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건축허가
건축허가(建築許可)란 건축물을 건축하거나 대수선하려는 경우에 「건축법」에서 정하는 건축물의 대지 · 구조 · 설비 · 용도 등의 기준에 부합하는지를 사전에 검토한 후 허가 여부를 결정함으로써 건축물의 안전 · 기능 · 환경 · 미관을 증진하고자 하는 제도를 말한다.
목차
개요
건축물을 건축하거나 대수선하려는 자가 허가권자인 특별자치시장 · 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장으로부터 허가를 받는 것을 건축허가라 한다.
건축허가를 받고자 하는 자는 건축허가신청서에 관계서류를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 하며, 층수가 21층 이상의 건축물이나 연면적 합계가 10만제곱미터 이상인 건축(공장, 창고는 제외), 다중이용 건축 중 16층 이상 또는 연면적 3만제곱미터 이상 다중이용 건축물로 지방건축위원회 심의를 받은 것은 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
또한 21층 이상의 건축물, 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정, 공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적 합계가 1천제곱미터 이상인 건축물로 위락시설과 숙박시설, 공동주택, 제2종 근린생활시설(일반음식점만 해당), 업무시설(일반업무시설만 해당), 숙박시설, 위락시설 등의 건축물, 주거환경이나 교육환경을 보호하기 위해 필요한 구역에서 건축하는 건물을 건축하는 자는 건축계획서와 기본설계도서를 제출하여 미리 도지사의 승인(사전승인)을 받아야 한다.
시장 · 군수 · 구청장은 일정한 요건을 갖추어 신청하면 건축허가를 해주며, 허가받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않을 때는 허가를 취소한다.
- 건축법
- •건축법 제11조(건축허가)
- ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014. 1. 14.>
- ② 시장ㆍ군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 5. 28.>
- 1. 제1항 단서에 해당하는 건축물. 다만, 도시환경, 광역교통 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다.
- 2. 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 건축물로서 위락시설과 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 용도에 해당하는 건축물
- 3. 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위하여 필요하다고 인정하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물
건축허가 대상
건축 허가권자는 일반적으로 시장 · 군수 · 구청장이지만, 건축물의 층수가 21층 이상이거나, 연면적의 합계가 10만m2 이상 등으로 아래 표의 기준에 해당하는 건축물의 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.
허가 대상 허가권자 ∙ 건축 또는 대수선 시장 · 군수 · 구청장 ∙ 층수 21층 이상 ∙ 연면적 합계가 10만m²이상
∙ 연면적의 3/10 이상의 증축으로 인해 층수가 21층 이상이 되거나,연면적 합계가 10만m²이상이 되는 증축
특별시장 · 광역시장
건축신고 대상
건축허가 대상 건축물이라 하더라도 아래 표의 기준에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장 · 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 간주한다.
행 위 지 역 건축신고 대상 증축 · 개축 · 재축 - · 연면적 85m² 이하 (3층 이상이면 연면적의 1/10 이내인 경우로 한정)
건축 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
· 연면적 200m² 미만, 3층 미만 (지구단위계획구역, 재해취약지구 내 건축은 제외)
대수선 - · 연면적 200m² 미만, 3층 미만 · 주요 구조부의 해체가 없는 경우 등
건축 - · 연면적 100m² 미만 · 높이 3m 이하의 증축
· 표준설계도서에 의해 건축하는 건축물 (용도 · 규모가 주위 환경 · 미관에 지장이 없다고 인정되는 조례상 건축물)
공업지역, 제2종지구단위계획구역, 산업단지
· 연면적 500m² 이하, 2층 이하인 공장 농업 · 수산업을 위한 읍 · 면지역
· 연면적 200m² 이하의 창고 · 연면적 400m² 이하의 축사, 작물재배사
건축허가의 절차
건축물의 건축 또는 대수선의 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 설계도서 등의 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 허가권자는 「건축기본법」에 따른 한국건축규정 및 관련 법률의 준수 여부를 확인하여 최종적으로 허가 여부를 결정한다. 단, 「건축법」에서 정하는 규정에 해당하는 건축물은 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.
단, 위락시설이나 숙박시설의 용도 · 규모 · 형태가 주거환경이나 교육환경을 고려할 때 부적합하거나, 방재지구 및 자연재해위험개선지구 내에서 지하층 등 일부 공간을 주거용으로 사용하는 등 건축계획의 내용이 부적합하다고 인정되는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 허가를 하지 않을 수 있다.
건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않았거나 공사에 착수를 하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다. 건축신고의 경우에도 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력이 사라진다.
건축위원회의 건축심의
건축심의 대상에 해당하는 건축물의 건축 및 대수선은 건축허가나 신고 전에 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 도 · 특별자치도 및 시 · 군 · 구에 두는 지방건축위원회의 심의를 받아야 한다. 건축심의 대상에 해당하는 건축물은 다음과 같다.
- 다중이용 건축물 및 특수구조 건축물의 구조안전에 관한 사항
- 분양을 목적으로 하는 건축물로서 건축조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항
- 다른 법령에서 지방건축위원회의 심의를 받도록 한 경우 해당 법령에서 규정한 심의사항
- 건축조례로 정하는 건축물의 건축 등에 관한 것으로서 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 도지사 또는 특별자치도지사 및 시장 · 군수 · 구청장이 지방건축위원회의 심의가 필요하다고 인정한 사항
서울시의 경우 「서울특별시 건축 조례」에 따라 다중이용건축물, 시가지경관지구 및 특화경관지구 내의 건축물, 분양을 목적으로 하는 건축물로서 연면적 합계가 10만m2 이상이거나 21층 이상인 건축물이나, 시 또는 시가 설립한 공사가 시행하는 건축물 등에 해당하는 경우 서울특별시 건축위원회의 심의를 받도록 정하고 있다.
건축위원회 유형별 심의사항
- 중앙건축위원회(「건축법 시행령」 제5조)
가. 표준설계도서의 인정에 관한 사항
나. 건축물의 건축 등과 관련된 분쟁의 조정 · 재정에 관한 사항
다. 법령의 제정 · 개정 및 시행에 관한 중요 사항
라. 다른 법령에서 중앙건축위원회의 심의를 받도록 한 심의사항
마. 그 밖에 국토교통부장관이 필요하다고 인정하여 회의에 부치는 사항
- 서울특별시 건축위원회(「서울특별시 건축 조례」 제7조)
가. 「서울특별시 건축 조례」의 제정 · 개정에 관한 사항
나. 건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 시장인 경우)
다. 심의대상건축물은 다중이용건축물, 시가지 · 특화경관지구 내의 건축물, 분양을 목적으로 하는 다음의 건축물
1) 연면적 합계가 10만m2 이상이거나 21층 이상 건축물의 건축 2) 시 또는 시가 설립한 공사가 시행하는 건축물의 건축 3) 다중이용건축물 및 특수구조건축물의 구조안전에 관한 사항으로 1), 2) 중 어느 하나에 해당하는 경우
라. 「도시정비법」에 따라 법적상한용적률을 확정하기 위한 건축물의 건축
마. 특별건축구역의 지정 목적 및 특례적용계획서 등에 대한 사항(한옥 제외)
바. 심의대상건축물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 설계 사항
- 1) 깊이 10m 이상 또는 지하 2층 이상 굴착 공사, 높이 5m 이상 옹벽 설치 공사
- 2) 굴착영향 범위 내 석축 · 옹벽 등이 위치하는 지하 2층 미만 굴착 공사로서 석축 · 옹벽 등의 높이와 굴착 깊이의 합이 10m 이상인 공사
- 3) 굴착 깊이 2배 범위 내 노후건축물(RC조 등 30년 경과, 조적조 등 20년 경과)이 있거나 높이 2m 이상 옹벽 · 석축이 있는 공사
- 4) 그 밖에 허가권자가 굴토 심의가 필요하다고 판단하는 공사의 설계
사. 리모델링 활성화 구역 지정에 관한 자문
아. 그 밖의 법령에 따른 심의대상 및 시장이 필요하다고 인정하여 회의에 부치는 사항
- 자치구 건축위원회(「서울특별시 건축 조례」 제7조)
가. 건축선의 지정에 관한 사항
나. 건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 구청장인 경우)
다. 다중이용 건축물 및 특수구조 건축물의 구조안전에 관한 사항, 분양을 목적으로 하는 건축물로서 건축조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항 및 시가지 · 특화경관지구 내의 건축물로서 시 건축심의대상이 아닌 경우. 다만, 분양대상건축물의 경우에는 다음과 같은 건축물
1) 연면적 합계 3천m2 이상 2) 공동주택 20세대[도시형생활주택(원룸형) 30세대] 이상 3) 오피스텔 20실 이상
라. 시 건축심의대상이 아닌 건축물 중 굴토 심의에 관한 사항
마. 지상 5층 또는 높이 13m 이상이거나 지하 2층 또는 깊이 5m 이상인 기존 건축물의 철거에 관한 사항
바. 리모델링 활성화 구역 지정에 관한 자문
사. 그 밖의 법령에 따른 심의대상 및 구청장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 회의에 부치는 사항
착공신고
건축물의 공사를 착수하려는 자는 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다. 신고자는 착공신고서에 관련 서류 등을 첨부하여 허가권자에게 제출한다. 허가권자는 신고를 받은 날부터 3일 이내에 신고수리 여부 또는 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. 그리고 건축허가 시 부여된 조건사항 이행 여부 및 건축 관계자 상호간의 계약이행여부, 제출되어야 할 서류의 첨부 여부 등을 검토하여 착공신고필증을 교부합니다. 또한 가스, 전기 · 통신, 상 · 하수도 등 지하매설물관리기관에 토지굴착 공사에 관한 사항을 통보한다.
사용승인
건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 자는 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 받아야 한다. 허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 법령 및 설계도서대로 시공되었는지, 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류가 적합하게 작성되었는지 등을 검토하고 검사에 합격된 건축물에 대하여 사용승인서를 발급한다. 허가권자가 사용승인을 한 경우에는 지체 없이 그 사실을 군수 · 구청장에게 알려서 건축물대장에 기재하도록 한다.
건축물대장 등재
특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 · 군수 · 구청장은 건축물의 소유나 이용, 유지 및 관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다. 건축물이 증축 · 개축 · 재축 · 이전 · 대수선 · 용도 변경되거나 건축물의 소유권이 변경되어 건축물대장의 기재내용이 변경된 경우에도 즉시 그 사항을 기재하여야 한다.
건축물의 유지관리
건축물 관리란 관리자가 해당 건축물이 멸실될 때까지 유지 · 점검 · 보수 · 보강 · 해체하는 행위를 말한다. 국내에서는 건축물을 보다 과학적이고 체계적으로 관리하기 위하여 「건축물관리법」을 제정하여 2020년 5월부터 시행하고 있습니다. 다중이용건축물 등의 관리자는 건축물의 안전과 기능을 유지하기 위하여 구조안전, 화재안전, 건축설비, 에너지 및 친환경 관리, 범죄예방 등의 항목에 대한 정기점검을 실시한다. 정기점검은 사용승인일부터 5년 이내에 최초 실시하고, 이후 3년마다 점검한다.
허가・신고를 할 필요가 없는 경우
신축・증축・개축・재축・이전・대수선 또는 용도변경에 해당하지 않는 변경의 경우에는 허가 또는 신고를 하지 않아도 된다. △건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우 △건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우 △건축물의 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우 △허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우 등이다.
이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해진다.
동영상
참고자료
- 〈건축허가〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈건축 허가와 신고〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- 〈건축허가〉, 《부동산용어사전》
- 〈건축허가를 받지 않은 건축물〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
같이 보기
