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대지
대지(垈地)란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의해 개별 필지로 구획된 토지를 말하며 일반적으로 건축행위가 가능한 필지를 말한다.[1]
상세[편집]
대지로서 건축행위가 가능하기 위해서는 「건축법」에 의해 다음의 안전조건을 만족해야 한다.
1. 대지는 인접한 도로면보다 낮아서는 안 된다. 다만, 대지의 배수에 지장이 없거나 건축물의 용도상 방습의 필요가 없는 경우에는 인접한 도로면보다 낮아도 된다.
2. 습한 토지, 물이 나올 우려가 많은 토지, 쓰레기, 그 밖에 이와 유사한 것으로 매립된 토지에 건축물을 건축하는 경우에는 성토, 지반 개량 등 필요한 조치를 하여야 한다.
3. 대지에는 빗물과 오수를 배출하거나 처리하기 위하여 필요한 하수관, 하수구, 저수탱크, 그 밖에 이와 유사한 시설을 하여야 한다.
4. 손궤의 우려가 있는 토지에 대지를 조성하려면 「건축법 시행규칙」으로 정하는 바에 따라 옹벽을 설치하거나 그 밖에 필요한 조치를 하여야 한다.
대지에 건축물을 건축하기 위해서는 대지경계의 2m 이상이 도로(자동차전용도로 제외)에 접해야 한다. 다만 출입에 지장이 없거나 「건축법 시행령」으로 정하는 공지가 있는 경우는 예외로 하며, 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다.
이러한 대지개념은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 필지 지목 중 하나인 대와 달리 모든 지목의 토지에 적용되며, 「건축법」 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 명시된 건폐율, 용적률 등의 산정 시에 이용된다.
- 2 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 경우
1. 하나의 건축물을 2필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우에는 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 합병이 불가능한 경우 중 다음에 해당하는 경우로서 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지(다만, 토지 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우 예외)
- 각 필지의 지번 지역이 서로 다른 경우
- 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
- 상호 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우에는 당해 도시계획시설이 설치되는 일단의 토지
4. 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우의 주택당
5. 도로의 지표 하에 건축하는 건축물의 경우에는 시장・군수・구청장이 당해 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
6. 건축법에 의한 사용승인을 신청하는 때에 2 이상의 필지를 하나의 필지로 합필할 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 필지 합병의 대상이 되는 토지
- 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 경우
1. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시계획시설이 결정・고시된 경우 그 결정・고시가 있은 부분의 토지
2. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「농지법」에 의한 농지전용허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지
3. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「산지관리법」에 의한 산지 전용허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지
4. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발행위허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지
5. 건축법에 따라 사용승인을 신청하는 때에 필지를 분할 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 분필대상이 되는 부분의 토지[2]
대지 분할&합병[편집]
건축 과정에서 필요에 따라 1필지의 넓은 토지를 나누어 각각의 대지에 건축물을 건축하거나 이와 반대로 대지가 협소하여 이웃의 여러 토지를 합하여야만 건축이 가능할 때도 있다.
하나의 필지였던 것을 둘 이상의 필지로 나누는 것을 '분할'이라고 하고, 반대로 여러 필지를 합하여 한 필지로 하는 것을 '합병'이라고 한다.
- 대지 분할 5가지 규정
① 도시・군계획시설이 결정・고시된 부분의 토지
② 농지전용 허가(「농지법」 제34조)를 받은 부분의 토지
③ 산지전용 허가(「산지관리법」 제14조)를 받은 부분의 토지
④ 개발행위허가(국토계획법 제56조)를 받은 부분의 토지
⑤ 사용승인(「건축법」 제22조)을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지
- 대지 합병 6가지 규정
① 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우
② 측량수로지적법에서는 합병이 불가능하다고 규정하고 있지만, 건축법에서는 합병하여 1필지로 인정하는 경우
③ 도시・군계획시설이 설치되는 일단(一團)의 토지
④ 사업계획승인을 받아 건축하는 아파트 단지
⑤ 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우
⑥ 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우[3]
대지(垈地)와 대(垈)[편집]
- 대지
접도 요건을 갖춘 토지로서 건축물을 건축할 수 있는 땅을 특별히 「건축법」에서는 '대지'라 부른다. 즉 지목에 구애됨 없이 건축할 수 있도록 허가받은 또는 신고된 특정의 토지이다.
- 지목(地目)으로서의 대(垈)
'지목'이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하며, 28가지의 '지목'이 있다(공간정보관리법 제2조 제24호). '필지'의 개념과 마찬가지로 땅에 구조물 설치 여부와 관계없이 토지를 합리적으로 이용하고 관리하기 위한 것이다.
28가지 지목의 종류
전・답・과수원・목장용지・임야・광천지・염전・대(垈)・공장용지・학교용지・주차장・주유소용지・창고용지・도로・철도용지・제방(堤防)・하천・구거(溝渠)・유지(溜池)・양어장・수도용지・공원・체육용지・유원지・종교용지・사적지・묘지・잡종지
이 중 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하며, 28가지의 '대'는 보통 영구적으로 건축물이 있거나 택지개발사업을 통해 영구적인 건축물(주거・사무실・점포와 박물관・극장・미술관 등 문화시설)을 건축할 준비가 되어 있는 땅이다. 이 경우 「건축법」상 '대지'와 '공간정보관리법'상 '대'가 유사한 개념으로 보일 수 있지만 '대지'와 '대'는 법적으로 전혀 다른 개념이다.
예를 들어 '나대지'라 불리는 토지는 건축물이 없는 땅으로 '공간정보관리법' 상 지목이 '대'이더라도 「건축법」 상으로는 대지가 아닌 토지이다. 그리고 서울시는 땅에 나무가 양호하게 자라고 있거나 경사가 심하여 건축안전에 의심이 간다고 판단할 경우에 지목이 '대'인 토지라 하더라도 형질 변경허가를 받도록 규제하고 있다.
대지와 지목(대)과의 불일치는 '공간정보관리법'은 토지대장 편성의 근거법으로서 건축허가와 관계없이 개별 필지의 이용목적을 조사하여 토지대장에 지목을 기재하도록 하고 있기 때문이다. 다시 말해 '공간정보관리법'은 토지의 이용에 관한 사전적 계획이 아닌 사후적 조사의 역할을 하고 있기 때문이다.[4]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈대지〉, 《네이버지식백과》
- 이천수, 〈대지(垈地)〉, 《네이버포스트》, 2018-10-25
- 〈대지란〉, 《안산개발자산관리》
- 〈'대지'를 바라보는 건축적 시선〉, 《마이다스캐드》
같이 보기[편집]
