미지정지역

미지정지역(未指定地域, undesigned area)은 용도지역제에 따른 용도지역이 지정되지 않은 지역을 말한다. 전국의 모든 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로 지정되는 것이 원칙이다. 그러나 가끔 어느 용도지역에도 속하지 않는 토지를 만날 수 있다. 이처럼 용도지역이 지정되지 아니한 지역은 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용받는다.

용도지역

용도지역(用途地域)은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 서로 중복되지 않게 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

도시계획의 근간인 용도지역제는 도시계획의 중요한 법적 집행수단의 하나다. 시가지 개발을 효율적인 방향으로 유도하기 위해 주택, 상업시설, 공장, 학교 등 용도에 따라 토지이용을 규제, 관리하는 토지이용계획의 대표적 법적 집행수단이다.

이것은 국가가 계획적으로 토지의 자연조건에 따라 구분한 토지의 이용구분이며, 토지를 합리적이고 적합한 용도로 이용할 수 있도록 토지와 건축의 용도에 일정한 제한을 가하기 위하여 인위적으로 구분해 놓은 일단(一團)의 지역이다.

원래 도시계획구역은 도시계획법, 도시계획구역 밖은 국토이용관리법으로 관리하였으나 2002년 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 통합하면서 같은 법에 따라 도시지역과 비도시지역을 일원화하여 용도지역을 지정, 관리하고 있다. 용도지역이 미지정된 경우는 자연환경보전지역의 규정을 적용받는다.

국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용 방향을 고려하여 어느 곳의 토지이든 도시지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역의 4개 지역 중 어느 한 개의 용도지역으로 지정한다. 그동안 도시지역은 지속적으로 증가하였으며 향후에도 상업 · 주거 등 개발을 나타내는 용도는 지속적으로 증가할 것으로 전망된다.

2018년말 현재 용도지역으로 지정된 우리나라 국토 면적은 106,286km²이며, 이 중 도시지역 17,789km²(16.7%), 관리지역 27,223km²(25.6%), 농림지역 49,351km²(46.5%), 자연환경보전지역 11,923km²(11.2%)로 조사되었다.

도시지역은 다시 주거지역 2,684km2(15.1%), 상업지역 335km²(1.9%), 공업지역 1,198km²(6.7%), 녹지지역 12,628km²(71.0%), 아직 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 세분되지 않은 미지정 지역 944km²(5.3%)로 나뉘는 것으로 나타났다.

용도지역 지정 면적의 전년(2017년) 대비 증 · 감 현황을 살펴보면, 도시지역의 경우 주거지역(14.0km²), 상업지역(3.7km²), 공업지역(16.6km²), 녹지지역(11.8km²)이 모두 소폭 증가한 것으로 나타났다. 비도시 지역은 관리지역(42.9km²), 농림지역(5.4km²)은 증가한 반면 자연환경보전지역은 24.4km² 감소하였으며, 이는 도시 · 군관리계획 재정비에 따른 변동으로 파악되었다.

한편, 도시지역에 거주하는 인구는 전년(2017년) 대비 53,475명 증가한 47,596,436명으로 한국 전체 인구의 91.84%가 도시지역에 거주하는 것으로 나타났다.

관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.

용도지역 미지정지역에서의 행위제한

국토계획법상 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 분류된다. 그런데 이러한 4개의 용도지역으로 전혀 분류 · 지정되지 않은 지역도 있다. 이러한 용도지역이 전혀 분류 지정되지 않은 지역를 어떠한 목적으로 개발하고 시설을 설치할 수 있는가 하는 행위제한에 대한 것은 자연환경보전지역의 행위제한에 대한 규정이 그대로 적용된다.

따라서 용도지역 미지정지역에서 건축할 수 있는 건축물 등 시설은 국토계획법 시행령과 해당 지역의 조례에서 건축할 수 건축물 등 시설만이 가능하게 된다. 즉, 행위제한에 있어서 용도지역 미지정지역은 자연환경보전지역과 동일하게 취급한다.

참고자료

• 〈미지정지역〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈용도지역〉, 《부동산용어사전》
• 인허가법률전문가, 〈용도지역 미지정 · 미세분지역에서의 행위제한과 용도지역 지정 ·변경 · 세분화 도시군관리계획결정 요청 민원제기〉, 《네이버 블로그》, 2017-03-10
• C드래곤, 〈용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위제한은 어떻게〉, 《네이버블로그》, 2021-04-04

같이 보기

• 용도지역
• 관리지역
• 미세분지역

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