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제자리환지
제자리환지라 함은 기존 토지와 제일 가까운 곳에 환지를 주는 것을 말하며, 환지방식으로 사업을 추진할 때에는 통상 제자리환지를 원칙으로 하나, 부득이한 경우는 다른 자리로 환지를 한다. 한편, 다른 자리 환지란 제자리 환지가 원칙이지만 토지이용계획의 효율적인 수립을 위하여는 제자리환지가 불가할 수도 있는데 이 경우 기존 토지 위치가 아닌 다른 곳에 환지를 주는 것을 말한다.
한편, 과거는 물론이고 현재에도 제자리 환지가 환지의 원칙이라고 하면서 제자리환지가 되지 않고 이른바 비환지 혹은 '다른 자리 환지'가 된 경우 위법한 것이라고 주장하는 사례가 있다. 과연 현재에도 제자리환지가 원칙이라고 할 수 있는지는 의문이다.
과거 제자리환지에 관한 원칙은 2012. 3. 30.까지 시행된 도시개발법 시행규칙 제27조 제3항에는'③ 환지는 종전 토지의 위치에 지정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해 당하는 토지로서 종전 토지의 위치에 지정할 수 없는 경우에는 다른 위치에 환지를 지정할 수 있다.'라고 규정하여 제자리환지의 원칙을 규정하고 있었다.
하지만 2012. 3. 30. 개정(국토해양부령 제453호, 시행 2012. 4. 1.)을 통하여 종전 제27조 제3항을 동조 제4항으로 변경하면서 제자리환지 원칙 규정을 삭제하여 버렸다. 이는 환지 설계는 평가식이 원칙이고 그렇게 되면 반드시 환지를 제자리 환지로 고집할 필요가 없이 동등한 가치가 있는 다른 곳의 토지를 환지해도 무방하며 종전 토지와 환지토지의 가치가 동일할 수가 없음에도 제자리 환지를 고집할 경우 복잡한 정산을 거쳐야 하고 실무에서 이로 인해 다툼이 다수 발생하는 문제가 있으며 또한 비록 제자리 환지라고 할지라도 종전 토지는 환지로 인하여 전체 토지의 지적·모양 및 위치에 변동이 생기므로 다른 자리 환지와 비교해도 차이가 나지 않는다는 등의 이유로 제자리 환지 원칙을 폐기한 것이 아닌가 한다.
따라서, 현재에는 설령 비환지 혹은 다른 자리 환지가 되었다 해도 그것 만을 가지고 환지 설계 내지 환지계획이 잘못되었다고 주장하는 것은 설득력이 없다. 하지만 실무에서는 여전히 이러한 다툼을 하고 있는 경우가 적지 않다.
적응환지의 원칙(제자리환지 원칙)
환지는 종전 토지의 위치에 지정하는 것을 원칙으로 한다. 이를 적응환지의 원칙이라 한다. 원래의 위치에 환지가 배정되는 것이 당해 토지소유자의 이해에 대체로 부합하고 이로 인한 불만을 줄일 수 있기 때문이다. 다만, 이러한 제자리환지 원칙은 여러 가지 사정을 고려하여 사실상 다른 위치에 환지가 이루어지는 것이 허용되고 있다.
즉, 환지의 위치는 ① 평면 환지의 경우 환지 전 토지의 용도, 보유 기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 정하고, ② 입체 환지는 토지 소유자 등의 신청에 따라 정하되, 같은 내용의 신청이 2 이상인 경우에는 환지 전 토지 또는 건축물의 보유 기간, 거주 기간(주택을 공급하는 경우에 한정한다), 권리가액 등을 고려하여 정하되 이 경우 토지나 건축물의 환지는 같은 환지계획구역에서 이루어져야 한다(법 시행규칙 제27조 제4항).
제자리환지의 경우 종전토지 소유자에게 환지예정지에 대한 처분권한이 있는지 여부
종전 토지소유자에게 환지예정지에 대한 처분권한이 있는지 여부가 때때로 문제가 된다. 즉, 종전 토지소유자가 자신의 환지예정지를 목적으로 매매하였을 때에 그것이 적법한지 여부가 문제가 된 사례가 있다.
그런데 이는 전지환지(비환지)와 제자리 환지로 구분하여 검토해 볼 수 있는데, 종전토지와 전연 다른 곳에 환지예정지 지정이 되는 이른바 전지환지(비환지)의 경우 환지예정지에 대하여 사용수익권은 있어도 소유권은 취득할 수 없으나 전지환지 또는 비환지가 되는 경우 종전 토지소유자는 환지예정지 자체를 처분할 권한이 없다고 할 수 있다. 그러나, 제자리환지의 경우에는 종전토지 소유자는 환지처분이 종결되기 이전이라도 그 예정지에 대하여 처분권과 사용수익권이 분리되지 아니한 상태에 있는 종전 그대로의 권리를 보유하는 것이므로 환지예정지 자체를 처분할 수 있는 권한이 있으므로 자신이 받을 환지 예정지에 대한 매매계약을 체결할 수 있다.
그러나 제자리환지라 해도 종전 토지에 상응하는 권리면적은 당연히 축소되어 환지예정지의 토지가 종전 토지보다는 적을 수 밖에 없는데 실제로는 종전 토지에 대한 매매형식을 취할 것이므로 이 경우 매매계약의 면적보다 적은 면적만이 환지예정지로 지정될 것이므로 이에 대한 문제가 발생할 수 있다. 이에 대하여 대법원은 ‘환지예정지를 대상으로 하여 매매계약이 체결된 경우 그 매매목적물은 특별한 사정이 없는 한 장차 확정될 환지지적을 대상으로 한 것으로 볼 것이다. 그러나 이는 매매목적물로 표시된 환지예정지 내지는 이에 대응하는 종전 토지가 토지구획정리사업지구 내에 소재하여 환지처분이 된 경우에는 매도인이 환지확정 후 자신의 종전토지에 대하여 부여받은 확정환지 이외의 부분은 타인 소유의 종전 토지에 대한 환지로 되거나 사업시행자 등의 소유로 귀속되어 버리기 때문에 매수인에게 이를 이전하려고 하여도 이전할 수 없는 형편임을 고려하면 특별한 사정이 없는 한 그 매매목적물은 장래 확정될 환지지적이라고 해석하여야 한다는 것에 불과하다.’(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다31673 판결)고 판시하여 매매계약서의 형식 및 내용이 어찌되었거 그 매매목적물은 환지전 토지의 면적 그대로가 아니라 장래 확정될 즉, 축소될 환지면적만이라고 판단하였다.
참고자료
- 김명식 변호사, 〈제자리환지의 경우 종전토지 소유자에게 환지예정지에 대한 처분권한이 있는지 여부〉, 《네이버 블로그》, 2020-04-05
- 김명식 변호사, 〈제자리 환지와 점유취득시효의 문제〉, 《네이버블로그》, 2022-10-25
- 골드문, 〈환지계획작성의 기본원칙 / 토지면적을 고려한 환지〉, 《네이버블로그》, 2016-12-15
같이 보기
