건축선 후퇴란 도로의 확보때문에 건축선이 대지 안쪽으로 밀려나는 경우를 말한다. 이때 건축선 후퇴 부분은 「건축법 시행령」제119조제1항제1호가목에 따라 대지면적 산정시 포함하지 않도록 규정하고 있다.
건축법[편집]
- 건축법
- 제46조(건축선의 지정)
- ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 "건축선(建築線)"이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제11항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.
- ② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.
- ③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다.
- 대지 사이에 도로가 끼인 경우
아래 그림처럼 도로 너비가 4m에 미치지 않는 경우, 만약 도로 양쪽에 대지가 존재하는 경우(예시1)에는'도로의 중심선'을 기준으로 소요너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하며,
- 도로의 한면이 하천, 철도 등에 접한 경우
도로 반대쪽에 경사지, 하천, 철도 등이 있으면(예시2)'도로의 경계선'에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 설정하게 된다.
예를 들어, 내 땅 앞 도로가 2m 밖에 되지 않는다면,'도로의 중심선'을 기준으로 2m를 후퇴하여 건축물을 지을 수 있는 건축선이 결정되기에 건축선이 내 땅으로부터 1m 후퇴하게 된다.
여기서 문제되는 것은 건축선이 후퇴하게 되면, 건축선으로 밀려난 면적은 대지면적에서 제외되어 결론적으로 내 땅이지만 내 땅에 건축물을 지을 수 있는 면적이 줄어들게 된다는 점이다. 예를 들어, 평당 3천에 후퇴한 면적이 3평이라면, 총 9천만원의 손해를 보게 되는 셈이다.
만약에 내 건물이 '막다른 도로'에 접해있다면, 확보해야 하는 도로 너비의 기준이 바뀌는데 막다른 도로의 길이가 35m 이상인 경우엔 도로의 너비가 6m 이상 확보되어야 해서 내 땅을 더 많이 내줘야 한다. 같은 면적의 땅이라고 할지라도, 건축물을 올릴 수 있는 제한 사항이 많다거나 건축물을 지을 수 있는 땅의 면적이 줄어든다면, 땅의 가치는 떨어지기 마련이다.
물론, 건물을 고를 때 한 가지 단면만 보고 선택하지 않기에 건물이 지니는 긍정적인 면이 건축선 후퇴로 감수해야 하는 부분보다 크다면, '건축선 후퇴'가 건물을 선택하는데 있어서 큰 영향을 미치지 않을 수도 있다. 하지만 내가 매입하려는 건물의 건축선이 후퇴한 사실을 알고 심사숙고한 후 매입하는 것과 후퇴한 사실을 전혀 고려하지 않고 매입 후에 그 사실을 알게 된 경우의 차이가 클 수 있으니 건물 매입 전 건축물대장 확인이 필요하다.
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참고자료[편집]
같이 보기[편집]
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