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체비지
체비지(替費地)는 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.
도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약 · 정관 · 시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지(換地)로 정하지 않고 보류지(保留地)로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지(替費地)로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
「주택법」 에 따른 국민주택건설용지 등의 확보를 위하여 필요한 경우에는 체비지를 집단으로 지정할 수 있으며, 집단체비지는 대지의 제곱미터(m2)당 단가가 비교적 낮은 지역에 지정하고 체비지 면적의 70% 범위 내에서 지역여건에 따라 결정한다.
개요
체비지는 도시의 체계적인 개발을 위한 방안으로 일정지역을 토지구획정리사업지구로 선정후 공공시설의 설치등 시행에 필요한 자금을 조달하기 위하여 구획정리 지구내 지역주민의 개인토지 점유 면적에 따라 감보율을 적용하여 확보한 토지를 말한다.
토지구획정리사업을 하려면 엄청난 비용이 들게 되는데 이 비용을 충당하기 위해 마련된 땅이 바로 체비지다.
체비지는 구획정리사업 구역내 땅 소유주들의 땅의 일정 부분을 떼어내 충당하는데 이를 "감보"라고 하며 소유 땅의 부담 비율을 감보율이라고 한다.
감보율은 땅의 성질에 따라 다른데 대지, 전답, 임야 등으로 달리 정해지는 것이 보통이다. 감보율의 결정은 사업 시행자가 토지주들과의 협의를 거쳐 사업 시행 인가를 받을때 확정한다.
사업 시행자는 각 토지 소유주로부터 받은 땅을 재원으로 이를 팔아 공사비를 댄다. 또 도로, 공원 등 공공용지로 쓰일 땅도 체비지로 충당한다. 체비지의 일부 매각만으로 공사비가 충당된 경우에는 나머지 땅을 재투자 재원으로 다시 활용할 수 있다.
또한 특별자치도지사 · 시장 · 군수 · 구청장은 공동주택의 건설을 촉진하기 위해 필요하다고 인정하면 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 지정할 수 있으며, 집단체비지는 대지의 제곱미터 당 단가가 비교적 낮은 지역에 지정하고 체비지 면적의 70% 범위 내에서 지역여건에 따라 결정한다.
관련법은 도시개발법 및 도시개발업무지침이다.
- 도시개발법
- 제34조 (체비지 등) ①시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
- ② 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.
체비지에 대한 소유권이전등기 방법
1) 체비지는 시행자가 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날에 당해 소유권을 취득하고, 당해 체비지가 이미 처분된 경우에는 이를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 이를 취득하므로(도시개발법 제41조 제5항), 체비지 매입자는 등기원인을 증명하는 서면으로 사업시행자가 교부한 체비지 매매계약서를 첨부하여 사업시행자와 공동으로 소유권이전등기신청을 하여야 하고,
2) 체비지에 관하여 양도양수가 이루어진 경우 최종 매수인이 변경등록된 체비지관리대장을 첨부하여 그 변경된 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 없고, 등기신청서에 첨부된 체비지 매매계약서상의 매수인을 등기권리자로 하여야 하며,
3) 환지처분에 따른 등기는 사업시행자가 신청 또는 촉탁하여야 하므로(같은 법 제42조 제1항), 사업시행자가 환지등기의 촉탁을 하지 않는다하여 체비지 매입자가 사업시행자를 대위하여 체비지에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 없고,
4) 환지처분의 공고가 있은 날부터 환지등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없지만 같은 법 제42조 제3항 단서에 의하여 종전 토지에 대하여 등기원인이 환지처분의 공고일 전에 생긴 것임을 증명하면 이에 따른 등기신청을 할 수 있으나, 소유권보존등기가 이루어지지 않은 체비지에 대하여는 등기원인이 환지처분의 공고일 이전에 생긴 것임을 증명하여도 이에 따른 소유권이전등기를 신청할 수 없다. (2006. 10. 04. 부동산등기과－2974 질의회답)
관련 용어
- 환지 : 토지가 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 토지보상방법이다. 엉망인 땅을 깨끗하게 밀어버리고 정리를 해서 바꿔줄 것인데, 이렇게 사업을 해서 교환을 해주는 토지이다. 환지는 사업시행자가 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경하여 원 소유주에게 돌려주는 행위로, 도시개발사업 시행 전의 권리관계를 변경시키지 않고, 각 토지의 위치·면적·토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 토지구획정리사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킨다. 환지방식은 도시개발사업의 시행방식 중 하나로 토지소유자의 동의하에 기존 토지의 권리를 개발 후 토지에 재분배하는 방식이다.
- 증환지 : 면적을 늘려서 환지를 정하는 행위
- 감환지 : 면적을 줄여 환지를 정하는 행위
- 입체환지 : 토지 또는 건축물의 소유자가 신청할 경우, 공유지분을 부여할 수 있는 제도.
- 환지부지정 : 토지소유자가 동의하거나 신청하면 환지를 정하지 않을 수 있다.
- 환지제외 : 면적이 너무 작은 토지는 과소토지가 되는것을 막기 위해서 환지 제외 가능
- 감보 : 토지구획 정리에서 공공용지 조성에 소요된 만큼 권리자의 토지면적을 줄이는 것을 말한다. 토지구획정리 사업에서는 공원, 도로 등의 공공용지에 들어가는 사업비를 준비하기 위해 일정 비율로 감소시킨 토지를 환지해 종전 토지의 관계 권리자에게 준다(환지처분). 이와 같은 환지처분에 의해 종전의 토지 면적에 비해 환지된 면적이 감소하는 것을 감보라한다.
- 감보율 : 개발사업 비용으로서 받을 땅(체비지)을 제외하고, 나머지인 환지로서 종전 토지소유자에게 토지를 돌려준다. 즉, 일부 비율을 "감(빼고)"하고 내주는데 그런 비율을 "감보율"이라고 한다
- 보류지 : 환지계획에서 환지로 정하지 않고 보류한 토지이다. 체비지, 공공시설용지, 기타용지로 구분된다.
동영상
참고자료
- 〈체비지〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈체비지〉, 《부동산용어사전》
- 〈체비지〉, 《시사상식사전》
- 〈현행 체비지에 대한 소유권이전등기 방법〉, 《종합법률정보》
- 〈체비지〉, 《한국주택경제》
같이 보기
