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비례율
비례율(比例率)은 환지개발이익 분배 개념 중 하나인 이익율이다. 비례율은 토지 정리 이후에 토지평가액에서 사업비를 제외한 나머지 금액을 정리 이전 환지 대상토지 평가액의 비율로 나눈 값으로, 종전 토지의 환지에 따른 권리면적의 가치 상승율을 의미한다. 다시 말해, 이익율은 환지로 인해 토지의 가치가 얼마나 상승했는지를 나타내는 지표이다.
목차
개요
비례율은 정비구역 내 사업완료 후의 대지 및 건축물의 총추산액(총수입)에서 총사업비(총지출)을 차감하고 난 후 이를 분양신청 조합원들이 출자한 종전자산 평가총액으로 나눈 것을 말한다. 비례율은 조합의 종전자산 투자 대비 사업 수익성을 나타내는 지표로서 사업성과를 측정하는 척도로 쓰이며 개발이익률이라고도 한다. 비례율의 결정요소는 종전자산 평가총액, 총수입, 총사업비에 의하여 결정되며 이들요소의 금액변화에 따라 비례율은 달라진다.
비례율 산식
비례율이란 재건축·재개발사업을 통하여 창출되는 개발이익 유무를 백분율로 산출하는 것으로써 개발이익률 또는 추정개발 이익률이라고도 한다. 비례율은 관리처분계획수립에 필요한 조합원 소유 종전 부동산의 권리가격산정의 기초가 되며, 조합원 분담금에 영향을 미치기도 한다.
- 비례율 산식
비례율= 종후 대지 및 건축시설 총 추산액(총수입) - 총사업비(총지출액)/종전 토지 및 건축물의 총 가액(조합원의 총재산)×100
- 권리가액 산식
조합원 권리가액 = 조합원 종전 감정평가금액 × 비례율
- 분담금
조합원 분담금 = 조합원이분양받은부동산의분양가 - 조합원별권리가액
- 비례율과 권리가액 및 분담금 산식 사례
어떤 정비사업조합이 다음과 같은 요건을 구비하고 있다고 가정하고, 비례율과 조합원 갑의 권리가액 및 분담금을 산출해 보기로 한다.
- 총수입이 3,200억원, 총사업비가 1,500억원
- 총 사업면적이 10,000평
- 조합원 갑은 20평을 소유, 분양신청한 30평의 분양가는 4억원
- 종전자산을 평당 1,500만원으로 감정평가(종전자산의 평당 단가는 동일하다는 전제임)
①비례율
- 비례율 = (3,200억원 - 1,500억원)/1,500억원× 100= 113.333%
②권리가액
- 조합원 갑의 권리가액 = 300,000,000원 × 113.333% = 339,999,000원
③분담금
- 조합원 갑의 분담금 = 400,000,000원 - 339,999,000원= 60,001,000원
비례율과 감정평가액과의 관계
다른 조건이 모두 동일할 경우 종전자산 감정평가액이 높아지면 비례율은 낮아지게 되며, 종전자산 감정평가액이 낮아지면 비례율은 높아지게 된다. 투자원가가 낮으면 수익률이 높아지고 투자원가가 높으면 수익률이 낮아지는 것과 같은 맥락이며 종전자산 평가액과 비례율은 반비례하는 관계에 있다고 할 수 있다. 반면에 분양예정자산(종후자산) 감정평가액이 높아지면 비례율은 높아지게 되며 감정평가액이 낮아지면 비례율은 낮아지게 된다. 분양 예정자산은 분양신청 조합원의 사업완료 후 자산으로 일반분양대금, 임대주택매각금의 가산과 비용차감이 필요하지만 사업 수익과 직결되기 때문에 종전자산 평가액과 비례율은 정비례하지 않지만 비례관계에 있다고 할 수 있다.
- 종전자산 감정평가액: 분양 미신청 등 사업에 불참하는 자(현금청산자)는 배제하고 분양신청한 조합원들의 종전자산 평가액을 합산한 금액
- 종후자산 감정평가액: 분양신청한 조합원의 분양예정인 대지 및 건축물의 평가총액으로 일반분양대금 총액, 임대주택매각금 등과 함께 수입금으로 분류된다.
비례율과 총수입•총사업비(총지출)와의 관계
다른 조건이 모두 동일할 경우 총수입이 많아지면 비례율은 높아지게 되며, 총사업비가 많아지면 비례율은 낮아지게 된다. 즉 총수입금(엄밀히 말하면 총사업비를 차감한 총수입금)은 비례율과 비례관계에 있고 총사업비는 비례율과 반비례관계에 있다 볼 수 있으며(완전한 반비례는 아님) 총수입과 총사업비의 증감은 비례율에 직접적으로 영향을 주는 요인이다.
비례율과 분담금과의 관계
분담금은 조합원이 출연한 자산 가치를 인정받고 새로 분양받은 아파트 내지 상가의 자산을 평가하여 그 차액으로 지불해야하는 대금을 말한다. 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 차감하여 산출하며, 권리가액은 자신의 종전 자산 평가액에 비례율을 적용하여 산정한다. 따라서 분담금은 비례율의 증감에 따라 변동된다.
비례율과 분담금은 관리처분계획인가 시 결정되지만 추산액 등으로 추정한 수치에 불과하므로 사업과정에서 정비사업비 등이 구체화되면서 변동된다. 이전고시가 있은 후 청산할 때 비로소 비례율이 최종 확정된다. 이때 확정된 분담금은 청산금이라 부른다.
※ 청산금은 이전고시가 있은 후 산정되며 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 간의 차액으로 분양받은 자가 조합에 추가납부 또는 지급받는 금액이다. 이때 청산기준가격의 평가 방법 등은 영 제76조에서 정하고 있다.
종전자산평가액과 분담금과의 관계
분담금에 대한 가장 큰 오해중의 하나는 종전자산평가액이 높으면 권리가액이 높아지므로 분담금은 적어진다는 것이다. 그러나 이는 자신의 종전자산 평가만 높게 평가받을 때 맞는 말이다 ※ 특정인의 종전자산평가만 증가하는 경우 종전자산 평가총액에서 의미 있는 증가가 아니므로 비례율은 변동(하락)은 없고 당사자 종전자산평가만 인상된 경우로 당사자만 해당권리가액(비례율 반영)이 늘어나고 분담금은 줄어든다.
감정평가에 있어 특정 개인의 종전자산 평가만 높이는 것은 개인의 부정한 이익을 취하게 하는 것으로 있을 수 없고 다른 조합원의 평가액도 다 같이 일률적으로 높일 수밖에 없다. 결국 조합원 개인의 평가액이 높아지면 조합 전체의 총 종전자산평가액도 덩달아 증가하므로 비례율은 그만큼 떨어지게 된다. 따라서 조합원의 권리가액은 자신의 종전 자산평가액이 오르더라도 조합 전체의 종전자산평가총액이 같이 증가하므로 비례율이 하락하여 상쇄되며 권리가액은 큰 차이가 없게 되고 분담금도 변동이 없다.
종전자산이낮게 평가되는 경우도 마찬가지로 권리가액과 분담금에는 큰 영향을 미치지 않는다. 또한 종전자산평가는 사업이익을 배분하는 각 조합원의 출자비율에 불과한 것이어서 재평가하더라도 어차피 분담금은 변동이 없는 것이고 조합원간 상대적 가치가 공정히 평가되었는지가 쟁점으로 시세의 반영여부와는 무관하며 전체 조합원의 종전자산평가액이 일반적인 시세보다 낮다거나 높다는 것은 전체 조합원의 분담금 및 개별조합원의 분담금액에 아무런 영향을 주지 않는다. 「도시정비법」이 관리처분계획 수립을 위한 종전자산평가 절차와 현금청산을 위한 감정평가 절차를 따로 구분하여 규정한 것도 이와 같은 맥락에서다.
비례율과 무상지분율의 구분
비례율과 혼동하기 쉬운 개념으로 무상지분율이 있다. '무상지분율'이란 신축 후 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형을 대지지분으로 나눈 값이다. 쉽게 설명하면 종전자산 대지 지분 한 평당 신축아파트를 무상으로 받을 수 있는 평수라 할 수 있다. 대지 지분 20평인 조합원이 24평형을 무상으로 받을 수 있으면 무상지분율은 120%가 된다. 이러한 무상지분율은 과거 지분제방식이 주를 이루던 시기에 논의 되던 개념으로서, 최근에는 대부분의 사업장이 도급제방식으로 진행되므로 비례율이 더 자주 등장하는 개념이 되었다.
그러나 지분제 방식에서 사용되던 무상지분율과 비례율을 혼동하여 비례율이 120%인 경우 대지지분의 1.2배의 신축아파트를 받는 것으로 착각하는 경우가 있다. 이럴 경우에는 비례율이 높으면 무조건 좋은 것으로 생각하게 되는데 매우 큰 오해이며, 비례율과 무상지분율은 엄격히 구분하여 사용해야 할 것이다.
비례율이 높으면 좋은 것인가
앞서 살펴본 바와 같이 비례율은 총수입, 총사업비(총지출), 종전자산평가총액에 의해 산정되어지며, '비례율이 높으면 좋은 건가요' 라는 질문에 단편적으로 대답할 수 없다. 비례율이 높은 이유가 종전자산 평가액이 낮거나 분양예정자산 평가액이 높은데 기인한다면 전체적인 분담금에 영향을 미치지 못하므로 좋을 것이 없으며, 우수한 건축설계 시공 등을 통한 일반분양가 상승이나 비용절감을 통한 비례율의 상승이 조합원 분담금을 감소시키는 효과를 가져 올 것이다.
정비사업에서 조합원 분담금에 영향을 미치는 가장 중요한 요소
그 첫 번째는 총사업비다. 총사업비는 공사비와 일반사업비로 대별된다. 조합입장에서 공사비는 원가라는 것이 있기 때문에 줄이는데 한계가 있다. 하지만 일반사업비는 조합이 사업을 어떻게 운영하느냐에 따라 큰 차이가 있을 수 있다. 가령 이주비 금융비용의 경우 매달 수십억원이 나갈 수 있다. 조합원간 소송을 줄이고 이주를 신속히 진행하는 경우 이와 같은 막대한 금융비용을 절감할 수 있다. 재개발사업의 경우 시간이 돈이라는 말은 이와 같은 상황 때문에 나온 말이다.
다음으로 중요한 것은 분양성이다. 일반분양분이 많은데 분양이 제대로 되지 않아 할인분양을 해야 하는 경우 전체 수입이 줄어들 수밖에 없고 조합원분담금이 늘어나게 된다. 하지만 이런 외부적 요인은 조합원들이 어떻게 통제할 수 있는 영역이 아니다.그렇다면 결국 조합원분담금을 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법은 사업을 신속히 진행해 금융비용을 최대한 절감하는 것이다.
동영상
참고자료
- 〈비례율〉, 《매일경제》
- 〈비례율은 어떠한 의미를 가지며 그 산식은 어떠한가요?〉, 《이학수법무사업인(유한)》, 2020-01-10
- 그리움, 〈비례율, 권리가액, 분담금이란〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-12
- 〈김도균 변호사 칼럼 : 평가식 환지방식의 도시개발사업 및 환지예정지지정처 분의 위법성 판단기준〉, 《법무법인정의》, 2023-03-08
같이 보기
