절충식

환지방식

절충식은 도시개발사업에서 환지설계 시 적용하는 권리배분의 한 방식 평가식(교통여건, 토지이용상황등을 토지가격에 반영하여 사업종료후 토지가격에 비례하여 환지 하는 방식)과 면적식(토지면적과 위치를 기준으로 환지하는 방식)의 장 · 단점을 보완하기 위한 방식으로 평가식에 면적식 또는 면적식에 평가식을 절충해서 사용하는 방식이다.

개요

환지설계는 종전의 토지와 도시개발사업으로 조성된 토지(조성토지)인 환지에 대하여 평가액을 균형 있게 산정하여 종전의 토지와 환지의 위치, 형태, 면적 등을 정한 것을 말한다.

여기에서 환지계획기준이 되는 종전 토지면적을 '기준면적'이라고 하는데, 실제 토지면적과 공부상 토지면적이 상이할 경우 그 권리내역과 관련한 분쟁이 빈발하여, 실무상 정과ㆍ규약ㆍ시행규정 등에 기준면적은 통상 토지대장이나 임야대장상의 면적으로 정한다는 내용을 기재해 두는 것이 일반적이다. 한편, 기준면적과 구별하여야 할 개념으로 '권리면적'이 있는데 이는 환지계획에 따라 종전 토지면적에서 부담면적(토지부담률)을 공제한 면적을 말한다.

환지계획을 정하는 방법에는 '평가식', '면적식' 및 '절충식' 등 3가지 방법이 있다.

절충식은 면적식과 평가식을 혼합한 형태의 환지방식이다. 면적식과 평가식의 요소를 종합적으로 고려하여 합리적으로 환지계획을 정하는 것을 말한다. 구 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업은 이러한 절충주의를 택하고 있다. 이론적으로는 설득력이 있지만, 계산이 복잡하므로 엄밀한 의미에서의 절충주의를 취하기는 어렵다. 환지계획을 종합적으로 고려하여 정하므로 다양한 감보율이 적용되며, 환지 위기 대응에 있어서도 적합하다.

평가식이란 토지의 가격을 위주로 환지계획을 정하는 것을 말한다. 즉 도시개발사업시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면, 정리 전ㆍ후 토지에 대한 전 필지를 평가하여 산출된 정리 전ㆍ후 총 토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체토지에 등분배하여 공평하게 가산시킨 후, 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치의 가액에 따라 다양한 감보율이 적용된다. 이에 따라 제자리환지의 원칙을 준수하면서 정지 전ㆍ후 토지가격에 따라 적정한 위치에 환지가 지정되게 된다.

이러한 평가식은 토지 가치에 따라 감보율이 결정되므로 이동환지(비환지)에 대한 불만을 잠재울 수 있고 환지 위치에 대한 토지 소유자의 선택에 신축성이 있으며, 계획적인 환지설계가 가능하다는 장점이 있으나, 계산의 번잡으로 환지계산에 많은 시간이 소요된다는 단점이 있다. 흔히 기존 시가지 또는 취락지와 농경지 등이 혼합된 지구에서의 도시개발사업에 이용된다. 구체적인 산정방식고 가격평가시점은 도시개발업무지침 제4편 제1항(4-1-4)에 자세히 나와 있다.

면적식은 정리후 택지의 접면도로 폭원에 따라 받는 이익에 차이가 발생한다는 논리에서 종전 토지의 지적 및 위치를 기준으로 환지하는 방식을 말한다.

이중 가장 합리적인 방식이 평가식이며 최근에 가장 많이 사용되고 있다.

관련 용어

• 비환지(飛換地) : 제자리 환지 원칙에서 벗어나, 공공시설 부지와 체비지 등 보류지 환지계획을 통해 종전 토지가 아닌 다른 곳으로 환지하는 것을 비환지 방식이라고 한다. 이러한 방식은 일반적인 환지 기준에서는 금지되지만, 공공시설 설치 등을 위해 불가피한 경우에는 가능하다.
• 보류지(保留地)와 체비지(替費地) : 보류지는 환지방식에 대하여 조성되는 토지 가운데 일반환지 대상이 되는 토지 이외의 토지를 의미한다. 즉, 공공시설용지 및 지역 주민 생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말하고 있다. 체비지는 사업수행에 필요한 비용, 경비등을 충당하기 위해 사업시행자가 환지 계획으로 확보하여 처분하는 토지를 의미한다. 보류지 중에서 공동시설 설치등을 위해 매각처분을 할 수 있는 체비지는 규약과 정관, 시행규정과 실시계획에 정하는 목적과 방법에 따라 합리적인 처분과 관리가 이루어진다.
• 권리면적(權利面積)과 환지면적(換地面積) : 환지 개발 방식에서는 권리면적과 환지면적이라는 두 가지 면적이 존재한다. 권리면적은 종전 토지의 소유면적에 기반하여 환지 계획에서 결정한 감보면적을 공제한 나머지 면적을 의미한다. 이는 환지 이후에도 토지 소유자가 보유할 수 있는 권리에 해당하는 면적이다. 환지면적은 종전토지에서 감보면적, 즉 감보율을 제외한 이후 실제로 환지할 수 있는 면적을 의미한다.
• 환지청산(換地淸算) : 환지계획에서 결정된 권리면적과 확정된 환지면적 간의 차이에 대한 평가액을 산정하여 청산 절차를 거치는데, 권리면적에 비해 환지면적이 증가한 '증환지'의 경우에는 평가액을 징수하고, 권리면적에 비해 환지면적이 감소한 '감환지'의 경우에는 평가액을 교부한다.
• 비례율(比例率) : 환지개발이익 분배 개념 중 하나인 이익율이다. 비례율은 토지 정리 이후에 토지평가액에서 사업비를 제외한 나머지 금액을 정리 이전 환지 대상토지 평가액의 비율로 나눈 값으로, 종전 토지의 환지에 따른 권리면적의 가치 상승율을 의미한다. 다시 말해, 이익율은 환지로 인해 토지의 가치가 얼마나 상승했는지를 나타내는 지표디다.
• 감보율(減步率) : 종전토지면적에서 환지면적이 감소하며 면적이 감소되는 비율이다. 이는 사업지구 내 토지소유자들은 환지로 인한 수익을 사업비용 혹은 공공시설 설치를 위한 보류지 등으로 부담해야 하기 때문에 발생한다.

참고자료

• 〈절충식 환지 계산법〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈절충식 환지 계산법〉, 《토목용어사전》
• 푸른도시, 〈도시개발법 - 환지방식의 종류〉, 《네이버 블로그》, 2017-12-04
• 김도균 변호사, 〈평가식 환지방식의 도시개발사업 및 환지예정지지정처 분의 위법성 판단기준〉, 《법무법인정의》, 2023-03-08

같이 보기

• 환지
• 환지계획
• 환지처분
• 면적식
• 평가식
• 도시개발사업

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