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환지처분
환지처분(換地處分, disposal of replotting)은 토지구획 정리 사업에서 종전의 택지에 대한 권리를 환지로 옮기는 것을 말한다. 환지처분은 환지계획에 따라서 행하여지고, 시행자가 환지처분을 공시한 다음 날부터 환지는 종전의 택지로 간주된다.
환지처분은 공용환지의 본체를 이루는 것으로서, 토지구획정리사업공사의 완료로 시행자가 환지계획에 따라 환지교부 및 환지청산을 하는 형성적 행정행위를 말한다. 이는 환지계획구역의 전부에 대하여 공사가 완료된 뒤에 하는 것으로서, 시행자가 환지계획에 정한 사항을 토지소유자에게 통지하고, 그 뜻을 공고함으로써 한다. 환지처분이 있음으로써 환지계획으로 정하여진 환지는 그 환지처분 익일에 종전의 토지로 간주되어, 종전의 토지에 대한 각권리는 같은 내용으로 원형대로 환지 위로 옮겨진다. 지역권은 성질상 종전의 토지에 그대로 존속한다. 종전의 토지의 소유자는 환지처분이 있음으로써 환지에 대한 소유권을 취득한다.
개요
환지처분은 토지개량사업 내지 토지구획정리 사업을 실시함에 있어서 종전의 토지에 관한 소유권 및 기타의 권리를 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 정연(整然)하게 구획된 토지를 할당하고, 종국적으로 이를 귀속시키는 처분이다.
환지처분은 토지구획정리사업법에 의해 시행되는데, 환지계획구역의 공사가 완료되어 환지처분의 공고가 있는 경우, 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 이튿날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지상에 존재하던 권리는 그 환지처분이 있은 날이 종료한 때 소멸한다.
환지를 정하거나 그 대상에서 제외된 경우에 그 과부족분에 대하여는 종전의 토지 및 환지의 위치 ·지목 ·면적 ·토질 ·수리 ·이용상황 ·환경과 기타 사항을 종합적으로 고려하여 환지처분시에 금전으로 청산한다.
이와 같은 환지계획과 환지처분을 총칭하여 환지라 하며, 토지의 구획 ·형질을 변경하는 공사를 수반함이 없이 서로의 토지를 교환함으로써 토지의 집단화를 기도하는 경우는 이를 교환분합(交換分合)이라 한다.
- 도시개발법
- 제40조 (환지처분)
- ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
- ② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.
- ③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.
- ④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.
- ⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.
환지처분의 의의
사업이 종료된 후 종전 토지에 갈음하여 새로운 토지(권리)를 교부하고 그 과부족 분에 대하여는 금전으로 청산하는 행정처분을 말한다.
환지처분의 절차
공사완료 -> 준공검사 -> 공사완료 공고 -> 환지처분 공고
(시행자) (지정권자) (지정권자) (시행자)
1) 공사완료 공고 및 공람 : 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체없이 이를 관보 또는 공보에 공고하고 공사 고나계 서류를 일반인에게 14일 이상 공람시켜야 한다.
2) 준공검사 또는 공사완료 : 시행자는 공람 기간에 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.
3) 환지 처분 시기 : 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 공사완료 공고가 있는 때)에는 60일 이내에 환지처분을 하여야 한다.
4) 환지처분 공고 : 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 알리고 광보나 공보에 공고하여야 한다.
환지처분의 효과
- 원칙
1) 권리의 이전 : 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날 부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날 이끝나는 때에 소멸한다.
2) 입체 환지처분 : 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.
3) 체비지,보류지의 소유권 : 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음날에 해당 소유권을 취득한다.다만, 환지 에정지 지정에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.
- 예외
1) 지역권 : 도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
2) 행정상,재판상 처분 : 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.
- 청산금
1) 청산금 산정기준 : 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우그 과부족분은 종전의 토지 및 환지의 위치,지목면적,토질,수리,이용 상황,환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.
2) 청산금의 결정 : 청산금은호나지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 환지 대상에서 제외한 토지 등에 대하여는 청산금을교부하는 때엥 청산금을 결정할 수 있다.
3) 청산금의 확정 : 청산금은환지처분이 공고된 날의 다음날에 확정된다.
4) 청산금의 징수,교부
- ㄱ. 징수,교부시기 : 시행자는 환지처분이 공고된 후에 확정된 청산금을 징수하거나 교부하여야 한다. 다만, 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다.
- ㄴ. 분할징수,교부 ; 청산금은 대통령령으로 정하는바에 따라 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다.
- ㄷ. 강제 징수 등 : 행정청인 시행자는 청산금을 내야 할 자가 이를 내지 아니하면 국세 또는 지방세 체납 처분의 예에 따라 징수할 수 있으며, 행정청이 아닌 시행자는 특별자치도지사,시장,군수 또는 구청장에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다.
5) 청산금의 소멸시효 : 청산금을 받을 권리나 징수할 권리를 5년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다.
환지처분의 종류
협의의 환지처분은 적응환지처분을 원칙으로 하고 있고, 예외적으로 증환지처분, 감환지처분, 입체환지처분, 특정토지에 대한 환지처분을 포함하고, 광의의 환지처분은 환지부지정처분, 입체환지처분, 보류지ㆍ체비지지정처분을 포함한다.
1. 적응환지처분
환지는 종전 택지의 위치, 지적, 토질, 수리, 이용 상황, 환경 등이 조응하도록 정하지 않으면 안되는 것을 조응의 원칙이라고 하고, 이러한 원칙을 적용하여 환지를 지정한 처분을 적응환지처분이라 한다.
2. 증환지처분, 감환지처분
적응환지로 지정되어야 할 토지가 시가지에서 재해방지 및 위생의 향상이라는 관점에서 과소로 되는 경우가 있는데 이때 시행자는 그 규모를 예외적으로 종전 토지의 면적보다 많이 환지하도록 하거나, 특별한 필요가 있다고 인정되는 때에 면적이 크고 여유 있는 환지의 지적에 대하여 그 면적을 감소하여 환지를 하도록 하고 있다.
3. 환지부지정처분
환지를 지정하여 환지처분을 하여야 하나, 예외적으로 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 경우와 과소토지가 되어 환지처분을 할 수 없는 경우에 환지를 하지 아니하는 것을 말한다.
4. 입체환지처분
시행자가 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것을 말한다. 입체환지의 요건은 환지가 과소토지일 것, 토지소유자의 동의가 있을 것, 시행자에게 처분권한이 있는 건축물이어야 할 것으로 하고 있다.
5. 보류지ㆍ체비지 지정처분'
보류지라 함은 환지방식에 의하여 조성되는 토지 중에서 일반환지 대상토지 외의 토지를 말하여 체비지, 공공시설용지 및 기타 용지를 kf하고, 체비지라 함은 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 도는 매각하는 토지를 말한다. 보류지와 체비지는 환지방식에 의한 사업시행자가 사업의 비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다. 보류지와 체비지는 환지방식에 의한 사업시행자가 사업의 비용을 충당하기 위하여 규약, 정관, 시행규정 도는 사업계획에서 정하는 목적을 위해 환지계획에서 일정한 위치ㆍ단지의 토지를 집단적으로 환지로 정하지 않는다는 점에서 동일하나, 보류지가 체비지를 포함한다는 점에서 더 넓은 개념이다.
동영상
참고자료
- 〈환지처분〉, 《두산백과》
- 〈환지처분〉, 《용어해설》
- 〈환지처분〉, 《부동산용어사전》
- 분양돌이 서과장, 〈환지처분이란 무엇일까 ? 의미와 절차에 대해서 자세히 알아보기〉, 《티스토리》, 2021-07-13
- 안산개발, 〈환지예정지와 환지처분이란?〉, 《네이버 블로그》, 2017-04-30
- 김명식 변호사, 〈환지처분의 종류〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-22
같이 보기
