비시가화구역

비시가화구역은 도시개발이 이루어지지 아니하고 자연상태 그대로이든가 또는 계획만 되어 있고 개발이 아니 된 지역을 말한다.

도시의 개발상태를 구분할 때 시가화구역과 비시가화구역으로 나눈다. 시가화구역은 도시토지가 개발된 상태로서 시가화된 지역을 의미한다.

비시가화지역은 도시지역의 녹지지역과 비도시지역으로 구성되며, 녹지지역이 12.7%, 비도시지역이 83.4%를 차지한다. 2015년 기준 전국의 도시지역은 16.6%이며, 이중 시가화구역으로 분류되는 주거, 상업, 공업지역이 3.9%를, 그 외 녹지지역이 12.7%를 차지한다. 비도시지역 83.4% 중 비교적 개발이 용이한 관리지역은 25.6%이며, 보전용도에 해당되는 농림지역과 자연환경보전지역이 57.8%를 구성한다.

상세

비시가화지역이란 "국토계획 및 이용에 관한 법률"상 유보용도와 보전용도를 의미한다. 국도계획법 제58조 3항에서는 기존의 용도지역을 시가화용도, 유보용도, 보전용도로 재분류하여 개발행위허가의 기준을 차별화하고 있다. 따라서 비시가화지역은 다음과 같다.

시가화용도		주거지역, 상업지역, 공업지역
비시가화지역	유보용도	계획관리지역,생산관리지역, 자연녹지지역
	보전용도	생산녹지지역, 보전녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

[국토계획법 제58조(개발행위허가의 기준 등)]

① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다.

② 제1항에 따라 허가할 수 있는 경우 그 허가의 기준은 지역의 특성, 지역의 개발상황, 기반시설의 현황 등을 고려하여 다음 각호의 구분에 따라 대통령령으로 정한다.

1. 시가화 용도 : 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한에 따라 개발행위허가의 기 준을 적용하는 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역

2. 유보용도 : 제59조에 따른 도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화 또는 완화하여 적용할 수 있는 계획 관리지역ㆍ생산관리지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

3. 보전용도 : 제59조에 따른 도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화하여 적용할 수 있는 보전관리지역ㆍ 농림지역ㆍ자연환경보전지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

위의 개발행위허가의 기준을 보면 비시가화지역의 유보용도 및 보전용도에서 개발행위허가의 기준을 강화 또는 완화하여 적용할 수 있다.

전국토의 약 96%에 해당하는 비시가화지역의 소규모 개발과 개별적인 건축에 의한 비계획적인 시가화를 막기 위하여 개발압력이 높은 비시가화지역을 대상으로 체계적이고 계획적인 개발을 유도하기 위해서 많은 제도를 도입했지만 실폐를 반복하고 있는 현실이다.

참고자료

• 〈시가화 구역〉, 《의회용어사전》
• 강산부동산, 〈비시가화지역/유보용도/보전용도〉, 《네이버 블로그》, 2018-05-10
• 경기연구원, 〈비시가화지역 관리, 해법은?〉, 《네이버 블로그》, 2016-09-22

같이 보기

• 시가지
• 시가화구역
• 시가화조정구역
• 비시가지

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