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토지형질변경
토지형질변경(土地形質變更)은 절토(切土), 성토(盛土), 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외함)을 말한다.[1]
개요[편집]
부동산의 토지는 28개의 지목으로 지정되어 있으며 그 지목을 변경하기 위해서는 지목변경을 신청하여야 한다. 토지소유자는 지목변경할 토지가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청인 시장, 군수, 구청장에게 지목변경을 신청하여야 한다.
토지의 지목변경을 하기 위해서는 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등으로 공사가 준공된 경우라 할 수 있다. 이때 형질변경이 선행되어야 하는데 형질변경을 한다는 것은 지목변경하겠다는 의미가 있어 형질변경과 지목변경이 마치 하나의 의미로 인식되는 경우가 많으나 엄밀하게 살펴보면 그 의미가 다르다 할 수 있다.
경작을 위한 행위 이외에 토지의 절토・성토・정지・포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)을 토지형질변경으로 규정하고 있으며, 토지형질변경은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발행위에 해당한다. 즉, 토지의 형질변경은 개발행위이므로 형질변경 시에는 개발행위 허가를 받아야 한다.
- 경작을 위한 행위는 토지 조성이 완료된 농지에서의 농작물 재배행위, 당해 농지의 지력증진을 위한 단순한 객토나 정지작업으로 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 행위로서 인근농지의 관개・배수・통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않는 범위를 말한다.
- 절토란 경사진 토지를 평지나 평면으로 만들기 위해 흙을 깎아내는 작업이다. 비스듬한 경사로 인해 사용이 어려운 토지를 높은 곳을 없애고 평평하게 하는 토지작업이다.
- 정지란 토지의 지력을 높이기 위해 토지정리 작업이다. 농사가 끝나면 논을 갈아엎는 행위나 비닐하우스를 하기 위해 밭고랑을 만드는 행위 등이다.
- 포장이란 토지에 돌과 모래 등을 깔고 그 위에 흙, 자갈, 시멘트를 덮는 행위이다. 마당에 자갈을 깔아 주차가 편하여지도록 하거나 흙길을 시멘트로 포장하여 도로로 만드는 등의 행위이다.[2]
토지형질변경 허가[편집]
경작을 위한 행위 이외의 일반적인 토지의 형질변경을 하고자 하는 자는 특별시장・광역시장・시장 또는 군수로부터 개발행위허가를 받아야 한다.
토지형질변경허가의 예외[편집]
- 도시계획사업에 의한 행위
도시계획사업에 의한 행위는 국가와 공공의 이익을 위해 이루어지는 행위로 개발행위허가 대상에서 제외된다.
- 특별시・광역시・시 또는 군의 도시계획조례
다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 그 범위 내에서 특별시・광역시・시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 개발행위허가를 받지 않아도 된다.
①건축신고로 설치할 수 있는 건축물의 개축・증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질변경. 단, 도시계획시설사업이 시행되지 않은 도시계획시설의 부지인 경우만 가능하다.
②높이 또는 깊이 50m 이내의 절토・성토・정지 등(포장을 제외하며, 주거지역・상업지역 및 공업지역 외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함)
③도시지역・자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토・성토・정지・포장 등(토지형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 해당 필지의 총면적을 말함)
④조성이 완료된 기존 대지에서 건축물과 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지 굴착
⑤국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경
토지형질변경의 규모[편집]
토지형질변경의 규모는 원칙적으로 다음에서 정하는 용도지역별로 해당 면적 미만이어야 한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대해서는 다음의 면적의 범위 안에서 해당 특별시・광역시・시 또는 군의 도시계획조례로 정하는 바에 따른다.
① 주거지역・상업지역・자연녹지지역・생산녹지지역 : 1만㎡
② 공업지역 : 3만㎡
③ 보전녹지지역 : 5000㎡
④ 관리지역 : 3만㎡
⑤ 농림지역 : 3만㎡
⑥ 자연환경보전지역 : 5000㎡
토지가 겹치는 경우[편집]
토지형질변경의 대상인 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 토지형질변경의 대상인 토지의 총면적이 해당 토지가 걸쳐 있는 용도지역 중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과해서는 안 된다.
또한, 녹지지역・관리지역・농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 면적 산정에 포함하지 아니한다.
① 지구단위계획이 수립된 지역인 경우
② 서로 다른 용도지역에서 개발행위가 이루어지는 경우
③ 도시・군계획시설사업의 부지인 경우
④ 초지조성을 위한 경우 등 개발행위 면적제한을 적용받지 아니하는 경우
⑤ 2003년 1월 1일 전에 개발행위가 완료된 경우(2003년 1월 1일 전에 개발행위가 완료된 대지를 확장하는 경우는 제외)
도시지역과 계획관리지역의 산림에서 임도 설치와 사방사업은 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」, 「사방사업법」 에 따르고, 보전관리지역・생산관리지역・농림지역 및 자연환경보전지역의 산림에서 개발행위는 「산지관리법」 에 따른다.
개발행위[편집]
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 개발행위는 다음의 행위를 말하며, 개발행위를 하려는 자는 특별시장・광역시장・특별자치시장・특별자치도지사・시장 또는 군수의 허가(개발행위허가)를 받아야 한다.
① 건축물의 건축 : 「건축법」 에 따른 건축물의 건축
② 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물( 「건축법」 에 따른 건축물은 제외)의 설치
③ 토지의 형질변경 : 절토(切土)・성토(盛土)・정지・포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)
④ 토석채취 : 흙・모래・자갈・바위 등의 토석을 채취하는 행위(다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제외)
⑤ 토지분할 : 다음의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할( 「건축법」 에 따른 건축물이 있는 대지는 제외)
- 녹지지역・관리지역・농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가・인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할
- 「건축법」 에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할
- 관계 법령에 의한 허가・인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5m 이하로의 토지의 분할
⑥ 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지지역・관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한함)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위[3]
각주[편집]
참고자료[편집]
같이 보기[편집]
