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개발부담금
개발부담금(開發負擔金, development impact fees)은 토지개발로 발생하는 개발이익을 환수하고 적정하게 배분하여 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용촉진을 도모하기 위하여 각종 개발사업으로 생긴 이익을 부담금으로 징수하는 제도이다.
개발부담금은 개발사업 시행으로 발생한 개발이익의 일정액(20~25%)을 거둬가는 제도다. 주택단지를 조성하는 택지개발이나 지목 변경을 수반하는 건축 사업, 산업단지 개발사업, 관광단지 조성사업과 골프장 건설 등으로 이익을 거둘 경우 개발부담금을 납부해야 한다. 징수한 개발부담금의 50%는 토지가 속하는 지방자치단체에, 나머지 50%는 국가(지역발전특별회계)에 귀속된다.
개요
개발부담금은 개발사업에 따라 발생하는 이익을 환수하기 위한 목적으로 부과 · 징수하는 부담금을 말한다.
토지의 형질변경이나 용도변경을 수반하는 개발사업의 시행자로부터 징수하는 부담금 형태의 공과금을 말한다. 1980년대말 택지소유상한제·토지초과세와 함께 토지공개념 3법의 하나로 도입된 제도이다.
투기를 막기 위해 토지의 형질변경 등으로 생기는 개발이익 중 일정한 비율을 환수하는 제도로, 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
1989년 12월 30일 개발이익환수에 관한 법률이 제정되었고, 1990년 3월 2일에는 동법 시행령과 시행규칙이 제정되었다. 택지개발사업, 공업단지나 관광단지·유통단지 조성사업, 온천이나 골프장 건설사업, 도심재개발사업, 여객자동차터미널사업 또는 화물터미널사업 등 약 30개 사업이 부과대상이 된다.
개발사업이 완료된 토지의 가격에서 개발사업을 하기 전의 토지가격과 토지개발에 소요된 비용 및 사업기간 동안의 정상지가 상승분을 공제한 나머지(개발이익)에서 25%를 징수하도록 규정되어 있다. 단, 개발제한구역에서 원주민이 개발사업을 시행할 경우에는 개발이익의 20%를 징수하도록 하고 있다.
비수도권은 2002년, 수도권은 2004년부터 부과를 중지했으나, 2005년 8월 31일 부동산종합대책에서 2006년부터 다시 부과하기로 하였다. 계획입지사업(택지개발, 산업단지, 관광단지, 도시 · 지역개발, 교통 · 물류단지 등)으로서 2018.6.30. 까지 인허가 등을 받은 경우에는 수도권은 50%를 경감하고 비수도권은 100%를 면제한다. 관련법은 개발이익 환수에 관한 법률이다.
대상사업
- 택지개발사업(주택단지조성사업 포함)
- 산업단지 개발사업
- 관광단지 조성사업(온천개발사업 포함)
- 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업
- 교통시설 및 물류시설 용지조성사업
- 체육시설부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장·경정장 설치사업 포함)
- 지목변경이 수반되는 사업
- 기타 유사사업(토지 형질변경 사업 등)
납부 의무자
- 개발사업을 위탁 또는 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자
- 타인소유의 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 토지소유자
- 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자
대상면적
- 도시지역 : 990㎡ 이상 / 비도시지역 : 1,650㎡ 이상
2017년 1월 1일 ~ 2019년 12월 31일까지 최초 인가 사업에 대해서는 도시지역 : 1,500㎡ 이상 / 비도시지역 : 2,500㎡ 이상(3년 한시적 완화함)
★ 동일인(법인, 배우자, 직계존비속 포함)이 연접한 토지(동일인 소유의 연속되어 있는 일단의 토지의 경우 포함)에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 사업을 시행하는 경우에는 각 사업의 대상 토지면적을 합산하여 부과 대상 면적으로 산정함
부과기준
- 개발부담금 = 개발이익 X 25%(개별입지 사업) 또는 20%(계획입지 사업)
- 개발이익 = [종료시점지가 - (개시지점지가 + 개발비용 + 정상지가상승분)]
- 종료시점지가 : 준공일을 기준으로 산정한 개별공시지가
- 개시시점지가를 매입(취득)가격으로 한 경우 : 감정평가 하여 평균한 가액
- 개발시점지가 : 개발사업의 인·허가(신고, 면허)일을 기준으로 한 가액
- 개발사업의 인·허가(신고, 면허)일을 기준으로 한 개별공시지가
- 매입취득가격을 개시시점지가로 하는 경우 : 부담금 부과 예정통지를 받은 날부터 15일 이내에 증빙서류를 첨부, 거래가격신고서를 작성 제출하여야 함
- 정상지가상승분
- 평균지가변동률 또는 국토교통부장관이 결정·고시하는 이자율을 고려하여 산정
- 개발비용
- 순공사비, 조사비, 설계비, 일반관리비, 기부채납액, 부담금 납부액, 토지의 개량비, 제세공과금, 보상비, 「개발이익 환수에 관한 법률」 제 12조에 따른 양도소득세 또는 법인세 납부액 개발부담금을 산정함에 있어 개발사업 면적이 2,700㎡ 이하인 경우 개발비용 항목 중 순공사비, 조사비, 설계비, 일반관리비의 합계액을 산정한 때 국토교통부장관이 고시하는 단위면적당 표준비용을 적용 계산 가능
- 개발비용 = 개발사업면적(㎡) x 단위면적당 표준비용
- 단위면적당 표준비용 단가
- ( 산지 : 57,800원/㎡, 산지 외 : 42,900원/㎡)
개발부담금 부과, 징수 절차
연접 사업
- 동일인(배우자 및 직계존비속 포함)이 연접한 토지에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상 토지면적을 합한 토지에 하나의 개발 사업이 시행된 것으로 본다.
- 동일인인 수인이 동일 필지를 각각 부과대상규모 이하로 사실상 분할하여 시행한 후 소유권이전을 하는 경우에는 연접한 토지에 동일한 개발 사업을 시행한 것으로 본다.
- 동일인이 연접한 토지에 둘 이상의 개발 사업을 각각 다른 시기에 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 그 사업지구의 면적을 합하여 모두 개발부담금 부과 대상으로 하며, 먼저 착수한 사업지구가 이미 완료되었다 하더라도 모두 합산하여 개발부담금을 부과한다.
기타
- 개발부담금을 면탈, 감경할 목적으로 허위계약을 체결할 경우 3년 이하의 징역 또는 개발부담금의 3배 이하의 벌금
- 개발비용산출명세서(개발비용신고서)를 준공일로부터 40일 이내에 제출하지 아니 하거나 허위로 제출할 경우 200만원 이하의 과태료 처분
관련용어
- 개발이익
개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적 · 경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지가격의 증가분을 말한다. 산정 방법은 다음과 같다.
- 개발이익 = 개발사업의 준공인가 시 부과대상 토지가격 - 개발사업의 인가 시 부과대상 토지가격 - 개발사업의 인가부터 준공인가 기간 동안의 정상지가상승분 - 개발비용
- 정상지가상승분
금융기관의 정기예금 이자율 또는 국토교통부 평균지가변동률(개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시 · 군 · 자치구의 평균지가변동률) 등을 고려하여 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」의 기준에 따라 산정한 금액을 말한다.
동영상
참고자료
- 〈개발부담금〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈개발부담금〉, 《두산백과》
- 〈개발부담금〉, 《부동산용어사전》
- 최종훈 기자, 〈비수도권 개발부담금 내년까지 완화…부과대상 면적 50% 확대〉, 《한겨레》, 2023-07-23
- 김수환 기자, 〈개발부담금 부과대상 기준 면적 한시적 완화〉, 《제민일보》, 2023-09-20
- 꿀단지, 〈개발부담금 관련하여 모든 것〉, 《네이버 블로그》, 2023-07-03
