • 건축면적 • 골조공사 • 공구리 • 공기 • 공기단축 • 공기조정 • 공기지연 • 공법 • 공사 • 공사비 • 공사장 • 공사판 • 공정 • 공정표 • 구체공사 • 기계공사 • 기계설비 • 기공 • 기공식 • 기둥 • 기초공사 • 난공사 • 내부마감 • 누수 • 단열공사 • 덧방 • 도급 • 도로공사 • 도장공사 • 라멘구조 • 마감공사(마무리공사) • 마구리(옆면) • 마구리공사(측면마감공사) • 마모 • 먹매김 • 먼지 • 목공 • 무량판구조 • 미장 • 바닥공사 • 발파 • 방수 • 방수공사 • 배관 • 배관공사 • 배근 • 배수 • 배수공사 • 배수로 • 배수층 • 벽식구조 • 벽체공사 • 보 • 보강 • 보강공사 • 보수 • 보수공사 • 부실공사 • 부착 • 붕괴 • 비산먼지 • 사다리 • 사용승인 • 사용승인일 • 산업설비 • 산업설비공사 • 상량식 • 설비 • 설치 • 성토 • 소방 • 소방공사 • 손상 • 수로 • 수장공사 • 수축 • 슬래브 • 시공 • 시행 • 신고 • 신공법 • 신설 • 신축공사 • 싱크홀(땅꺼짐) • 안전 • 안전모 • 안전사고 • 안전용품 • 안전제일 • 압착 • 양생 • 엔지니어링 • 옹벽 • 완공 • 외부마감 • 유리공사 • 유지 • 유지관리 • 유지보수 • 인가 • 인허가 • 일조권 • 입주청소 • 작업 • 작업량 • 작업복 • 작업안전수칙 • 잡일 • 재공사 • 재축 • 재해 • 재해방지 • 전기공사 • 절토 • 정초 • 조경 • 조경공사 • 조적 • 조적공사 • 준공 • 준공식(낙성식) • 준공일 • 중장비(건설기계) • 증축 • 지내력 • 지내력 테스트 • 지면 • 지반 • 지반침하 • 지붕공사 • 지중화 • 지중화공사 • 지하매설물 • 착공 • 착공식 • 착공신고 • 착공일 • 창호공사 • 천장공사 • 철거 • 철근배근 • 철근배근검사 • 청소 • 축대 • 축조 • 층간소음 • 타설 • 타일공사 • 터파기 • 토공 • 토목건축(토건) • 토목공사 • 토목공학 • 통신공사 • 파괴 • 파손 • 팽창 • 평지 • 포설 • 프로젝트 • 프로젝트 파이낸싱(PF) • 하도급 • 하자 • 하자보수 • 하중 • 해체 • 해체공사 • 홈통공사 • 환경시설 • 환경시설공사 • 확장 • 흙막이공사
|
|
|
| 건축자재
|
H빔 • H파일 • MDF • PVC • 각재 • 강마루 • 강화마루 • 건축자재 • 고무타일 • 골재 • 구조목 • 내장재 • 내화피복재 • 단열재 • 대리석 • 대리석타일 • 데코타일 • 도기 • 도기질 타일 • 도자기 • 돌 • 디럭스타일 • 루바 • 루베 • 리놀륨타일 • 마감재 • 말뚝 • 모래 • 모르타르 • 모자이크타일 • 목재 • 바닥재 • 바닥타일 • 바위 • 반생(반생이, 구운철사) • 방부목 • 방음재 • 버림콘크리트 • 벽돌 • 벽체타일 • 보수재 • 복합자재 • 본드 • 부자재 • 비닐 • 비닐타일 • 사각타일 • 석기질 타일 • 석분(돌가루) • 석재 • 석재타일 • 세라믹타일 • 소프트우드 • 쇄석(파쇄석) • 쇄석층 • 시멘트 • 아스팔트 타일 • 암반 • 암석 • 에폭시 • 열팽창 • 열팽창계수 • 외장재 • 우드타일 • 원목 • 원목마루 • 원부자재 • 원자재 • 원형철근 • 유리 • 육각타일 • 이형철근 • 자갈 • 자기 • 자기질 타일 • 자재 • 장판 • 점토(찰흙) • 접착제 • 제재목 • 줄눈 • 진흙 • 집성목 • 창호재 • 천장재 • 철 • 철골 • 철근 • 철근콘크리트 • 철재 • 코르크판 • 콘크리트 • 타일 • 토사 • 파이프 • 파일 • 파티클보드(PB) • 판재 • 포세린타일 • 폴리싱타일 • 플랜지 • 피복재 • 하드우드 • 합판 • 호리병타일 • 회배 • 흙 • 흡음재
|
|
|
| 건설장비
|
CIP • 가설계단 • 강관비계 • 거푸집 • 건설장비(건설기계) • 결속기(시노, 시누대) • 골재살포기 • 그물 • 그물망 • 난간 • 난간대 • 덤프트럭 • 도르래 • 동바리(지지대, 서포트) • 롤러 • 망치 • 먹줄 • 모터그레이더 • 믹서 • 버킷로더(로더) • 불도저 • 비계(아시바) • 사리채취기 • 쇠지렛대(빠루) • 쇄석기 • 스크레이퍼 • 시스템 동바리 • 시스템비계 • 쐐기 • 오함마(큰망치) • 장도리 • 중장비 • 지게차 • 지렛대 • 천공기 • 추락방지망 • 크레인(기중기) • 타워크레인 • 토류판 • 포크레인(굴삭기, 굴착기) • 플로피해머 • 항발기 • 항타기 • 해머 • 흙막이 • 흙손
|
|
|
| 건설인력
|
OT • 건설노동자 • 건설사 • 건설업자 • 건설인력 • 건축가 • 건축기사 • 건축사 • 건축사법 • 건축사보 • 건축사사무소 • 근로자 • 기능공 • 기사 • 노가다 • 노동자 • 도배공 • 도장공 • 마루공 • 막노동자 • 막일 • 목수 • 미장공 • 방수공 • 배관공 • 비계공 • 비기능공 • 석공 • 시공사 • 시다바리 • 시행사 • 십장 • 용접공 • 월례비 • 인건비 • 인력 • 인력관리 • 인부 • 일당 • 일용직 • 작업자 • 잡부 • 전기공 • 조공 • 조적공 • 창호설치공 • 초과근무수당 • 타일공 • 토건족 • 토목기사
|
|
|
| 건설사
|
DL이앤씨 • GS건설 • HDC현대산업개발 • HXD화성개발 • KCC건설 • SGC이테크건설 • SK에코플랜트 • 계룡건설 • 금강주택 • 금호건설 • 대방건설 • ㈜대우건설 • 동문건설 • 동부건설 • 동원개발 • 두산건설 • 롯데건설㈜ • 반도건설 • 벽산건설 • 부영그룹 • 삼성물산㈜ • 서희건설 • 신동아건설 • 신세계건설 • 쌍용건설 • 아이에스동서 • 에이치엘디앤아이한라㈜ • 우미건설 • 제일건설㈜ • 중흥건설 • 코오롱글로벌 • 태영건설 • ㈜포스코건설 • 한국토지신탁 • 한국토지주택공사 • 한신공영㈜ • 한일건설 • ㈜한화건설 • 현대건설㈜ • 호반건설 • 화성산업 • 효성중공업
|
|
|
| 위키 : 자동차, 교통, 지역, 지도, 산업, 기업, 단체, 업무, 생활, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반
|
|
위키원
.png)
%EC%99%80_%EC%A0%91%EC%A7%80%EB%A9%B4%EC%A0%81(H1%EC%99%80H2).png)
%EB%86%92%EC%9D%B4_%EC%82%B0%EC%A0%95.png)
