면적식

면적식이란 도시개발사업의 환지 방식 등에서 입체적 환지방식이 아닌 평면적인 계산으로 환지하는 방식이다.

개요

환지계획을 정하는 방법에는 '평가식', '면적식' 및 '절충식' 등 3가지 방법이 있다.

면적식은 환지의 계산에 있어서 면적을 표준으로 하는 방식이다. 즉 도시개발사업 시행 전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면, 정리 전 토지의 이용상황ㆍ지목 등을 감안하여 여러 등급으로 분류하여 급지별로 차등감보를 하게 되는데, 공원, 녹지, 연도부담 면적 외의 도로면적, 체비지 면적 등을 정리 전 토지의 급지부담률에 따라 일정하게 부담한다(이른바 공통부담).

이러한 면적식은 연도부담 및 공통부담만 정하면 되므로, 환지방법이 비교적 간편하다는 장점이 있다. 그러나 특별한 경우 외에는 제자리환지가 불가피하고 제자리환지가 상당히 강조됨에 따라 계획적인 환지설계에는 부분적으로 부합되지 않을 수 있고, 특히 간선변 소획지 환지는 계획적인 도시개발에 저해요인으로 작용할 수 있다는 단점이 있다(사업대상지 전체 면적이 크지 않는 경우 사업구역 내 토지 전체에 대하여 공통환지를 정하고 여기에 주택 등을 건설하여 일정한 지분율에 따라 주택 등을 분양하는 개발방식에서는 이러한 방식이 이용될 수 있을 것이다). 흔히 각 필지 이용조건이 유사한 농경지구에 대한 도시개발사업이 이용된다.

환지계획의 기준(규칙제20조의3)

시행자는 환지계획을 작성하는 때에는 환지계획구역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역 범위, 2 이상의 사업시행지구로 분할되는 경우에는 그 분할된 각각의 사업시행지구)별로 이를 작성하여야 하며, 환지계획구역안의 기존 시가지․주택밀집지역 및 지목별 이용현황과 공공시설의 이용도 등을 고려하여야 한다.

환지설계는 평가식(도시개발사업 시행전 후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법)을 원칙으로 하되, 환지계획구역의 특성에 따라 면적식(도시개발사업 시행전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법) 및 절충식(평가식과 면적식을 혼합한방식)중에서 적합한 방식으로 할 수 있으며, 동일한 환지계획구역안에서는 동일한 방식을 적용하여야 한다.

제29조(면적식 환지 기준 등)

① 시행자는 면적식으로 환지 계획을 수립한 경우에는 다음 각 호의 기준에 따라 환지계획구역안의 토지 소유자가 도시개발사업을 위하여 부담하는 토지의 비율(이하 "토지부담률"이라 한다)을 산정하여야 한다. <개정 2012.3.30>

1. 공공시설용지의 면적을 명확히 파악하고, 환지 전후의 지가변동률 및 인근 토지의 가격을 고려하여 체비지를 책정함으로써 토지부담률을 적정하게 할 것

2. 기존 시가지·주택밀집지역 등 토지의 이용도가 높은 지역과 저지대·임야 등 토지의 이용도가 낮은 지역에 대하여는 토지부담률을 차등하여 산정하되, 사업시행전부터 도로·상하수도 등 기반시설이 갖추어져 있는 주택지에 대하여는 토지부담률을 최소화할 것

3. 지목상 전·답·임야이나 사실상 형질변경 등으로 대지가 된 토지와 도로 등 공공시설을 지방자치단체에 기부채납 또는 무상귀속시킨 토지는 그에 상당하는 비용을 고려하여 토지부담률을 산정할 것

② 환지계획구역의 평균 토지부담률은 50퍼센트를 초과할 수 없다. 다만, 해당 환지계획구역의 특성을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우에는 60퍼센트까지로 할 수 있으며, 환지계획구역의 토지 소유자 총수의 3분의 2 이상이 동의(시행자가 조합인 경우에는 총회에서 의결권 총수의 3분의 2 이상이 동의한 경우를 말한다)하는 경우에는 60퍼센트를 초과하여 정할 수 있다. <개정 2015.11.3>

③ 제2항에 따른 환지계획구역의 평균 토지부담률은 다음의 계산식에 따라 산정한다. <개정 2012.3.30>

④ 시행자는 사업시행 중 부득이한 경우를 제외하고는 토지 소유자에게 부담을 주는 토지부담률의 변경을 하여서는 아니 된다.

⑤ 면적식으로 환지 계획을 수립하는 경우에는 환지 전 토지의 위치에 환지를 지정한다. 다만, 토지 소유자가 동의하거나 환지 전 토지가 보류지로 책정된 경우 또는 토지이용계획에 따라 필요한 경우에는 환지 전 토지와 다른 위치에 환지를 지정할 수 있다. <신설 2012.3.30>

⑥ 환지계획구역의 외부와 연결되는 환지계획구역안의 도로로서 너비 25미터 이상의 간선도로는 토지 소유자가 도로의 부지를 부담하고, 관할 지방자치단체가 공사비를 보조하여 건설할 수 있다. <개정 2012.3.30>

⑦ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 면적식 환지 계획의 구체적인 기준은 규약·정관 또는 시행규정으로 정한다. <신설 2012.3.30>

면적식과 평가식의 차이점

환지방식

면적식과 평가식의 가장 큰 차이점은 감보율의 적용에 있다. 면적식은 환지계획을 정함에 있어 면적을 기준으로 하여 정하는 것으로 정리 전 토지의 이용상황, 지목 등을 감안하여 여러 등급으로 분류하여 급지별로 차등감보를 하게 된다. 평가식이란 환지계획을 정함에 있어 토지의 가격을 위주로 정하는 것으로 정리전후 토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체 토지에 균등하게 분배하여 가산시킨 후 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치에 가액에 따라 다양한 감보율이 적용된다.

• 평가식은 토지의 정리전·후 토지평가를 통해 지가비례에 따라 환지를 교부하는 방식이다.
• 절충식은 면적식과 평가식을 혼합한 형태의 환지방식이다. 이중 가장 합리적인 방식이 평가식이며 최근에 가장 많이 사용되고 있다.

면적식에 따른 환지 예정지정처분위 위법성 판단기준

• 한편, '면적식에 따른 환지 예정지정처분위 위법성 판단기준'이 문제되는데, 종전 토지에 대하여 상당한 급지에 분류하지 않고 그것보다 낮은 급지에 분류한 경우, 해당 급지에 따른 공통부담률 및 연도부담률과 다른 높은 부담률을 적용한 경우 등에 그에 따른 감가보상 등을 하지 않았다면, 그 환지 예정지지정처분은 당사자에게 불리한 처분으로 위법하다고 보아야 할 것이다. 즉, 면적주의의 경우 급지에 따른 공통ㆍ연도부담률은 이미 정하여져 있으므로 토지소유자로서는 종전 토지에 관하여 사업시행자가 분류한 급지보다 상급지에 해당된다거나, 그 토지의 위치, 면적 등에 비추어 사업시행자가 적용한 부담률보다 낮은 부담률이 적용되어야 한다는 점 또는 합리적 이유 없이 지나치게 높은 감보율을 적용하였다는 점 등을 주장ㆍ입증하여야 할 것이며, 그 상태에 따라 환지예정지지정처분의 위법 여부가 결정될 것이다.

• 또한 법 제48조의2 제1항, 법 시행령 제30조의2에서는, 시행자는 환지계획과 청산 등의 청산 등의 적정을 기하기 위하여 시행지구 안의 토지등의 가격을 평가하고자 할 때에는 지가공시법에 의한 감정평가업자로 하여금 평가하게 한 후 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하도록 하고 있으므로, 면적주의에 따라 토지가격이 평가 없이 급지별 분류 등을 통하여 제자리환지를 원칙적으로 할 경우 반드시 지가공시법에 의한 감정평가업자로 하여금 평가하지 않았다 하여 위법하다고 볼 수 없으므로, 이 경우 감정평가의 위법만을 주장하여 환지예정지지정처분이 위법하다는 주장을 하기 어려울 것으로 보인다{이영동, 평가식 환지방식에 의한 환지예정지지정처분의 위법성 판단기준, 법원도시관(41호)}.

관련 용어

• 비환지(飛換地) : 제자리 환지 원칙에서 벗어나, 공공시설 부지와 체비지 등 보류지 환지계획을 통해 종전 토지가 아닌 다른 곳으로 환지하는 것을 비환지 방식이라고 한다. 이러한 방식은 일반적인 환지 기준에서는 금지되지만, 공공시설 설치 등을 위해 불가피한 경우에는 가능하다.
• 보류지(保留地)와 체비지(替費地) : 보류지는 환지방식에 대하여 조성되는 토지 가운데 일반환지 대상이 되는 토지 이외의 토지를 의미한다. 즉, 공공시설용지 및 지역 주민 생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말하고 있다. 체비지는 사업수행에 필요한 비용, 경비등을 충당하기 위해 사업시행자가 환지 계획으로 확보하여 처분하는 토지를 의미한다. 보류지 중에서 공동시설 설치등을 위해 매각처분을 할 수 있는 체비지는 규약과 정관, 시행규정과 실시계획에 정하는 목적과 방법에 따라 합리적인 처분과 관리가 이루어진다.
• 권리면적(權利面積)과 환지면적(換地面積) : 환지 개발 방식에서는 권리면적과 환지면적이라는 두 가지 면적이 존재한다. 권리면적은 종전 토지의 소유면적에 기반하여 환지 계획에서 결정한 감보면적을 공제한 나머지 면적을 의미한다. 이는 환지 이후에도 토지 소유자가 보유할 수 있는 권리에 해당하는 면적이다. 환지면적은 종전토지에서 감보면적, 즉 감보율을 제외한 이후 실제로 환지할 수 있는 면적을 의미한다.
• 환지청산(換地淸算) : 환지계획에서 결정된 권리면적과 확정된 환지면적 간의 차이에 대한 평가액을 산정하여 청산 절차를 거치는데, 권리면적에 비해 환지면적이 증가한 '증환지'의 경우에는 평가액을 징수하고, 권리면적에 비해 환지면적이 감소한 '감환지'의 경우에는 평가액을 교부한다.
• 비례율(比例率) : 환지개발이익 분배 개념 중 하나인 이익율이다. 비례율은 토지 정리 이후에 토지평가액에서 사업비를 제외한 나머지 금액을 정리 이전 환지 대상토지 평가액의 비율로 나눈 값으로, 종전 토지의 환지에 따른 권리면적의 가치 상승율을 의미한다. 다시 말해, 이익율은 환지로 인해 토지의 가치가 얼마나 상승했는지를 나타내는 지표디다.
• 감보율(減步率) : 종전토지면적에서 환지면적이 감소하며 면적이 감소되는 비율이다. 이는 사업지구 내 토지소유자들은 환지로 인한 수익을 사업비용 혹은 공공시설 설치를 위한 보류지 등으로 부담해야 하기 때문에 발생한다.

참고자료

• 〈면적식 환지 계산법〉, 《토목용어사전》
• 김명식 변호사, 〈환지설계 중 면적식에 의한 환지계획 도시개발사업 환지설계 중 면적식에 의한 환지계획〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-12
• 〈환지개발 감보는〉, 《전북일보》, 2004-12-18
• 〈도시개발법 시행규칙〉, 《종합법률정보》
• 김도균 변호사, 〈평가식 환지방식의 도시개발사업 및 환지예정지지정처 분의 위법성 판단기준〉, 《법무법인정의》, 2023-03-08

같이 보기

• 환지
• 환지계획
• 평가식
• 절충식
• 감보
• 감보율

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