과소토지는 면적이 너무 작은 땅을 말한다.
과소토지는 이른바 '바이 앤 프레이(Buy and Pray)' 전략으로 값싼 금액으로 사놓고 개발이 이뤄지길 바라며 수십년 묻어두는 용도로도 종종 고가로 매입된다. 환금성을 장담할 수 없지만 소액이기 때문에 일단 사놓고 대박이 나길 기도하는 것이다.
대표적인 성공사례는 25㎡(약 8평)에 불과한 대구 달서구 감삼동 599-60번지의 매매 사례다. 이 과소토지는 공시지가가 978만원에 불과해 시세로도 2000만~3000만원 안팎인데, 2021년 2월 한 건설사가 무려 30억원에 매입했다. 인근 토지를 통째로 매입해 아파트를 짓기 위해 여러 필지를 함께 고가로 산 것이다. 1978년부터 이 땅을 사놨던 소유주는 로또에 당첨된 셈이다.
과소토지는 면적이 너무 작은 토지를 의미한다. 과소토지에 대해서는 환지대상에서 제외 할수 있다 . 환지를 하게 되면 보통 절반 정도를 받지만, 만약 10평의 땅을 갖고 있는 사람에게 5평을 환지를 하면 그 사람은 5평으로는 아무 것도 할 수 없으닌깐, 즉 건축물 등을 신축할 수 없는 이유로 그런 경우에는 금전으로 보상하는 것이다.
예를 들어 원래 토지가 1000평 있었는데 정산하고 받은 토지가 600평 이라면 감보율은 40%가 되는 것이다. 이처럼 감보율을 적용하고 받을 수 있는 토지를 권리면적이라고 한다. 이 권리면적이 과소토지면적 이상이 되어야 환지로 받을 수 있는 것이다. 토지 투자자가 환지처분을 기준으로 한다면 꼭 알아야 할 과소토지의 기준이다.
- 과소토지 개념
시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 환지 대상에서 제외할 수 있다(법 제31조 제1항). 환지방식은 체비지나 공공시설용지때문에 필연적으로 감보가 되는 상황에서 과소토지까지 모두 환지를 준다는 것은 불가능하기 때문이다.
따라서 소위 과소토지는 환지를 받지 못하고 현금으로 청산되는 것이다. 따라서 환지방식에 투자를 하는 경우 과소토지의 기준을 반드시 숙지하고 투자여부를 결정하여야 한다. 환지를 받는 것으로 착각하고, 새로운 환지의 가치를 보고 높은 가격에 토지를 매수하였다가 환지를 받지 못하면 매수가격에도 못 미치는 청산금을 받는 경우가 종종 있다.
- 과소토지의 기준
도시계발법령을 보시면, 제6조(과소토지의 기준)
- ① 영 제62조제2항제1호의 토지는 과소토지 기준면적을 적용하지 아니한다.
- ② 영 제62조제2항제2호의 토지에 대해서는 과소토지의 기준면적을 각 사업구역별 특성에 따라 사업구역별 시행조례·규약 또는 정관으로 정한다.
<도시계발법 시행령>
제62조(과소 토지의 기준)
- ① 법 제31조제2항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 「건축법 시행령」 제80조에서 정하는 면적을 말한다. 이 경우 과소 토지 여부의 판단은 권리면적(토지 소유자가 환지 계획에 따라 환지가 이루어질 경우 도시개발사업으로 조성되는 토지에서 받을 수 있는 토지의 면적을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 기준으로 한다.
- ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 과소 토지의 기준이 되는 면적을 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 규약ㆍ정관 또는 시행규정에서 따로 정할 수 있다. <개정 2013.3.23>
- 기존 건축물이 없는 경우
- 환지로 지정할 토지의 필지수가 도시개발사업으로 조성되는 토지의 필지수보다 많은 경우
- 환지 계획에 따라 도시개발사업으로 조성되는 토지에 대한 지구단위계획에서 정하는 획지(劃地)의 최소 규모가 제1항에 따른 면적보다 큰 경우
- 제43조제2항제2호에 따른 미분할 혼용방식으로 사업을 시행하는 경우
- 그 밖에 시행자가 환지 계획상 제1항에 따른 면적을 기준으로 하여 환지하기 곤란하다고 인정하는 토지
- ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 권리면적의 산정 방법 등 과소 토지 기준의 산정 등에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <개정 2013.3.23>
<건축법 시행령>
제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한)법 제57조제1항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.
- 주거지역: 60제곱미터 (18평)
- 상업지역: 150제곱미터 (45평)
- 공업지역: 150제곱미터 (45평)
- 녹지지역: 200제곱미터 (61평)
- 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터 (45평)
이상 살펴본 도시계발 법령을 근거로 결론적으로 과소토지 기준에 관해 말해자면 , 환지개발방식의 택지개발에서 종전토지 소유자가 환지받을 수 있는지의 여부는 감보율을 적용해서 받은 환지의 권리면적(쉽게 말해 개발후 받는 토지의 면적)이 건축법 시행령에 나오는 면적 이상이어야 환지를 받을 수 있고, 여기에 미치지 못하면 현금청산 대상이 된다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 제주경매쟁이, 〈환지개발방식에 과소토지의 기준〉, 《네이버 블로그》, 2016-08-12
- 〈환지방식에서 현금청산의 모든 것〉, 《법무법인강산》, 2018-03-08
- 고성민 기자, 〈1000만원대 초소형 토지 잇따른 고가 낙찰… “대박 아니면 쪽박”〉, 《조선비즈》, 2021-06-21
- 부동산쟁이, 〈환지방식 토지투자 주의점. 과소토지란?〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-18
같이 보기[편집]
|
 이 과소토지 문서는 토지에 관한 글로서 검토가 필요합니다. 위키 문서는 누구든지 자유롭게 편집할 수 있습니다. [편집]을 눌러 문서 내용을 검토·수정해 주세요.
|
| 산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 정보통신, 반도체, 화학, 바이오, 건설, 유통, 서비스, 에너지, 전기, 소재, 원소, 환경, 직업, 화폐, 금융, 금융사, 부동산, 부동산 거래, 부동산 정책, 아파트, 건물, 토지 □■⊕
|
|
|
| 토지
|
경계 • 경관녹지 • 경지 • 공개공지 • 공공공지 • 공터 • 구릉지 • 녹지 • 논 • 땅 • 맹지 • 문전옥답 • 미등기토지 • 밭 • 보전산지 • 부지 • 비사업용 토지 • 비오톱 • 사업용 토지 • 산지 • 연결녹지 • 옥토 • 완충녹지 • 용도 • 용지 • 전답 • 준보전산지 • 지목 • 지적 • 지적도 • 택지 • 텃밭 • 토지 • 토질 • 필지 • 현황도로 • 형질 • 황무지
|
|
|
| 토지개발
|
가환지 • 간척 • 간척지 • 감보 • 감보율 • 감환지 • 개간 • 개발부담금 • 개발행위허가 • 개별환지 • 건축면적 • 건축허가 • 건축허가권 • 건축허가권 승계 • 건폐율 • 경계확정의 소 • 경지정리 • 공용환지 • 공유수면매립 • 공통감보 • 과소토지 • 구획 • 구획정리 • 국토 • 국토개발 • 국토개발계획(국토종합계획) • 국토공간 • 권리면적 • 기준면적 • 농지개량 • 농지보전부담금 • 농지전용 • 농지전용신청 • 농지전용허가 • 대지권 • 대지면적 • 대지사용권 • 대체산림자원조성비(산지전용부담금) • 대토 • 도로부담금 • 도시계획 • 도시관리계획 • 도시기본계획 • 매립 • 매립지 • 면적 • 면적식 • 바닥면적 • 보류지 • 본환지 • 부담금 • 부지조성 • 분필 • 비례율 • 비지정분할 • 비환지 • 사업성 • 산지전용 • 산지전용신청 • 산지전용허가 • 성토 • 수용 • 승역지 • 연도감보 • 연면적 • 요역지 • 용도변경 • 용적률 • 원형지 • 위기 • 임야대장 • 입체환지 • 재환지 • 절토 • 적응환지 • 절충식 • 제자리환지 • 주택지 • 증환지 • 지목변경 • 지상권 • 지역권 • 지정분할 • 집단환지 • 청산 • 청산금 • 체비지 • 택지지구조성 • 토지개발 • 토지구획 • 토지대장 • 토지사용권 • 토지소유권 • 토지이용 • 토지이용계획 • 토지이용계획도 • 토지이용계획 확인서 • 토지이용권 • 토지형질 • 토지형질변경 • 평가식 • 평면환지 • 합필 • 행위제한 • 형질변경 • 환지 • 환지계획 • 환지면적 • 환지명세 • 환지부지정 • 환지설계 • 환지예정면적 • 환지예정지 • 환지제외 • 환지처분 • 환지청산 • 환지확정
|
|
|
| 지목과 용지
|
경마장 • 고속도로 휴게소 • 골프장 • 공공용지 • 공동주택용지 • 공업용지 • 공원 • 공원묘지 • 공장용지 • 공항 • 과수원 • 광업용지 • 광천지 • 구거 • 군사용지 • 근린상업용지 • 나대지 • 농업용지 • 농업용 창고 • 다세대주택용지 • 단독주택용지 • 답(논) • 대지 • 도로 • 매립지 • 목장용지 • 묘지 • 발전소 부지 • 사적지 • 상업용지 • 수도용지 • 수산용지 • 스키장 • 승마장 • 시설용지 • 아파트용지 • 야영장 • 양식장 • 양어장 • 업무용지 • 여객자동차터미널 • 연립주택용지 • 염전 • 용지 • 운동장 • 유원지 • 유지(저수지) • 인공림 • 일반상업용지 • 임야 • 자연림 • 잡종지 • 전(밭) • 제방 • 조림지 • 종교용지 • 주상복합용지 • 주유소용지 • 주차장 • 주택용지 • 중심상업용지 • 창고용지 • 채석장 • 철도용지 • 체육용지 • 축사 • 콘도미니엄 부지 • 태양광발전소 부지 • 특수토지 • 폐구거 • 하천 • 학교용지
|
|
|
| 용도지역
|
계획관리지역 • 공업지역 • 관리지역 • 근린상업지역 • 녹지지역 • 농림지역 • 도시지역 • 미세분지역 • 미지정지역 • 보전관리지역 • 보전녹지지역 • 상업지역 • 생산관리지역 • 생산녹지지역 • 유통상업지역 • 일반공업지역 • 일반상업지역 • 일반주거지역 • 자연녹지지역 • 자연생태계보전지역 • 자연환경보전지역 • 전용공업지역 • 전용주거지역 • 제1종 일반주거지역 • 제2종 일반주거지역 • 제3종 일반주거지역 • 제1종 전용주거지역 • 제2종 전용주거지역 • 주거지역 • 준공업지역 • 준주거지역 • 중심상업지역 • 특별대책지역
|
|
|
| 용도지구
|
개발진흥지구 • 경관지구 • 고도지구 • 공공주택지구 • 관광휴양개발진흥지구 • 문화자원보존지구 • 미관지구 • 방재지구 • 방화지구 • 보존지구 • 보호지구 • 복합개발진흥지구 • 복합용도지구 • 산업개발진흥지구 • 산업지구 • 상업지구 • 생태계보존지구 • 시가지경관지구 • 시설보호지구 • 역사문화미관지구 • 유통개발진흥지구 • 일반미관지구 • 자연경관지구 • 자연취락지구 • 주거개발진흥지구 • 중심지미관지구 • 중요시설물보존지구 • 집단취락지구 • 최고고도지구 • 최저고도지구 • 취락지구 • 택지개발지구 • 택지지구 • 특정개발진흥지구 • 특정용도제한지구• 특화경관지구
|
|
|
| 용도구역
|
개발제한구역(그린벨트) • 경제자유구역 • 교육환경보호구역 • 도시계획구역 • 도시자연공원구역 • 문화재보호구역 • 비시가화구역 • 상수원보호구역 • 수산자원보호구역 • 시가화구역 • 시가화조정구역 • 접도구역
|
|
|
| 단지
|
공업단지(공단) • 국가산업단지 • 농공단지 • 농촌단지 • 도시첨단산업단지 • 산업단지(산단) • 일반산업단지
|
|
|
| 위키 : 자동차, 교통, 지역, 지도, 산업, 기업, 단체, 업무, 생활, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반
|
|
위키원
