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입체환지
입체환지(立體換地)는 도시개발사업을 하면서 토지구획정리를 할 때는 토지로 환지해 주지만, 시행자가 사업을 원활히 시행하기 위하여 필요할 때는 건축물 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 환지로 정할 수 있다. 즉, 토지 대신 새로 건축되는 건물의 일부와 그 부지의 공유지분을 주는 방법을 입체환지라한다.
일본은 재해방지와 위생도모, 차지권(借地權) 면적을 적정하게 하기 위해 입체환지를 하며, 독일은 구획정리할 때 건물을 포함하여 환지한다.
근거법은 도시개발법이다.
개요
입체환지는 환지방식으로 시행되는 개발사업에서 종전 토지소유자에게 대지뿐만 아니라 건축물의 일부나 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 개발방식이다.
입체환지는 환지방식으로 시행되는 개발사업에서 사업시행 이전의 토지의 위치 · 지적 · 이용상황 · 환경 등을 고려하여, 사업시행 이후 종전 토지소유자에게 새로이 조성되는 대지뿐만 아니라 건축물의 일부나 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 개발방식을 말한다.
일반적인 환지가 토지만을 대상으로 하는 평면환지라고 한다면, 입체환지는 건축물과 토지를 모두 환지의 대상으로 한다는 점에서 입체적 환지로서 평면환지와 구분된다.
입체환지 개념은 2000년 7월 폐지된 「(구)토지구획정리사업법」에서 처음 도입되었다. 이 법에서 토지구획정리사업의 시행자는 과소필지가 발생하지 않도록 하기 위해 필요한 경우 토지소유자의 동의를 얻어 토지 대신에 시행자가 처분할 권한을 갖는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 줄 수 있도록 하였다. 이후 입체환지의 적용 범위는 「도시개발법」에 의한 도시개발사업으로 확장되었다.
입체환지를 통해 주택을 공급하는 경우에는 「주택법」에 따른 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 않는다. 또한 입체환지의 대상이 되는 용지에 건설된 건축물 중 공급대상자에게 공급하고 남은 건축물은 규약 · 정관 또는 시행규정으로 정하는 목적을 위하여 체비지(건축물 포함)로 정하거나 토지 소유자 외의 자에게 분양할 수 있다.
- 제32조(입체 환지)
- ① 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다. 다만, 토지 또는 건축물이 대통령령으로 정하는 기준 이하인 경우에는 시행자가 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 신청대상에서 제외할 수 있다. <개정 2011.9.30>
- ② 삭제 <2011.9.30>
- ③ 제1항에 따른 입체 환지의 경우 시행자는 제28조에 따른 환지 계획 작성 전에 실시계획의 내용, 환지 계획 기준, 환지 대상 필지 및 건축물의 명세, 환지신청 기간 등 대통령령으로 정하는 사항을 토지 소유자(건축물 소유자를 포함한다. 이하 제4항, 제32조의3 및 제35조부터 제45조까지에서 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에서 같다)에게 통지하고 해당 지역에서 발행되는 일간신문에 공고하여야 한다. <신설 2011.9.30>
- ④ 제1항에 따른 입체 환지의 신청 기간은 제3항에 따라 통지한 날부터 30일 이상 60일 이하로 하여야 한다. 다만, 시행자는 제28조제1항에 따른 환지 계획의 작성에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 20일의 범위에서 그 신청기간을 연장할 수 있다. <신설 2011.9.30>
- ⑤ 입체 환지를 받으려는 토지 소유자는 제3항에 따른 환지신청 기간 이내에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시행자에게 환지신청을 하여야 한다. <신설 2011.9.30>
- ⑥ 입체 환지 계획의 작성에 관하여 필요한 사항은 국토교통부장관이 정할 수 있다. <개정 2011.9.30, 2013.3.23>
- 제32조의3(입체 환지에 따른 주택 공급 등)
- ① 시행자는 입체 환지로 건설된 주택 등 건축물을 제29조에 따라 인가된 환지 계획에 따라 환지신청자에게 공급하여야 한다. 이 경우 주택을 공급하는 경우에는 「주택법」 제54조에 따른 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다. <개정 2016ㆍ1ㆍ19 법13805>
- ② 입체 환지로 주택을 공급하는 경우 제1항에 따른 환지 계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. 이 경우 주택의 수를 산정하기 위한 구체적인 기준은 대통령령으로 정한다.
- 1. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급할 것
- 2. 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급할 것
- ③ 시행자는 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 소유자에 대하여는 소유한 주택의 수만큼 공급할 수 있다.
- 1. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 도시개발구역의 토지 소유자
- 2. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소나 기숙사의 용도로 주택을 소유하고 있는 토지 소유자
- 3. 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자
- ④ 입체 환지로 주택을 공급하는 경우 주택을 소유하지 아니한 토지 소유자에 대하여는 제32조의2에 따른 기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 주택을 공급할 수 있다. <개정 2013ㆍ3ㆍ23>
- 1. 토지 면적이 국토교통부장관이 정하는 규모 이상인 경우
- 2. 종전 토지의 총 권리가액(주택 외의 건축물이 있는 경우 그 건축물의 총 권리가액을 포함한다)이 입체 환지로 공급하는 공동주택 중 가장 작은 규모의 공동주택 공급예정가격 이상인 경우
- ⑤ 시행자는 입체 환지의 대상이 되는 용지에 건설된 건축물 중 제1항 및 제2항에 따라 공급대상자에게 공급하고 남은 건축물의 공급에 대하여는 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정하는 목적을 위하여 체비지(건축물을 포함한다)로 정하거나 토지 소유자 외의 자에게 분양할 수 있다.
- ⑥ 제1항에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우 공급의 방법 및 절차 등과 제5항에 따른 분양의 공고와 신청 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.[본조신설 2011.9.30]
입체환지의 일반적 기준
1. 입체환지는 환지할 목적으로 시행자가 직접 구역 내에 공동주택 또는 상가 등 집합 건축물을 건축하는 경우에 적용한다.
2. 무허가 건축물에 대하여는 입체환지를 지정할 수 없다. 다만, 건축 허가를 받아 건축하였으나 등기를 하지 않은 건축물에 대하여는 입체환지 신청 전까지 「부동산 등기법」에 따른 등기부에 등재된 경우에 한하여 입체환지를 지정할 수 있다.
3. 입체환지를 적용하는 경우에는 실시 계획인가 시 관련 건축계획(건축 허가 또는 주택 사업승인 등)을 법 제19조 제1항에 따라 의제하여 인가를 받아야 하며, 건축규모 및 건축용도 등은 구역 내 입체환지의 수요 및 사업비 등을 고려하여 적정하게 결정하여야 한다.
4. 입체환지의 일반적 기준은 다음과 같다.
- 가. 입체환지를 위한 부지와 건축규모, 평면환지, 체비지 계획 등을 종합적으로 고려하여 사업의 원활한 시행 및 소유자에게 손익이 균형 있게 배분되도록 한다.
- 나. 입체환지의 신청 기간이 만료된 이후에 그 접수된 내용을 기준으로 환지계획을 수립하여야 한다.
- 다. 입체환지 신청을 접수한 결과 신청한 종전 토지나 건축물의 수가 입체환지로 조성되는 구분 건축물(구분소유권)의 수에 현저히 미달되는 경우에는 개발계획 및 실시 계획 등을 변경하여 입체환지를 시행하지 아니할 수 있다. 이 경우 취소 여부에 대하여는 규약, 정관 또는 시행규정으로 그 기준 및 관련 절차 등을 정하여야 한다.
5. 법 제32조의 3 제4항에서 국토교통부 장관이 정하는 규모 이상이란 입체환지를 신청하는 토지면적의 합이 영제 61조 제1항에 따라 산정된 과소 토지 규모 이상으로 제61조의 2 제1항에 따른 권리가 액 이상인 경우를 말한다.
환지방식과 입체환지 차이점
환지는 개발구역에 새롭게 조성된 땅이란 뜻이다. 환지방식은 환지를 토지소유자에게 이전하는 방식이다. 도시개발을 진행하면서 개발사업시행자는 토지를 수용해서 개발해야 하는데, 수용후 보상금을 지급하기에는 보상금액이 너무커서 사업자체를 진행하기 어렵게 된다. 이때 토지수유자들은 자신들의 토지를 파는 것이 아니라 개발할 수 있게 시행자에게 허락을 해주고 나중에 모두 개발완료(기존부지 전체를 하나의 토지로 토목공사)후 토지소유자에게 개발비용만큼의 토지를 떼고 토지를 이전시키는 방식이다. "환지방식은 토지만을 대상으로 하고 평면환지라고도 한다.
입체환지는 개발사업을 진행하는곳에 토지뿐만 아니라 건물도 포함해서 개발하고 개발 후 건축물이나 건축물에 있는 토지의 지분을 주는 방식이다. 입체환지방식 또한 환지방식과 비슷한 방식이지만 토지만을 대상으로 하는것이 아니라 토지와 건물모두를 포함해서 개발하는 방식이어서 입체적 환지라고 한다.
환지방식과 입체환지방식의 차이점에 대해서 간략히 다시 적어보면 환지방식은 개발지역이 대부분 토지만 있고 토지소유자들에게 허락을 맡아 소유권변동 없이 개발후 다시 토지로 주는 방식이고 입체환지는 개발지역에 토지뿐만 아니라 건물을 포함해서 그 소유자들에게 허락을 맡아 소유권변동 없이 개발후 건물을 지어 건물의 일부나 또는 건물이 위치한 토지의 지분으로 주는 방식이다. 이렇게 환지나 입체환지 방식의 장점은 개발초기에 받은 일정금액의 보상금을 제외한 모든 투자수익은 시행사가 가져가는 대신 소유권변동없이 진행되다보니 나중에 생기는 모든 투자수익을 소유자가 가져갈 수 있다. 하지만, 단점은 보상으로 진행되지 않다보니 소유자들의 동의를 구하는게 시간이 많이 필요하고, 시행에 따른 비용을 시행사에게 부담하다보니 자금력 있는 시행사가 투자하기 좋은 위치로 한정되고 소유자들 역시 개발지연에 따른 불확실성이 있어 시간이 많이 걸린다. 하지만, 성공적으로 진행된다면 소유자와 시행자모두에게 좋은 개발방식이다.
동영상
참고자료
- 〈입체환지〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈입체환지〉, 《부동산용어사전》
- 발해크루 이천수팀장, 〈부동산용어 입체환지〉, 《네이버 포스터》, 2018-05-19
- 〈제32조(입체 환지)〉, 《종합법률정보》
- 〈도시개발법〉, 《예스로닷컴》
- 부동산쟁이, 〈환지방식과 입체환지방식 차이점- 도안2-4지역〉, 《네이버 블로그》, 2022-02-28
같이 보기
