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토지소유권
토지소유권(土地所有權, land ownership, landownership)은 토지를 사용하고 수익하고 처분할 수 있는 권리를 말한다. 토지소유권을 인정 하지 않고 있는 몇몇 국가의 경우 토지를 사용, 수익할 수 있으나 매각 처분할 수 없다. 소유권이 없다고 하여 권리가 제한되므로 가치가 낮은 것은 아니다. 베이징의 집값이나 서울의 집값이 별 차이가 없는 것이 그 예이다.
토지소유권의 범위
토지소유권의 효력이 인정되는 지상과 지하의 범위는 과연 어디까지인가?
민법은 제212조에서 단지 "토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다"라고 간단한 규정만을 두고 있을 뿐이다. 그러므로 구체적으로 지상과 지하의 어디까지가 '정당한 이익이 있는 범위'인지에 대해서는 학설과 판례에 맡기고 있다고 할 수 있다.
우선 '지상'의 경우를 보자. 지상을 나는 항공기가 토지 소유권을 침해한다고는 볼 수 없을 것이다. 그러나 내 토지 위에 송전선이 설치되어 나의 지상 공간의 활용을 방해하는 경우라면 소유권의 침해라고 볼 수 있을 것이다.
다음 '지하'의 경우를 보자. 타인이 내 토지 밑으로 터널을 굴착하거나 우물을 파서 토지가 붕괴될 우려가 있는 경우에는 토지 소유권의 침해라고 볼 수 있을 것이다. 또 내 토지 밑에서 자연적으로 형성되어 타인의 토지로는 흘러가지 않는 지하수는 내가 독점적으로 사용할 수 있다.
그렇다면 공익을 위해 내 토지 밑으로 지하철을 건설하는 경우는 어떻게 될까? 하급심 판결이지만, 지하 50미터까지는 그 건설자가 토지 소유권자에게 보상하여야 한다는 판례가 있기는 하다.
토지소유권보존등기
토지소유권보존등기(土地所有權保存登記)는 소유자의 신청으로 미등기 토지에 처음으로 하는 소유권 등기를 말한다. 토지대장이나 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인, 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정)가 신청할 수 있다.
소유권 보존등기가 되지 않은 부동산을 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는, 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날, 계약을 체결한 후에 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청해야 한다.
등기권리자가 상당한 사유없이 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」 제10조의 과세표준에 같은 법 제11조 제1항의 표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.
관련법은 부동산등기법 및 부동산등기 특별조치법이다.
토지소유권과 대지권
토지소유권은 토지를 사용하고 수익하고 처분할 수 있는 권리를 말한다.
대지권은 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다.
땅위에 건물을 지으려면 토지가 필요하다. 그리고 토지위에 건물을 지었다면 토지소유권 혹은 대지권을 갖게 된다. 甲이라는 사람이 A토지를 구입하고 위에 건물을 지었다면 토지소유권이 생기거나 혹은 대지권이 발생하게되는데 어떠한 경우에는 토지소유권을 갖게 되고 또 다른 경우에는 대지권을 갖게 된다.
토지소유권 및 대지권 모두 효력이 미치는 범위 내에 있는 땅의 소유자가 갖는 권리라는 점은 동일하다.
토지소유권은 단독건물인 경우에 적용된다. 한국은 토지소유자 건물소유자 구분하여 이원화되어 관리되고 있다. 즉 토지소유자가 한명, 건물소유자도 한 명인 건물에서 토지소유권이 발생한다. 그리고 건물과 토지가 분리될 수 있다. 쉽게 말해서 토지주인은 甲, 건물주인은 乙인 경우가 가능하다.
반면에 대지권은 집합건물에서 인정되는 권리이다. 집합건물에는 대표적으로 아파트, 근린상가, 오피스텔 등이 있다. 일단 건물 소유권과 합쳐지고나면 절대 분리되지 않는다. 즉, 건물과 토지를 따로 처분할 수 없다. 그러므로 건물주인은 甲 토지주인은 乙이 될 수 없다는 것이다. 예를 들어, 101호의 소유자가 甲, 201호의 소유자가 乙이면 대지권은 甲과 乙이 전유부분 비율에 따라 가지게 된다.
위에서 보았 듯이, 토지소유권과 대지권을 쉽게 구분할 수 있다. 대지권의 크기가 사람들이 살아가는데 있어서 삶의 질을 높여준다거나 부동산 가격을 상승시키는 직접적인 역할을 하는 것은 아니다. 그러나 대지권이 크다는 것은 그만큼 동과의 거리, 주차장 면적 혹은 건물이 상대적으로 저층으로 건설함으로서 토지를 더욱 여유있게 활용하였다는 의미가 된다.
평상시 대지권은 사람들로부터 큰 관심이 없다가도 재개발 혹은 재건축이 될 때는 드라마의 주인공같은 역할을 하게된다. 이때는 기존에 있던 건물을 허물고 새로운 건물을 올리게 될텐데 바로 이때 대지권이 바로 부동산가격이 되기 때문이다.[1]
동영상
각주
- ↑ 서울땅콩, 〈토지소유권과 대지권의 차이〉, 《네이버 블로그》, 2020-07-05
참고자료
- 〈토지 소유권의 범위〉, 《재미있는 법률여행 1 - 민법 재산법》
- 〈토지소유권〉, 《부동산용어사전》
- 〈토지소유권보존등기〉, 《부동산용어사전》
- 고준석 동국대 겸임교수, 〈https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/05/05/2021050501783.html 땅 샀는데 배나무가 있다면…이것도 내 것?]〉, 《땅집고》, 2021-05-06
- 서울땅콩, 〈토지소유권과 대지권의 차이〉, 《네이버 블로그》, 2020-07-05
같이 보기
