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환지설계
환지설계(換地設計, replotting design)는 도시개발사업 전의 토지와 환지면적의 평가액을 균형 있게 산정하여 종전토지의 위치, 형상, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 감안하여 토지를 할당하는 것을 말한다.
개요[편집]
환지설계는 구획정리방식으로 택지를 개발할 때 환지교부 이전의 계획을 말한다. 도시개발사업 전의 토지와 환지면적의 평가액을 균형 있게 산정하여 종전토지의 위치, 형상, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 감안하여 토지를 할당하는 것을 말한다.
환지설계에는 축적 1천백분의 1 이상의 환지예정지도, 환지전후대비도, 과부족면적표시도 및 무상귀속토지표시도가 첨부되어야 한다.
- 제27조의2(환지설계 시 토지 등의 평가액)
- ① 환지설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 최초 환지계획인가 시를 기준으로 하여 정하고 변경할 수 없으며, 환지 후 토지·건축물의 평가액은 실시계획의 변경으로 평가 요인이 변경된 경우에만 환지 계획의 변경인가를 받아 변경할 수 있다.
- ② 환지설계 시 제26조제4항제1호에 따른 평균부담률은 50퍼센트를 초과할 수 없다. 다만, 환지계획구역의 토지 소유자 총수의 3분의 2 이상이 동의(시행자가 조합인 경우에는 총회에서 의결권 총수의 3분의 2 이상이 동의한 경우를 말한다)하는 경우에는 이를 초과할 수 있다. <개정 2012.7.18>
- ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 환지설계 기준에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <개정 2013.3.23>
- [본조신설 2012.3.30]
환지설계 방식[편집]
평가식이란 토지의 가격을 위주로 환지계획을 정하는 것으로 도시개발사업 시행 전·후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면 정리 전·후 토지에 대한 전필지를 평가하여 산출된 정리 전·후 총토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체토지에 등분배하여 공평하게 가산시킨 후, 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치의 가액에 따라 다양한 감보율이 적용되게 된다. 이에 다라 제자리환지의 원칙을 준수하면서 정리 전·후 토지가격에 따라 적정한 위치에 환지가 지정되게 된다.
반면 면적식이란 면적을 기준으로 환지계획을 정하는 것을 말하는 것으로 도시개발사업 시행 전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면 정지건 토지의 이용상황·지목 등을 감안하여 여러 등급으로 분류하여 급지별로 차등감보를 하게 되는데, 공원, 녹지, 연도부담 면적 외에 도로면적, 체비지 면적 등을 정리 전 토
- 평가식 환지설계시 최초 환지계획 인가 시의 의미
한편, 정리 전·후 토지에 대한 전필지에 대한 가격을 평가하는 방법으로 환지설계를 하는 평가식의 경우 그 기준시점과 관련하여 도시개발업무지침 4-1-4(5)에서는 '정리전 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시ㆍ군관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업 이전 상태)을 기준으로 하고 정리후 가격은 환지처분시점을 기준으로 하여 정하되, 평가시기는 환지계획 수립전에 하여야 한다.'라고 규정하고 있다. 이는 환지계획 수립을 위한 환지 설계시 토지의 정리전·후 가격을 평가할 때 가격 기준시점에 대한 것 중, 정리전 가격은 실시계획인가시점을 기준으로 하고 정리후 가격은 환지처분시점을 기준으로 하여 정한다는 원칙을 표명하고 있는 것이다.
더 나아가 그 평가시기에 대해서는 도시개발업무지침에서는 환지계획수립 전에 하도록 명시하고 있다.
그런데 도시개발업무지침의 규정과 별도로 도시개발법 시행규칙 제27조의2 제1항에는 ' 환지설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 최초 환지계획인가 시를 기준으로 하여 정하고 변경할 수 없으며, 환지 후 토지·건축물의 평가액은 실시계획의 변경으로 평가 요인이 변경된 경우에만 환지 계획의 변경인가를 받아 변경할 수 있다.'라고 규정하고 있는데 이와 관련하여 '최초 환지계획 인가 시를 기준'으로 한다는 의미가 무엇인지에 대해 민원인이 국토교통부에 문의하였는바, 이에 대해 국토교통부는 '「도시개발법」 시행규칙 제27조의2 제1항에서의 '최초 환지계획 인가 시를 기준'으로 한다는 의미는 토지의 정리 전·후 가격을 평가할 때의 기준시점을 지칭하는 것이 아니라 시행규칙 제27조에서 정하고 있는 환지계획 기준에 따라 작성된 최초의 환지계획에서의 평가액(환지 전·후 평가액)을 환지처분시 까지 적용하여야 한다는 원칙(변경 불가)을 의미하는 것으로 예외적으로 정리 후 가격(환지 후 평가액)에 한해 실시계획 변경으로 평가요인이 변경된 경우 가격(평가액)변경을 허용하는 것이다'라고 회신하였다(도시경제과-139, 2016. 6. 2.).
물론 이러한 회신의 내용이 명확하다고 할 수는 없지만 결국 토지의 정리전·후 가격을 평가할 때 가격기준시점과 그 가격을 평가하는 시기 내지 시점은 다른 것이고 가격기준시점은 정리 전 토지의 경우 실시계획인가 때이고 정리 후 토지의 경우는 환지처분시이지만 이를 평가하는 시기 내지 시점은 환지계획수립 전 혹은 환지계획인가 시라는 것이다.
관련 용어[편집]
- 환지: 토지가 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 토지보상방법이다. 엉망인 땅을 깨끗하게 밀어버리고 정리를 해서 바꿔줄 것인데, 이렇게 사업을 해서 교환을 해주는 토지이다. 환지는 사업시행자가 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경하여 원 소유주에게 돌려주는 행위로, 도시개발사업 시행 전의 권리관계를 변경시키지 않고, 각 토지의 위치·면적·토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 토지구획정리사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킨다. 환지방식은 도시개발사업의 시행방식 중 하나로 토지소유자의 동의하에 기존 토지의 권리를 개발 후 토지에 재분배하는 방식이다.
- 증환지 : 면적을 늘려서 환지를 정하는 행위
- 감환지 : 면적을 줄여 환지를 정하는 행위
- 입체환지 : 토지 또는 건축물의 소유자가 신청할 경우, 공유지분을 부여할 수 있는 제도.
- 환지부지정 : 토지소유자가 동의하거나 신청하면 환지를 정하지 않을 수 있다.
- 환지제외 : 면적이 너무 작은 토지는 과소토지가 되는것을 막기 위해서 환지 제외 가능
- 감보 : 토지구획 정리에서 공공용지 조성에 소요된 만큼 권리자의 토지면적을 줄이는 것을 말한다. 토지구획정리 사업에서는 공원, 도로 등의 공공용지에 들어가는 사업비를 준비하기 위해 일정 비율로 감소시킨 토지를 환지해 종전 토지의 관계 권리자에게 준다(환지처분). 이와 같은 환지처분에 의해 종전의 토지 면적에 비해 환지된 면적이 감소하는 것을 감보라한다.
- 감보율: 개발사업 비용으로서 받을 땅(체비지)을 제외하고, 나머지인 환지로서 종전 토지소유자에게 토지를 돌려준다. 즉, 일부 비율을 "감(빼고)"하고 내주는데 그런 비율을 "감보율"이라고 한다
- 체비지: 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 보류지(保留地)라고 한다. (즉, 도로, 주차장, 공원, 학교 등으로 만들기 위해서 남겨놓은 토지이다.) 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분, 즉 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지가 바로 체비지이다. (보류지 = 공공시설용지 + 체비지) 체비지는 비용이 머물러 있는 토지를 말한다. 머무른 곳을 "체"류지라고 하는 것처럼 비용이 머물러 있는 토지를 체비지라고 한다. 좀 엉망인 땅을 가지고 사업을 하면 "사업시행자"가 비용을 청구할 것이며 이에 대해 종전에 전, 답과 같은 좀 엉망인 땅을 가지고 있는 소유자가 땅의 일부에서 비용을 가져가라고 하면 공사를 하던 "사업시행자"가 토지 정리를 하고 일부는 토지 소유자에게 주고 일부는 사업 비용으로 땅을 잘라 가게된다. 그렇게 해서 사업시행자가 가지게 되는 땅은 비용이 머물러 있게 될 것이므로. 이것을 "체비지"라고 한다. 쉽게 정리하자면, "개발사업을 하는 대가로 받게 되는 땅" 정도이다.
- 보류지: 환지계획에서 환지로 정하지 않고 보류한 토지이며 체비지, 공공시설용지, 기타용지로 구분된다.
참고자료[편집]
- 〈환지 설계〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈환지설계〉, 《부동산용어사전》
- 김명식 변호사, 〈평가식 환지설계시 최초 환지계획 인가 시의 의미〉, 《네이버 블로그》, 2022-10-05
- 건설인, 〈환지, 감보, 체비지, 보류지〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-12
- Scion, 〈환지 증환지/감환지/입체환지/부지정/제외〉, 《티스토리》, 2018-07-08
같이 보기[편집]
