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개발행위허가
개발행위허가는 국토의 난개발을 방지하고 계획적 관리를 도모하기 위하여 개발행위에 대하여 계획의 적정성, 기반시설의 확보 여부, 주변 경관 및 환경과의 조화 등을 고려하여 허가 여부를 결정하는 제도를 말한다.
모든 토지는 이웃 토지와 서로 연접되어 있어 어느 한 토지의 개발행위가 인접 토지의 이용에 막대한 영향을 미칠 수 있다. 따라서 개발행위허가의 절차를 마련하여 해당 개발행위가 인접 토지이용과 조화로운지, 상위 계획의 내용에 부합하는지 등을 사전에 검토함으로써 토지의 효율적 이용과 도시관리계획의 원활한 집행을 도모한다.
종전 「도시계획법」에서는 도시계획구역 내 토지의 형질 변경에 대한 일반적인 행위 제한이 있었으나 허가대상이 포괄적이고 허가기준이 모호하여 혼란을 야기하였다. 이에 2000년 「도시계획법」을 전부개정하며 '토지형질변경에 대한 행위허가' 제도를 '개발행위허가' 제도로 전환함으로써 허가대상을 명확히 하고 허가기준을 구체적으로 규정하였다.
이러한 개발행위허가제도는 2002년 제정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 계승되어 종전에는 도시지역에서만 적용하던 제도를 비도시지역까지 확대 적용하여 전 국토를 대상으로 한 개발행위허가제도가 정착되었다.
개요[편집]
개발행위허가를 쉽게 정의하면, '건축물을 건축할 수 없는 토지를 건축물을 건축할 수 있는 토지로 바꿔주는 종합허가'이다. 그러므로 개발행위허가란 허가권자인 시장∙군수가, 국토개발체계 중 대형개발처럼 미리 지구지정을 통한 행정계획을 수립하지 않고, 중형개발처럼 지구단위계획(도시관리계획)을 수립하지 않으면서, 일정면적 미만의 소형개발에 대하여는, 국토계획법에 규정된 개발행위허가기준에 맞는지 즉, 기반시설확보, 환경성검토, 형질변경, 지목변경, 전용절차, 연접제한(녹지와 비도시) 등을 종합적으로 검토하여 건축물을 지을 수 있는 대지로 바꿔주는 허가인 것이다.
- 개발행위허가제도를 만든 목적을 보면,
①건축물 등을 도시계획에 적합하게 건축하고,
②국토의 난개발과
③무분별한 자연환경훼손을 방지하기 위한 허가제도로써 (국토계획법제56조),
- 개발행위허가를 받기 위해서는 (기준)
①국토계획법령이나
②지자체의 조례
③개발행위허가운영에 지침에 적합해야 한다.
또한 위 국토계획법령 등에 의한 요건을 갖춘 경우라도 환경성 검토를 하여
④환경오염
⑤생태계파괴
⑥위해발생 등이나
⑦난개발의 우려가 있는 경우, 허가권자는 불허처분을 할 수 있다.(대법원2005. 7. 14. 선고 2004두6181 판결)즉 개발행위허가는 허가권자인 담당공무원의 재량행위이다.
국토계획법에 의하여 개발행위허가를 받아야 하는 대상은 6가지이다.(국토계획법 영제51조)
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)
- 토석채취
- 토지분할(건축물이 있는 대지 제외)
- 물건을 쌓아놓는 행위
- 그러나 개발행위허가를 받지 않고 개발행위를 할 수 있는 경우도 아래와 같이 있다.
⑴ 도시계획사업에 의한 행위(법제56조제1항단서)
⑵ 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 산림(임야)의 개발행위(법제56조제3항)
⑶ 건축신고 대상인 건축물의 증축, 개축, 재축과 그 범위에서의 형질변경(법제56조제4항제2호)
⑷ 그 밖의 경미한 행위(법제56조제4항제3호)
⑸ 형질변경이 이미 이루어진 토지의 지목을 단순히 실제 현황대로 일치시키기 위한 경우 등이다.
개발행위허가의 대상[편집]
개발행위란 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 녹지지역 · 관리지역 · 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위를 말한다.
특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 · 군수(개발행위 허가권자)는 개발행위의 규모가 용도지역별 특성에 적합하고, 도시관리계획 및 성장관리방안에 부합하며, 도시계획사업의 시행에 지장이 없고, 주변 지역의 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도 등 주변 환경이나 경관과 조화를 이루고, 기반시설의 설치계획이 적절한지 여부를 종합적으로 검토한 후 허가 여부를 결정gks다. 개발행위허가의 기준은 지역 특성을 고려하여 시가화용도, 유보용도, 보전용도로 구분하고 각 지역별로 차등 적용한다.
특히, 용도지역별 개발행위의 적정 규모는 도시지역의 경우 주거 · 상업 · 자연녹지 · 생산녹지지역에서 1만m² 미만, 공업지역에서 3만m² 미만, 보전녹지지역에서 5천m² 미만이고, 관리지역 및 농림지역의 경우 3만m² 미만, 자연환경보전지역의 경우 5천m² 미만으로 정하고 있다.
- 제51조(개발행위허가의 대상) 법 제56조제1항에 따라 개발행위허가를 받아야 하는 행위는 다음 각호와 같다.
- 1. 건축물의 건축 : 건축법 제2조제1항제2호에 따른 건축물의 건축
- 2. 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(건축법 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치
- 3. 토지의 형질변경 : 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)
- 4. 토석채취 : 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다.
- 5. 토지분할 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할(건축법 제57조에 따른 건축물이 있는 대지를 제외한다)
- 가. 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할
- 나. 건축법 제57조제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할
- 다. 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할
- 6. 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역안에서 건축물의 울타리안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위
- 제52조(개발행위허가의 경미한 변경)
- ① 법 제56조제2항 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해
당하는 경우를 말한다.
- 1. 사업기간을 단축하는 경우
- 2. 사업면적을 5퍼센트 범위안에서 축소하는 경우
- 3. 관계 법령의 개정 또는 도시관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경 하는 경우
- ② 개발행위허가를 받은 자는 제1항 각호의 1에 해당하는 경미한 사항을 변경한 때에는 지체없이 그 사실을 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 통지하여야 한다.
- 제53조(허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위)
- 법 제56조제4항제3호에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 경미한 행위"라 함은 다음 각호의 행위를 말한다. 다만, 다음 각호에 규정된 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례로 따로 정하는 경우에는 그에 의한다.
- 1. 건축물의 건축 : 건축법 제11조제1항에 의한 건축허가 또는 동법 제14조제1항의 규정에 의한 건축신고 대상에 해당하지 아니하는 건축물의 건축
- 2. 공작물의 설치
- 가. 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50세제곱미터 이하, 수평투영면적이 25제곱미터 이하인 공작물의 설치. 다만, 건축법시행령 제118조제1항 각호의 1에 해당하는 공작물(통신용 철탑은 용도지역에 관계없이 이를 포함한다)의 설치를 제외한다.
- 나. 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150세 제곱미터 이하, 수평투영면적이 75제곱미터 이하인 공작물의 설치. 다만, 건축법시행령 제118조 제1항 각호의 1에 해당하는 공작물(통신용 철탑은 용도지역에 관계없이 이를 포함한다)의 설치를 제외한다.
- 다. 녹지지역·관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스(비닐하우스안에 설치하는 육상 어류양 식장을 제외한다)의 설치
- 3. 토지의 형질변경
- 가. 높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외 하며, 주거지역 ·상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한한다)
- 나. 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 및 기반시설부담구역외의 지역에서 면적이 660제곱미터 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토·성토· 정지·포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말한다. 이하 같다)
- 다. 조성이 완료된 기존 대지에서의 건축물 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착
- 라. 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경
- 4. 토석채취
- 가. 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서의 부피 50세제곱미터 이하의 토석채취
- 나. 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적이 250제곱 미터 이하인 토지에서의 부피 500세제곱미터 이하의 토석채취
- 5. 토지분할
- 가. 사도법에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할
- 나. 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할
- 다. 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 잡종재산을 매각·교환 또는 양여하기 위한 분할
- 라. 토지의 일부가 도시계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할
- 마. 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제57조제1항의 규정에 의한 분할제한 면적 이상으 로의 분할
- 6. 물건을 쌓아놓는 행위
- 가. 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25제곱미터 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하, 전체부피 50세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위
- 나. 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외한다)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250제곱미터 이하인 토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위
- 제54조(개발행위허가의 절차 등)
- ① 법 제57조제2항에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 15일(도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하거나 관계 행정기관의 장과 협의를 하여야 하는 경우에는 심의 또는 협의기간을 제외한다)을 말한다.
- ② 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 법 제57조제4항의 규정에 의하여 개발행위허가에 조건을 붙이려는 때에는 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 들어야 한다.
- 제55조(개발행위허가의 규모)
- ① 법 제58조제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 개발행위의 규모"라 함은 다음 각호에 해당하는 토지의 형질변경면적을 말한다. 다만, 관리지역 및 농림 지역에 대하여는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의 범위안에서 당해 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례로 따로 정할 수 있다.
- 1. 도시지역
- 가. 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만
- 나. 공업지역 : 3만제곱미터 미만
- 다. 보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만
- 2. 관리지역 : 3만제곱미터 미만
- 3. 농림지역 : 3만제곱미터 미만
- 4. 자연환경보전지역 : 5천제곱미터 미만
- ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 개발행위허가의 대상인 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발 행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐 있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다.
- ③ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 면적제한을 적용하지 아니한다.
- 1. 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서 이루어지는 토지의 형질변경으로서 당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우
- 2. 당해 개발행위가 농어촌정비법 제2조제2호의 규정에 의한 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우
- 3. 초지조성, 영림, 골재 및 토석채취를 위한 경우
- 4.건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 지목의 변경을 수반하지 아니하고 시행하는 토지복원사업
- 5. 그 밖에 국토해양부령이 정하는 경우
- ④ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경 보전지역안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만, 도시계획시설사업의 부지인 경우 또는 제3항제3호의 규정에 의하여 면적제한을 적용받지 아니하는 경우는 면적산정에 포함하지 아니한다.
- ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제4항을 적용하지 아니한다.
- 1. 다음 각목의 요건을 갖춘 경우. 다만, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 지역여건상 다음 각목의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치단체에 설치된 지방 도시계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화할 수 있다.
- 가. 개발행위허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발행위가 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도·일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로·하천·공원 등 지형지물에 의하여 분리될 것
- 나. 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법 제11조의 규정에 의한 일반국도 또는 지방도에 직접 연결될 것
- 2. 개발행위허가의 대상인 토지가 자연취락지구ㆍ개발진흥지구 또는 위락지구안에 위치한 경우
- 3. 개발행위허가의 대상인 토지에 제1종근린생활시설 또는 주택(「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다)을 건축하고자 하는 경우
- 4. 계획관리지역(관리지역이 세분되지 아니한 경우에는 관리지역을 말한다)안에서 다음 각 목의 공장중 부지가 1만제곱미터 미만인 공장의 부지를 종전 부지면적의 50퍼센트 범위 안에서 확장하는 경우. 이 경우 확장하고자 하는 부지가 종전 부지와 너비 8미터 미만의 도로를 사이에 두고 접한 경우를 포함한다.
- 가. 2002년 12월 31일 이전에 준공된 공장
- 나. 법률 제6655호 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제19조의 규정에 의하여 종전의 「국토이용관리법」ㆍ「도시계획법」또는「건축법」의 규정을 적용받는 공장
- 다. 2002년 12월 31일 이전에 종전의 「공업배치 및 공장설립에 관한법률」(법률 제6842호 공업 배치및공장설립에관한법률중개정법률에 의하여 개정되기 전의 것을 말한다) 제13조에 따라 공장 설립 승인을 얻은 경우 또는 같은 조에 따라 공장설립 승인을 신청한 경우(별표 27 제2호타목에 따른 면적제한 요건에 적합하지 아니하여 2003년 1월 1일 이후 그 신청이 반려된 경우를 포함한다)로서 2005년 1월 20일까지 「건축법」 제16조에 따른 착공신고를 한 공장
- ⑥ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 제1항의 규정에 의한 개발행위허가 규모에 적합하지 아니함에도 불구하고 제5항제3호 또는 제4호의 규정을 적용하여 개발행위허가를 하는 경우에는 당해 건축물의 용도를 변경(연접개발을 적용하지 아니하는 건축물간의 변경을 제외한다)하지 아니하도록 조건을 붙여야 한다.
- 제56조(개발행위허가의 기준)
- ① 법 제58조제3항의 규정에 의한 개발행위허가의 기준은 별표 1과 같다.
- ② 국토해양부장관은 제1항의 개발행위허가기준에 대한 세부적인 검토기준을 정할 수 있다.
개발행위허가의 절차[편집]
개발행위를 하고자 하는 자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치, 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서 등을 개발행위 허가권자에게 제출하여야 한다. 허가권자는 개발행위허가 신청 내용을 허가기준에 따라 검토하고, 관련 부서 및 기관이나 해당 지역의 도시계획사업 시행자의 의견을 듣는다. 또한, 법률로 정하는 일정 기준에 해당하는 경우 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
허가권자는 특별한 사유가 없는 한 15일 이내(위원회 심의 및 관계기관 협의 기간을 제외한 기간)에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 하며, 필요한 경우에는 별도의 조치를 조건부로 하여 허가할 수 있다. 개발행위허가를 받은 자는 그 개발행위를 완료하면 허가권자의 준공검사를 받아야 한다.
개발행위허가제한지역[편집]
개발행위에 따른 부정적 영향이 특히 우려되는 지역에 대하여 개발행위허가를 제한하는 지역을 말한다.
국토교통부장관, 시 · 도지사, 시장 · 군수는 도관리계획상 특히 필요하다고 인정되면서 다음의 조건에 부합하는 지역에 대해서 중앙 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위허가제한구역을 지정하여 개발행위허가를 제한할 수 있다.
1. 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
2. 주변의 환경 · 경관 · 미관 · 문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
3. 도시 · 군기본계획 또는 도시 · 군관리계획을 수립 중인 지역으로서 해당 계획에 따라 용도지역 · 지구 · 구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역
5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역
개발행위의 제한기간은 중앙 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례에 한하여 3년 이내의 기간으로 정한다. 단, 상기한 3. ~ 5.에 해당하는 지역은 위원회의 심의를 거치지 않고 한 차례에 한해 2년 이내의 기간 동안 제한을 연장할 수 있다.
개발행위허가제한지역을 지정할 때는 반드시 제한지역, 제한사유, 제한대상행위, 제한기간을 미리 공고하여야 하며, 개발행위를 제한할 사유가 없어진 경우에는 그 제한기간이 끝나기 전이라도 지체 없이 개발행위허가의 제한을 해제하여야 한다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈개발행위허가〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈개발행위허가〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈개발행위허가제한지역〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 황거연, 〈개발행위허가란 무엇인가?〉, 《네이버블로그》, 2015-08-26
- 〈개발행위허가(시행령51조부터)〉, 《농지114》
같이 보기[편집]
