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감보
감보(減步, decrease)는 토지구획 정리에서 공공용지 조성에 소요된 만큼 권리자의 토지면적을 줄이는 것을 말한다. 토지구획정리 사업에서는 공원, 도로 등의 공공용지에 들어가는 사업비를 준비하기 위해 일정 비율로 감소시킨 토지를 환지해 종전 토지의 관계 권리자에게 준다(환지처분). 이와 같은 환지처분에 의해 종전의 토지 면적에 비해 환지된 면적이 감소하는 것을 감보라한다. 이 감보분을 종전의 면적으로 나눈 값을 감보율이라고 한다.
상세
도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 도시개발사업은 도시개발과 도시환경 조성을 목적으로 하기 때문에 도시개발구역을 지정받아야 사업을 진행할 수 있고 구역 지정시 개발계획을 동시에 수립해야 한다. 도시개발사업의 시행자는 국가나 지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사, 도시개발구역의 토지소유자 등이 있다.
환지(換地) 방식으로 도시개발사업의 개발계획을 수립하려면 환지방식이 적용되는 지역의 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 근거법은 도시개발법이다.
- 환지방식
도시개발사업을 할 때 사업지구내 토지소유자의 소유권 등 권리를 변동시지 않고 사업을 하며, 사업시행 전과 후의 토지 위치, 면적, 토질, 이용상황 및 환경을 고려하여 사업시행 후의 토지이용계획에 따라 종전의 소유권을 사업후 정리된 대지에 이전시키는 방식을 말한다.
사업시행자는 사업비에 충당하고 공공시설용지를 확보하기 위해 토지가치 또는 면적에 비례하여 토지소유자 토지의 일부를 떼내어 보류지를 확보한다. 이렇게 떼어낸 토지의 면적을 종전의 면적으로 나눈 비율을 감보율이라 한다.
환지방식을 적용할 때 개발계획의 내용에는
- ① 도시개발구역의 명칭·위치 및 면적,
- ② 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간,
- ③ 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 지구 분할에 관한 사항,
- ④ 도시개발사업의 시행자에 관한 사항,
- ⑤ 도시개발사업의 시행방식,
- ⑥ 인구수용계획,
- ⑦ 토지이용계획,
- ⑧ 교통처리계획,
- ⑨ 환경보전계획,
- ⑩ 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획,
- ⑪ 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획,
- ⑫ 재원조달계획,
- ⑬ 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획,
- ⑭ 수용(收用) 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리가 있는 경우에는 그 세부목록 등이 들어가야 한다.
- 감보율
환지방식(토지구획정리방식)으로 택지를 개발했을 때, 종전의 토지면적에서 환지 받은 면적을 뺀 나머지 토지면적의 비율을 말한다. 즉 감보된 면적의 비율을 말한다. 대개 사업장에 따라 다르나 20~60% 수준이다. 이같이 감보하는 것은 사업시행자(주체)가 도로·공원·상하수도·광장 같은 공공시설을 확보하기 위해 필요한 토지를 수익자(소유자)의 토지에서, 받을 사업비용 대신 토지를 조금씩 떼어내 상계시키기 때문이다. 이렇게 떼어 놓은 토지를 ‘체비지’라 한다. 사업시행 전 소유하던 면적대비 떼어 내간 토지의 면적비율을 각각 각필 감보율이라 하고, 사업시행 전 총면적과 구획정리 후 총면적의 비율을 평균감보율이라 한다. 사업시행자가 이렇게 토지를 떼어가 소유자의 면적이 줄어도 소유자는 종전보다 토지가치가 늘어나기 때문에 불만이 적다.
관련 용어
- 환지: 토지가 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 토지보상방법이다. 엉망인 땅을 깨끗하게 밀어버리고 정리를 해서 바꿔줄 것인데, 이렇게 사업을 해서 교환을 해주는 토지이다. 환지는 사업시행자가 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경하여 원 소유주에게 돌려주는 행위로, 도시개발사업 시행 전의 권리관계를 변경시키지 않고, 각 토지의 위치·면적·토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 토지구획정리사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킨다. 환지방식은 도시개발사업의 시행방식 중 하나로 토지소유자의 동의하에 기존 토지의 권리를 개발 후 토지에 재분배하는 방식이다.
- 감보율: 개발사업 비용으로서 받을 땅(체비지)을 제외하고, 나머지인 환지로서 종전 토지소유자에게 토지를 돌려준다. 즉, 일부 비율을 "감(빼고)"하고 내주는데 그런 비율을 "감보율"이라고 한다
- 체비지: 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 보류지(保留地)라고 한다. (즉, 도로, 주차장, 공원, 학교 등으로 만들기 위해서 남겨놓은 토지이다.) 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분, 즉 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지가 바로 체비지이다. (보류지 = 공공시설용지 + 체비지) 체비지는 비용이 머물러 있는 토지를 말한다. 머무른 곳을 "체"류지라고 하는 것처럼 비용이 머물러 있는 토지를 체비지라고 한다. 좀 엉망인 땅을 가지고 사업을 하면 "사업시행자"가 비용을 청구할 것이며 이에 대해 종전에 전, 답과 같은 좀 엉망인 땅을 가지고 있는 소유자가 땅의 일부에서 비용을 가져가라고 하면 공사를 하던 "사업시행자"가 토지 정리를 하고 일부는 토지 소유자에게 주고 일부는 사업 비용으로 땅을 잘라 가게
된다. 그렇게 해서 사업시행자가 가지게 되는 땅은 비용이 머물러 있게 될 것이므로. 이것을 "체비지"라고 한다. 쉽게 정리하자면, "개발사업을 하는 대가로 받게 되는 땅" 정도이다.
- 보류지: 환지계획에서 환지로 정하지 않고 보류한 토지이며 체비지, 공공시설용지, 기타용지로 구분된다.
동영상
참고자료
- 〈감보〉, 《행정학사전》
- 큼바다, 〈감보〉, 《네이버 블로그》, 2012-02-15
- 건설인, 〈환지, 감보, 체비지, 보류지〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-12
같이 보기
