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평면환지
평면환지는 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 새로운 토지로 이전하는 방식을 말한다.
개요
- 제27조(환지 계획의 기준)
- ① 시행자는 법 제28조제1항에 따른 환지 계획(이하 "환지 계획"이라 한다)을 작성할 때에는 환지계획구역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역의 범위를 말하며, 법 제5조제1항제3호에 따라 도시개발구역이 둘 이상의 사업시행지구로 분할되는 경우에는 그 분할된 각각의 사업시행지구를 말한다. 이하 같다)별로 작성하여야 하며, 실시계획 인가 사항, 환지계획구역의 시가화 정도, 토지의 실제 이용 현황과 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여야 한다. <개정 2012ㆍ3ㆍ30, 2012ㆍ3ㆍ30>
- ② 환지의 방식은 다음 각 호와 같이 구분한다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- 1. 평면환지: 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식
- 2. 입체환지: 법 제32조에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식
- ③ 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다. 이하 같다)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식을 말한다. 이하 같다)을 적용할 수 있다. 이 경우 하나의 환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체 환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- 1. 보류지(체비지 및 공공시설용지를 말한다. 이하 같다)로 계획된 위치에 소재한 토지
- 2. 제6항에 따라 집단환지로 계획된 위치에 소재한 토지
- 3. 그 밖에 부득이한 사유로 종전 토지의 위치에 환지를 지정할 수 없는 토지로서 규약·정관 또는 시행규정이 정하는 토지
- ④ 환지의 위치는 다음 각 호의 사항을 고려하여 시행자가 정한다. 이 경우 토지나 건축물의 환지는 같은 환지계획구역에서 이루어져야 한다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- 1. 평면환지: 환지 전 토지의 용도, 보유 기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 정한다.
- 2. 입체환지: 토지 소유자 등의 신청에 따라 정하되, 같은 내용의 신청이 2 이상인 경우에는 환지 전 토지 또는 건축물의 보유 기간, 거주 기간(주택을 공급하는 경우에 한정한다), 권리가액 등을 고려하여 정한다.
- ⑤ 환지계획구역의 모든 토지는 환지를 지정하거나 법 제30조 및 법 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되면 금전으로 청산한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 다른 토지의 환지로 정하여야 한다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- 1. 법 제66조제1항 및 제2항에 따라 시행자에게 무상귀속되는 토지
- 2. 시행자가 소유하는 토지(조합이 아닌 시행자가 환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 제외한다)
- ⑥ 토지[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 대지사용권(소유권인 경우로 한정한다)에 해당하는 토지지분을 포함한다] 또는 건축물(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 구분소유권에 해당하는 건축물 부분을 포함한다)은 필지별, 건축물 별로 환지한다. 이 경우 하나의 대지에 속하는 동일인 소유의 토지와 건축물은 분리하여 입체 환지를 지정할 수 없다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- ⑦ 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전(이전) 또는 제거된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른 장애물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실보상한다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- ⑧ 시행자는 영 제62조에 따른 과소 토지 등에 대하여 2 이상의 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 환지 후 하나의 토지나 구분건축물에 공유로 환지를 지정할 수 있다. 이 경우 환지를 지정받은 자는 다른 환지를 지정받을 수 없다.
- ⑨ 시행자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 에 해당하는 건축물을 건축할 용도로 계획된 토지에 대하여 2 이상의 토지 소유자의 신청을 받아 공유로 환지를 지정할 수 있다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- ⑩ 시행자는 동일인이 소유한 2 이상의 환지 전 토지 또는 건축물에 대하여 환지 후 하나의 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정할 수 있다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- ⑪ 시행자는 하나의 환지 전 토지에 대하여 2 이상의 환지 후 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정(이하 "분할환지"라 한다)할 수 있다. 이 경우 분할환지로 지정되는 각각의 권리면적은 영 제62조에 따른 과소 토지 규모 이상이어야 한다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- ⑫ 제11항에도 불구하고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 대지사용권에 해당하는 토지지분은 분할환지할 수 없다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- ⑬ 시행자는 법 제29조제2항에 따라 환지 계획을 변경하는 경우에는 환지계획 당시의 방식 및 기준에 따라야 한다. 다만, 환지계획구역이 변동되는 등의 사유로 당초의 방식 또는 기준을 따를 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30>
- ⑭ 제1항부터 제12항까지에서 규정한 사항 외에 환지 계획의 작성 기준은 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 규약, 정관 또는 시행규칙으로 정한다. <신설 2012ㆍ3ㆍ30, 2013ㆍ3ㆍ23>
환지방식과 입체환지 차이점
환지는 개발구역에 새롭게 조성된 땅이란 뜻이다. 환지방식은 환지를 토지소유자에게 이전하는 방식이다. 도시개발을 진행하면서 개발사업시행자는 토지를 수용해서 개발해야 하는데, 수용후 보상금을 지급하기에는 보상금액이 너무커서 사업자체를 진행하기 어렵게 된다. 이때 토지수유자들은 자신들의 토지를 파는 것이 아니라 개발할 수 있게 시행자에게 허락을 해주고 나중에 모두 개발완료(기존부지 전체를 하나의 토지로 토목공사)후 토지소유자에게 개발비용만큼의 토지를 떼고 토지를 이전시키는 방식이다. "환지방식은 토지만을 대상으로 하고 평면환지라고도 한다.
입체환지는 개발사업을 진행하는곳에 토지뿐만 아니라 건물도 포함해서 개발하고 개발 후 건축물이나 건축물에 있는 토지의 지분을 주는 방식이다. 입체환지방식 또한 환지방식과 비슷한 방식이지만 토지만을 대상으로 하는것이 아니라 토지와 건물모두를 포함해서 개발하는 방식이어서 입체적 환지라고 한다.
환지방식과 입체환지방식의 차이점에 대해서 간략히 다시 적어보면 환지방식은 개발지역이 대부분 토지만 있고 토지소유자들에게 허락을 맡아 소유권변동 없이 개발후 다시 토지로 주는 방식이고 입체환지는 개발지역에 토지뿐만 아니라 건물을 포함해서 그 소유자들에게 허락을 맡아 소유권변동 없이 개발후 건물을 지어 건물의 일부나 또는 건물이 위치한 토지의 지분으로 주는 방식이다. 이렇게 환지나 입체환지 방식의 장점은 개발초기에 받은 일정금액의 보상금을 제외한 모든 투자수익은 시행사가 가져가는 대신 소유권변동없이 진행되다보니 나중에 생기는 모든 투자수익을 소유자가 가져갈 수 있다. 하지만, 단점은 보상으로 진행되지 않다보니 소유자들의 동의를 구하는게 시간이 많이 필요하고, 시행에 따른 비용을 시행사에게 부담하다보니 자금력 있는 시행사가 투자하기 좋은 위치로 한정되고 소유자들 역시 개발지연에 따른 불확실성이 있어 시간이 많이 걸린다. 하지만, 성공적으로 진행된다면 소유자와 시행자모두에게 좋은 개발방식이다.
참고자료
- 〈환지계획기준〉, 《부동산용어사전》
- 〈도시개발법 시행규칙〉, 《예스로닷컴》
- 부동산쟁이, 〈환지방식과 입체환지방식 차이점- 도안2-4지역〉, 《네이버 블로그》, 2022-02-28
같이 보기
