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환지예정면적
환지예정면적은 환지설계와 환지계획에 있어서 환지처분으로 받을 수 있는 예정된 면적을 말한다.
환지예정지는 종전의 권리면적과 환지예정지면적에 차이가 있는 경우는 원칙적으로 적은 면적으로 하나, 환지예정면적이 권리면적보다 큰 경우에는 환지예정면적으로 사정한다. 또한 환지가 확정된 경우에는 환지확정면적으로 한다.
상세
환지계획기준이 되는 종전 토지면적을 기준면적이라고 하는데, 실제 토지면적과 공부상 토지면적이 상이할 경우 그 권리내역과 관련한 분쟁이 빈발하여, 실무상 정과ㆍ규약ㆍ시행규정 등에 기준면적은 통상 토지대장이나 임야대장상의 면적으로 정한다는 내용을 기재해 두는 것이 일반적이다. 한편, 기준면적과 구별하여야 할 개념으로 권리면적이 있는데 이는 환지계획에 따라 종전 토지면적에서 부담면적(토지부담률)을 공제한 면적을 말한다.
환지계획을 정하는 방법에는 평가식, 면적식 및 절충식 등 3가지 방법이 있다.
평가식이란 토지의 가격을 위주로 환지계획을 정하는 것을 말한다. 즉 도시개발사업시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면, 정리 전ㆍ후 토지에 대한 전 필지를 평가하여 산출된 정리 전ㆍ후 총 토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체토지에 등분배하여 공평하게 가산시킨 후, 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치의 가액에 따라 다양한 감보율이 적용된다. 이에 따라 제자리환지의 원칙을 준수하면서 정지 전ㆍ후 토지가격에 따라 적정한 위치에 환지가 지정되게 된다.
면적식이란 면적을 기준으로 환지계획을 정하는 것을 말한다. 즉 도시개발사업 시행 전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면, 정리 전 토지의 이용상황ㆍ지목 등을 감안하여 여러 등급으로 분류하여 급지별로 차등감보를 하게 되는데, 공원, 녹지, 연도부담 면적 외의 도로면적, 체비지 면적 등을 정리 전 토지의 급지부담률에 따라 일정하게 부담한다(이른바 공통부담).
이러한 면적식은 연도부담 및 공통부담만 정하면 되므로, 환지방법이 비교적 간편하다는 장점이 있다. 그러나 특별한 경우 외에는 제자리환지가 불가피하고 제자리환지가 상당히 강조됨에 따라 계획적인 환지설계에는 부분적으로 부합되지 않을 수 있고, 특히 간선변 소획지 환지는 계획적인 도시개발에 저해요인으로 작용할 수 있다는 단점이 있다(사업대상지 전체 면적이 크지 않는 경우 사업구역 내 토지 전체에 대하여 공통환지를 정하고 여기에 주택 등을 건설하여 일정한 지분율에 따라 주택 등을 분양하는 개발방식에서는 이러한 방식이 이용될 수 있을 것이다). 흔히 각 필지 이용조건이 유사한 농경지구에 대한 도시개발사업이 이용된다.
면적식과 평가식의 가장 큰 차이점은 감보율의 적용에 있다. 면적식은 환지계획을 정함에 있어 면적을 기준으로 하여 정하는 것으로 정리 전 토지의 이용상황, 지목 등을 감안하여 여러 등급으로 분류하여 급지별로 차등감보를 하게 된다. 평가식이란 환지계획을 정함에 있어 토지의 가격을 위주로 정하는 것으로 정리전후 토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체 토지에 균등하게 분배하여 가산시킨 후 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치에 가액에 따라 다양한 감보율이 적용된다.
환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산
① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.<개정 1997.3.29>
1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우
가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
나. 취득가액 종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가
2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도한 경우
가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
나. 취득가액 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전의 토지소유자가 환지청산금을 수령하는 경우의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.
1. 환지시 청산금을 수령한 경우
가. 양도가액 환지청산금에 상당하는 면적×환지청산금 수령시의 단위당 기준시가
나. 취득가액 환지청산금에 상당하는 면적 (종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)×------------- 권리면적
2. 환지예정지구의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우
가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
나. 취득가액 권리면적-환지청산금액에 상당하는 면적 (종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)×------------------------------------- 권리면적
③ 제1항제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적 지출로 계상하지 아니한다.
[전문개정 1995.3.30]
관련 용어
- 환지: 토지가 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 토지보상방법이다. 엉망인 땅을 깨끗하게 밀어버리고 정리를 해서 바꿔줄 것인데, 이렇게 사업을 해서 교환을 해주는 토지이다. 환지는 사업시행자가 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경하여 원 소유주에게 돌려주는 행위로, 도시개발사업 시행 전의 권리관계를 변경시키지 않고, 각 토지의 위치·면적·토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 토지구획정리사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킨다. 환지방식은 도시개발사업의 시행방식 중 하나로 토지소유자의 동의하에 기존 토지의 권리를 개발 후 토지에 재분배하는 방식이다.
- 증환지 : 면적을 늘려서 환지를 정하는 행위
- 감환지 : 면적을 줄여 환지를 정하는 행위
- 입체환지 : 토지 또는 건축물의 소유자가 신청할 경우, 공유지분을 부여할 수 있는 제도.
- 환지부지정 : 토지소유자가 동의하거나 신청하면 환지를 정하지 않을 수 있다.
- 환지제외 : 면적이 너무 작은 토지는 과소토지가 되는것을 막기 위해서 환지 제외 가능
- 감보 : 토지구획 정리에서 공공용지 조성에 소요된 만큼 권리자의 토지면적을 줄이는 것을 말한다. 토지구획정리 사업에서는 공원, 도로 등의 공공용지에 들어가는 사업비를 준비하기 위해 일정 비율로 감소시킨 토지를 환지해 종전 토지의 관계 권리자에게 준다(환지처분). 이와 같은 환지처분에 의해 종전의 토지 면적에 비해 환지된 면적이 감소하는 것을 감보라한다.
- 감보율: 개발사업 비용으로서 받을 땅(체비지)을 제외하고, 나머지인 환지로서 종전 토지소유자에게 토지를 돌려준다. 즉, 일부 비율을 "감(빼고)"하고 내주는데 그런 비율을 "감보율"이라고 한다
- 체비지: 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 보류지(保留地)라고 한다. (즉, 도로, 주차장, 공원, 학교 등으로 만들기 위해서 남겨놓은 토지이다.) 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분, 즉 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지가 바로 체비지이다. (보류지 = 공공시설용지 + 체비지) 체비지는 비용이 머물러 있는 토지를 말한다. 머무른 곳을 "체"류지라고 하는 것처럼 비용이 머물러 있는 토지를 체비지라고 한다. 좀 엉망인 땅을 가지고 사업을 하면 "사업시행자"가 비용을 청구할 것이며 이에 대해 종전에 전, 답과 같은 좀 엉망인 땅을 가지고 있는 소유자가 땅의 일부에서 비용을 가져가라고 하면 공사를 하던 "사업시행자"가 토지 정리를 하고 일부는 토지 소유자에게 주고 일부는 사업 비용으로 땅을 잘라 가게된다. 그렇게 해서 사업시행자가 가지게 되는 땅은 비용이 머물러 있게 될 것이므로. 이것을 "체비지"라고 한다. 쉽게 정리하자면, "개발사업을 하는 대가로 받게 되는 땅" 정도이다.
- 보류지: 환지계획에서 환지로 정하지 않고 보류한 토지이며 체비지, 공공시설용지, 기타용지로 구분된다.
참고자료
- 〈법인세법시행규칙〉, 《종합법률정보》
- 김명식 변호사,〈환지설계 중 평가식에 의한 환지계획〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-12
- 김명식 변호사, 〈환지설계 중 면적식에 의한 환지계획〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-12
- 건설인, 〈환지, 감보, 체비지, 보류지〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-12
- Scion, 〈환지 증환지/감환지/입체환지/부지정/제외〉, 《티스토리》, 2018-07-08
같이 보기
