멸실

멸실(滅失)이란 멸망하여 사라지거나, 물건이나 가옥 따위가 재난에 의하여 그 가치를 잃어버릴 정도로 심하게 파손 또는 그런 일을 말한다.

멸실 주택

서울 아파트 실공급

멸실 주택이란 건축법상 주택의 용도에 해당하는 건축물이 철거 또는 멸실되어 더 이상 존재하지 않게 될 경우로서 건축물대장 말소가 이루어진 주택을 말한다.

멸실 주택수 파악을 통해 지역별 주택재고 현황 파악 및 지역별 주택수급 상황 판단의 기초자료로 활용한다.

국토부 자료에 의하면 2019년 서울 멸실 세대수는 약 2만6000호다.

통계청에 따르면 지난 2017년 서울 아파트 멸실 세대수는 1만4738호, 2018년은 7036호였다. 서울에서만 멸실 세대수가 2만호를 넘은 것도 처음이다.

2019년 서울 아파트 준공 세대는 4만5024세대다. 이는 2017년 2만9833세대로 이후 1.5배에 달한다. 하지만 멸실 숫자를 제외한 실제 서울 아파트 공급 세대수를 따져보면 2019년은 1만9000세대로 지난해 3만6400세대의 절반에 불과하다. 2017년보다는 4000세대 정도 늘었지만, 확연히 줄어든 모양새다.

같은 방식으로 2014~2016년을 계산해보면 2014년 공급된 아파트 세대수는 3만5488세대, 2015년은 2만782세대, 2016년은 2만2933세대다. 2018년을 제외하고 공급이 늘었다고 할만한 수치는 아니다.

정부가 서울에 상당한 물량의 새로운 아파트를 공급한 건 사실이지만 부족하다는 인식만의 문제가 아니라 실제로 멸실로 인해 아파트 공급이 넉넉하지 못했다.

2019년 서울 주택보급률은 95.4%, 2018년에는 95.9%, 2017년과 2016년에는 96.3%로 점차 떨어졌다. 일반 가구수에 대한 주택수의 백분율인 주택보급률은 공실률 등을 감안하면 110% 정도 돼야 충분하다고 판단한다.

멸실 세대수가 늘어나는 이유에 대해 서진형 대한부동산학회 회장은 '소득수준이 높아짐에 따라 주거수준에 대한 욕구가 높아져 지금은 지하 단칸방에 대한 수요가 없고 그러다 보니 멸실률이 높아진다'며 설명했다.

멸실 입주권

종합부동산세 부담이 있는 고액자산가들이 자녀 증여 용도로 멸실된 입주권에 관심을 기울이고 있다.

금융투자업계에 따르면 고액자산가들의 멸실 입주권 관련 문의가 늘어났다. 1주택을 보유한 상황에서 추가적으로 부동산 취득은 부담되지만 자녀 증여 목적으로 투자할 만한 대상을 찾다보니 멸실 입주권에 관심을 두게 된 것이다.

일반적으로 재건축, 재개발 과정에서 사업시행인가가 난 뒤 관리처분계획인가까지 마치게 되면 이주와 철거가 이뤄진다. 관리처분인가가 승인되면 법적으로 해당 토지의 주택은 소멸된 상태로 보게 된다. 관리처분인가 후 취득한 입주권에 대해서는 토지의 구입으로 보기 때문에 토지 취득세만 납부하면 된다.

건물이 올라가기 전까지는 종합부동산세 계산시 주택으로 취급되지 않기 때문에 입주권 상태로 취득한 뒤 자녀에게 증여하는 방식에 관심을 두는 것이다. 입주권을 증여받은 자녀가 실제 주택이 완공되면 별도의 취득세를 한번 더 내야 하지만 세율면에서 더 유리하다는 계산이다.

1주택자가 조정대상지역 신규 주택을 취득해 2주택이 되는 경우 취득세는 8% 정도다. 반면 주택이 없는 토지상태로 취득하는 경우 4% 정도의 취득세만 납부하면 된다. 또 입주권 상태로 자녀에게 증여할 경우 증여재산가는 증여일 시가로 계산되기 때문에 주택 상태로 증여할 때보다 유리할 수 있다. 업계에서는 세금 면에서 득실을 따져 입주권 투자를 결정할 것을 권하고 있다.

다만 2018년 1월 이전 사업시행인가 접수가 완료된 구역에 한해서만 관리처분인가 이후 매매가 가능한 상황이라 거래 가능 물건 자체는 많지 않다. 특정 지역에 관심이 집중되는 상황이다.

업계 관계자는 '현재 집을 한채 보유하고 계신 분들은 여러 제약으로 인해 한 채를 더 취득하기엔 부담스러운 상황인 것 같다'며 '보통 자녀분들 때문에 한채 정도를 여윳돈으로 취득해고자 하는 수요는 있기 때문에 멸실 입주권에 관심을 보이는 것 같다'고 말했다.

상급지로 갈아타기 수요를 지닌 1주택자들의 투자 문의도 이어지고 있다. 1주택 1조합권인 경우 거주 중인 주택이 2년 이상 거주한 경우 입주권 취득일 3년 내 종전주택을 처분하면 비과세 요건을 적용받을 수 있다.

이처럼 입주권 관심이 커지면서 프리미엄도 커지고 있어 득실을 따질 필요는 있다는 게 업계 관계자의 조언이다. 또 실제 주택이 완공될 때 발생하는 추가적인 취득세와 기존 세입자의 이주 관련 비용 등을 잘 따져야 추가적인 비용을 절약될 수 있다. 일반적으로 재개발은 추가분담금 기준, 재건축은 건축비 기준으로 2.8% 세율을 적용받는다.

건축물의 해체 및 멸실

2021년 기준 대한민국에는 727만여 개가 넘는 건축물이 있으며 2019년에는 한 해에만 전국 12만6676호의 주택이 멸실됐다. 전국의 주택 철거작업만 1년에 1만호 이상 진행되고 있으며 주택이 아닌 건축물까지 포함하면 더 많은 철거작업이 진행되고 있다고 분석할 수 있다.

현행 건축물관리법상 건축물 관리자가 건축물을 해체하려면 허가권자(특별자치시장 및 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장)의 허가가 있어야 하며, 허가권자의 허가를 받기 위해서는 해체 공법과 절차 등을 해체계획서에 적시해 제출하도록 하고 있다. 그리고 허가권자는 해체 허가를 받은 건축물에 대한 해체공사감리자를 지정해 해체계획서에 따른 절차 준수 여부 등을 확인하도록 하며, 필요한 경우 해체 현장에 대한 현장점검을 실시하도록 규정하고 있다. 건축물관리법은 건축물의 안전을 확보하고 사용 가치를 유지・향상시키기 위한 사항 및 안전한 해체, 그리고 건축물의 체계적인 관리를 위한 규정을 정리하고 유도하기 위한 취지로 제정됐고, 2019년 잠원동 붕괴사고 발생 다음 해인 2020년 5월 1일부터 시행됐다. 건축물관리법 시행 이전에는 건축물 해체 공사에 대해 건축법이 적용됐는데 건축법에서는 건축물 해체에 대해 건축물 철거 시 신고에 대한 내용만 규정해 현장 이행에 대한 감독에 대한 제도가 부재했고 현장점검 또한 이뤄지지 않았다.

신설된 건축물관리법의 제4장 건축물의 해체 및 멸실에 대한 내용에는 제30조(건축물 해체의 허가)에 ②항에서 제1항에 따라 허가를 받으려는 자 또는 신고하려는 자는 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령으로 정하는 해체계획서를 첨부해 허가권자에게 제출해야 한다고 규정해 해체계획서 허가에 대한 내용이 신설됐다. 또한 제30조의2(현장점검)의 ①항에서는 허가권자는 안전사고 예방 등을 위해 점검이 필요하다고 판단되는 경우 건축물 해체 현장에 대한 점검을 할 수 있다고 규정했고, ②항에서는 제1항에 따라 업무를 대행하는 자는 현장점검 결과를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 서면으로 보고해야 한다고 규정해 건축물을 해체 공사를 위해 제출한 해체계획서에 따라 공사가 이행되는지 현장점검을 시행하고 그에 대한 보고서를 제출하게 함으로써 현장 감독에 대한 제도적 보완이 마련됐다.

그러나 건축물관리법이 시행된 지 1년이 지난 2021년 광주 붕괴사고 현장에서는 제도에 대한 이행이 제대로 이뤄지지 않았다. 부실한 해체계획서 작성, 작성된 해체계획서대로 공사 불이행, 현장 감리자 부재가 그 방증이다. 금번 사고 이후 국토교통부는 사고의 재발 방지를 위해 건축물관리법 개정안을 통과시켰다. 위험성이 높은 해체 공사 현장에 상주 감리원 배치, 해체 허가 후 착공 신고 의무화 및 신고하지 않은 자 등에 대해 과태료를 부과하는 것 등의 규정이 추가됐다. 공사 현장의 관리・감독에 대한 항목이 구체화 된 것이다.

참고자료

• 〈멸실〉, 《네이버국어사전》
• 이서영 기자, 〈서울 멸실 세대수 역대 최대…'공급 부족' 맞네〉, 《톱데일리》, 2020-07-06
• 김진현 기자, 〈세금부담에 자녀 증여 목적 '멸실 입주권' 인기〉, 《더벨》, 2021-12-14
• 강은비 기자, 〈광주 해체공사 붕괴 사고와 건축물관리법〉, 《아파트관리신문》, 2021-12-24

같이 보기

• 물건
• 주택
• 아파트

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