구획정리

구획정리(區劃整理)는 도시 계획 따위에서 토지를 구획하거나 도로 따위를 변경, 정리하는 일로 토목 사업으로 진행. 토지에 대해서 도로 · 공원 · 광장 등의 공공시설을 정비 개선함과 동시에 택지(宅地)의 이용 증진을 도모하기 위하여 토지구획의 형상을 변경하고, 공공시설을 신설하는 것이다. 대표적인 구획정리가 토지구획정리사업이다.

토지구획정리는 토지의 합리적 이용증진과 지역생활환경의 향상을 도모하기 위하여 도로, 공원, 상하수도, 학교, 광장 등의 공공시설을 설치 혹은 변경하거나 토지의 교환, 분합, 구획변경, 지목변경, 형질변경 등을 행하는 것으로서 사업시행 전에 존재해 온 권리에 대한 변동을 가하지 아니하고 각 토지의 위치, 지적, 토질, 이용상황 및 환경 등을 고려하여 사업시행 후의 대지에 이전시키는 행위, 즉 환지를 수반하는 사업이다.

개요

구획정리는 도시계획을 시행할 때 공공시설의 정비개선이나 택지이용률(宅地利用率)을 늘리기 위한 토지의 구획, 형질의 변경, 공공시설의 신설 또는 변경에 관한 사업으로 토지구획정리사업이라고도 한다. 한국은 1966년 토지구획정리사업법을 제정하여 구획정리사업의 시행자, 시행절차와 그 효력, 비용의 부담 및 보조, 감독 등에 관해 규정하고 있다.

구획정리가 입법화된 것은 1893년 스위스에서 시가지 건축물법의 일부로서 공포된 것이 처음이며, 1902년에는 유명한 아디케스법(Adickes法)이 독일에서 제정되었다. 한국은 1966년 토지구획정리사업법을 제정하여 구획정리사업의 시행자, 시행절차와 그 효력, 비용의 부담 및 보조, 감독 등에 관해 규정하고 있다.

토지구획정리사업을 시행할 수 있는 것은 개인조합 ·지방자치단체 ·국가 ·대한주택공사 ·산업기지개발공사 ·한국토지공사 등으로 사업비는 원칙적으로 시행자가 부담한다. 구획정리를 하기 위해서는 시행구역 내의 토지를 교환분합(交換分合)하여 합리적으로 재배치하거나 토지소유자가 평등하게 토지의 일부를 제공하여 도로 ·공원 등의 공공시설을 정비 또는 개선한다.

이 사업의 이점은 배수사업(排水事業)이나 택지 조성사업을 동시에 할 수 있기 때문에 공공용지율(公共用地率)이 높게 되고, 토지가 교환분합되므로 형태가 바르게 되어 이용률이 높아지며, 토지소유자의 부담이 공평해진다는 것 등이다. 기성시가지의 재개발뿐만 아니라 새로 시가지를 개발할 때도 이 방법을 쓰면 효과가 크다.

토지구획정리사업

구 토지구획정리사업법에 근거하여 시행되었던 환지방식을 통한 토지의 계획적 택지화 사업이다.

토지구획정리사업이란 구 토지구획정리사업법에 의한 환지(還地)방식의 계획적 택지화 사업을 의미하며, 현재는 『도시개발법』에 의한 도시개발사업 중 환지방식으로 시행되는 사업을 의미하기도 한다.

여기서 환지란 토지의 교환, 분합, 구획변경 및 지목·형질의 변경을 행하는 것으로서, 사업시행전의 토지에 존재하고 있던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 각 토지의 위치, 지적, 토질, 수리, 이용환경 등을 고려하여 사업 시행 후의 대지에 권리를 이동시키는 방법이다.

토지구획정리사업은 토지관계의 조정을 기본으로 하는 사업으로서 『택지개발법』에 의한 택지개발사업이 시행되기 전에는 거의 유일한 택지개발 수단이었으며, 크게 사업계획 결정, 시행인가 신청, 환지계획 작성, 환지계획 인가 및 시공의 5단계로 구성된다.

토지구획정리사업은 신시가지 및 기성시가지에서도 사업시행이 가능하고, 공공시설, 도시계획시설 등을 일제히 정비할 수 있음은 물론 사업을 위한 막대한 토지매입비를 지주들이 현물출자 하는 방식을 통해 비용을 절감함으로써 효율적·경제적인 개발이 가능하다는 장점이 있다. 하지만 전체적인 도시공간의 고려가 없는 사업지구만의 계획이었기 때문에 전반적 도시발전을 저해하거나, 사업기간이 지나치게 길어지고 개발이익이 사유화되는 등 다수의 문제점도 존재했다.

2000년 『도시개발법』 제정으로 『토지구획정리사업법』이 폐지되면서 토지구획정리사업은 『도시개발법』에 의한 도시개발사업으로 통합되어 그 시행 방법의 하나인 '환지에 의한 사업시행'으로 규정되어 있다.

사업 시행 방식

1. 지구 지정

먼저 개발할 구역을 설정, 해당 구역에 지번과 용지를 설정하는 등의 사업 계획을 세운다.

2. 시행 명령

정부 혹은 지방자치단체는 사업 시행을 해당 구역의 주민들에게 공고한다.

3. 용지 매수

해당 지역의 땅 주인들로부터 무상으로 토지를 제공 받는다.

4. 사업 시행 인가

정부 혹은 지방자치단체가 사업 시행을 인가함으로써 공사가 시작된다.

5. 완공

6. 환지처분

공사가 완료되었으면 공사의 재원을 충당하기 위해서 공공시설에 쓰는 땅을 제외하고 일정 땅을 사업시행자가 되팔 수 있다. 이렇게 도로 파는 땅을 체비지(替費地)라 하는데, 이렇게 되판 땅은 해당 지역의 원래 땅 주인들에게 새롭게 설정된 구획에 따라 재분배한다. 이를 환지처분(換地處分)이라 한다. 공공시설 부지 등으로 땅이 조금 줄어든 상태에서 재분배를 하기 때문에 다시 땅을 받을 때는 원래 땅 주인이 가지고 있던 면적보다는 조금 줄어드는데, 이것이 감보(減步)이다. 감보율이 높을수록 공공시설에 쓴 땅이 많고, 땅 주인이 돌려받을 땅은 적은 것이다. 물론 미개발지에 제반시설이 생기고 땅값이 오르기 때문에 결과적으로는 땅 주인에게 이득이다.

참고자료

• 〈구획정리〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈구획정리〉, 《두산백과》
• 〈토지구획정리〉, 《위키백과》
• 〈구획정리〉, 《부동산용어사전》
• 〈토지구획정리사업〉, 《나무위키》
• 김소연, 〈토지 구획 정리란?〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-24

같이 보기

• 구획
• 환지
• 공공시설
• 도시계획
• 토지구획정리사업

이 구획정리 문서는 토지에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.

산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 정보통신, 반도체, 화학, 바이오, 건설, 유통, 서비스, 에너지, 전기, 소재, 원소, 환경, 직업, 화폐, 금융, 금융사, 부동산, 부동산 거래, 부동산 정책, 아파트, 건물, 토지 □■⊕ 토지 경계 • 경관녹지 • 경지 • 공개공지 • 공공공지 • 공터 • 구릉지 • 녹지 • 논 • 땅 • 맹지 • 문전옥답 • 미등기토지 • 밭 • 보전산지 • 부지 • 비사업용 토지 • 비오톱 • 사업용 토지 • 산지 • 연결녹지 • 옥토 • 완충녹지 • 용도 • 용지 • 전답 • 준보전산지 • 지목 • 지적 • 지적도 • 택지 • 텃밭 • 토지 • 토질 • 필지 • 현황도로 • 형질 • 황무지 토지개발 가환지 • 간척 • 간척지 • 감보 • 감보율 • 감환지 • 개간 • 개발부담금 • 개발행위허가 • 개별환지 • 건축면적 • 건축허가 • 건축허가권 • 건축허가권 승계 • 건폐율 • 경계확정의 소 • 경지정리 • 공용환지 • 공유수면매립 • 공통감보 • 과소토지 • 구획 • 구획정리 • 국토 • 국토개발 • 국토개발계획(국토종합계획) • 국토공간 • 권리면적 • 기준면적 • 농지개량 • 농지보전부담금 • 농지전용 • 농지전용신청 • 농지전용허가 • 대지권 • 대지면적 • 대지사용권 • 대체산림자원조성비(산지전용부담금) • 대토 • 도로부담금 • 도시계획 • 도시관리계획 • 도시기본계획 • 매립 • 매립지 • 면적 • 면적식 • 바닥면적 • 보류지 • 본환지 • 부담금 • 부지조성 • 분필 • 비례율 • 비지정분할 • 비환지 • 사업성 • 산지전용 • 산지전용신청 • 산지전용허가 • 성토 • 수용 • 승역지 • 연도감보 • 연면적 • 요역지 • 용도변경 • 용적률 • 원형지 • 위기 • 임야대장 • 입체환지 • 재환지 • 절토 • 적응환지 • 절충식 • 제자리환지 • 주택지 • 증환지 • 지목변경 • 지상권 • 지역권 • 지정분할 • 집단환지 • 청산 • 청산금 • 체비지 • 택지지구조성 • 토지개발 • 토지구획 • 토지대장 • 토지사용권 • 토지소유권 • 토지이용 • 토지이용계획 • 토지이용계획도 • 토지이용계획 확인서 • 토지이용권 • 토지형질 • 토지형질변경 • 평가식 • 평면환지 • 합필 • 행위제한 • 형질변경 • 환지 • 환지계획 • 환지면적 • 환지명세 • 환지부지정 • 환지설계 • 환지예정면적 • 환지예정지 • 환지제외 • 환지처분 • 환지청산 • 환지확정 지목과 용지 경마장 • 고속도로 휴게소 • 골프장 • 공공용지 • 공동주택용지 • 공업용지 • 공원 • 공원묘지 • 공장용지 • 공항 • 과수원 • 광업용지 • 광천지 • 구거 • 군사용지 • 근린상업용지 • 나대지 • 농업용지 • 농업용 창고 • 다세대주택용지 • 단독주택용지 • 답(논) • 대지 • 도로 • 매립지 • 목장용지 • 묘지 • 발전소 부지 • 사적지 • 상업용지 • 수도용지 • 수산용지 • 스키장 • 승마장 • 시설용지 • 아파트용지 • 야영장 • 양식장 • 양어장 • 업무용지 • 여객자동차터미널 • 연립주택용지 • 염전 • 용지 • 운동장 • 유원지 • 유지(저수지) • 인공림 • 일반상업용지 • 임야 • 자연림 • 잡종지 • 전(밭) • 제방 • 조림지 • 종교용지 • 주상복합용지 • 주유소용지 • 주차장 • 주택용지 • 중심상업용지 • 창고용지 • 채석장 • 철도용지 • 체육용지 • 축사 • 콘도미니엄 부지 • 태양광발전소 부지 • 특수토지 • 폐구거 • 하천 • 학교용지 용도지역 계획관리지역 • 공업지역 • 관리지역 • 근린상업지역 • 녹지지역 • 농림지역 • 도시지역 • 미세분지역 • 미지정지역 • 보전관리지역 • 보전녹지지역 • 상업지역 • 생산관리지역 • 생산녹지지역 • 유통상업지역 • 일반공업지역 • 일반상업지역 • 일반주거지역 • 자연녹지지역 • 자연생태계보전지역 • 자연환경보전지역 • 전용공업지역 • 전용주거지역 • 제1종 일반주거지역 • 제2종 일반주거지역 • 제3종 일반주거지역 • 제1종 전용주거지역 • 제2종 전용주거지역 • 주거지역 • 준공업지역 • 준주거지역 • 중심상업지역 • 특별대책지역 용도지구 개발진흥지구 • 경관지구 • 고도지구 • 공공주택지구 • 관광휴양개발진흥지구 • 문화자원보존지구 • 미관지구 • 방재지구 • 방화지구 • 보존지구 • 보호지구 • 복합개발진흥지구 • 복합용도지구 • 산업개발진흥지구 • 산업지구 • 상업지구 • 생태계보존지구 • 시가지경관지구 • 시설보호지구 • 역사문화미관지구 • 유통개발진흥지구 • 일반미관지구 • 자연경관지구 • 자연취락지구 • 주거개발진흥지구 • 중심지미관지구 • 중요시설물보존지구 • 집단취락지구 • 최고고도지구 • 최저고도지구 • 취락지구 • 택지개발지구 • 택지지구 • 특정개발진흥지구 • 특정용도제한지구• 특화경관지구 용도구역 개발제한구역(그린벨트) • 경제자유구역 • 교육환경보호구역 • 도시계획구역 • 도시자연공원구역 • 문화재보호구역 • 비시가화구역 • 상수원보호구역 • 수산자원보호구역 • 시가화구역 • 시가화조정구역 • 접도구역 단지 공업단지(공단) • 국가산업단지 • 농공단지 • 농촌단지 • 도시첨단산업단지 • 산업단지(산단) • 일반산업단지 위키 : 자동차, 교통, 지역, 지도, 산업, 기업, 단체, 업무, 생활, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반