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폐구거
폐구거는 농경지 특히 넓은 밭에 산재해 있는 물이 흐르지 않고 밭으로 사용하고 있는 구거를 말한다.
개요
국유지인 구거가 더 이상 물이 흐르지 않고 수로가 다른 곳으로 나있던가 하는 것을 폐구거라고 부른다.
폐구거는 국가의 행정재산으로서 개인이 사용하려면 허가를 받아야 한다. 폐구거는 민간인이 20년 이상 무단 점유하여도 소멸시효의 대상이 되지 않는다. 이 폐구거를 불하(매수) 받으려면 용도폐지를 하여야 하고 용도폐지가 된 구거는 행정재산에서 일반재산으로 전환된다.
용도폐지된 이후에는 국유재산 관리 규정에 따라 일반경쟁입찰에 의해 매각된다. 그러나 구거와 인접한 소유자 등은 수의 계약으로도 국유지를 매수할 수도 있다.
수의 계약으로 국유지를 매수할 수 있는 경우(국유재산법 시행령 제40조 3항)를 보면 여러 가지가 있지만
주로 수의계약이 가능한 경우 중 중요한 몇 가지를 보면
- 해당 재산을 양여 받거나 무상으로 대부 받을 수 있는 자에게 그 재산을 매각하는 경우
- 국가와 국가외의 자가 공유하고 있는 재산을 해당 공유 지분권자에게 매각하는 경우
- 국유지의 위치,규모,형태 및 용도 등을 고려할 때 국유지만으로는 이용 가치가 없는 경우 로서 그 국유지와 서로 맞닿은 사유토지의 소유자에게 그 국유지를 매각하는 경우
- 농지법에 따른 농지로서 국유지를 대부(사용허가를 포함한다) 받아 직접 5년 이상 계속하여 경작하고 있는 자에게 매각하는 경우
- 사도법 제4조에 따라 개설되는 사도에 편입되는 국유지를 그 사도를 개설하는 자에게 매각하는 경우
- 두 번에 유효한 입찰이 성립되지 아니하거나 뚜렷하게 국가에 유리한 가격으로 계약할 수 있는 경우
- 재산의 위치 ·형태·용도 등이나 계약의 목적 ·성질 등으로 보아 경쟁에 부치기 곤란한 경우
특징
폐구거는 전에는 구거로 사용을 했으나, 이제는 효용가치가 없어져 지목만 구거로 되어 있는 상태인데 구거가 있으면 주변 농지나 임야보다 가격이 낮게 설정이 된다. 구거나 도로는 주위 시세의 대게 1/3이다.
폐구거가 국공유지이라면 용도폐지를 신청할 수 있는지? 지자체에 문의 후 평탄화 토목 공사를 통해 토지의 가치를 올리고 개발하거나 매각하는 것도 하나의 방법이다.
내 땅에 폐구거가 있다면 그걸로 인해 개발 허가가 나지 않을 수도 있으니 토지 구입 시에도 염두에 둬야 한다.
구거의 용도폐지와 지목변경
구거의 용도페지
실제로 지적도상 구거표시는 있어도, 이제는 물이 흐르지 않고 실제 물길은 다른 곳으로 나 있는 경우 혹은 내 밭 한가운데로 구거가 있으나 토지이용을 위해 밭가로 직선화하고자 할 경우에는 구거의 변경 또는 용도폐지절차가 필요하다.
만일 이 구거가 농업기반시설로 등록되어 있다면, 농어촌정비법의 규정에 따라 농업기반시설의 폐지신청을 내어야 할 것이다.
그렇지 않은 국유 구거나 하천법의 적용을 받는 하천 혹은 소하천인 경우에는 관련 행정청의 용도폐지절차를 밟아야 할 것이다.
이 경우 용도폐지란 하천 구거 도로 제방 공원 등의 공공용 행정재산이 그 기능을 상실한 경우에, 대자 전 답 등의 일반재산으로 변경하는 것을 말한다.
그러나 실제 이렇게 관련기관의 구거폐지와 수로변경허가를 받는 것은 불가능하지는 않겠지만, 일반적으로 결코 쉽지는 않을 것이다.
하천은 자연공공용물로서 공공의 이익을 우선으로 하므로 홍수방지 등 공공의 이해와 하천 본래의 목적을 훼손하지 않아야 하며,
하천점용이 아니고는 목적달성을 할 수 없는 불가피성을 중점사항으로 허가심사를 하기 때문이다.
- 구비서류
용도폐지 시 구비서류는 행정목적이 상실되었음을 입증하는 문서, 민원서류, 현황사진, 현지조사보고서 등 자료와 지적도 및 토지대장, 도로, 구거의 경우 지적도에 인근 지형지물을 개략 표시한 현황도, 등기부등본,총괄청에 인계한 후에는 관리청이 변경된 등기부등본 확인, 보관
- 용도폐지 진행 절차
국유재산 용도폐지 신청(민원인)→신청수 접수 및 관련 기관 의견조회→의견검토후 행정재산으로서의 활용가치가 없을 경우 용도폐지→일반재산전환 및 토지평가금액산정→신청인과의 사용허가 또는 매매계약 으로 마무리 된다.
- 매각(불하)절차
매각(불하)절차는 국토교통부 국토관리청 보상과에서 직접 실시하는 경우는 없으며 ,보상과에서 용도폐지하여 기획재정부로 이관된 후에 한국자산 관리공사에서 매각하므로 한국자산관리공사 관할 지사에 문의하여 매각 가능 여부를 확인한다.
- 폐구거부지의 매각절차
이해관계인 신청 또는 직권(시, 군, 구)으로 용도폐지 가능여부 결정 - 필요시 지적경계 측량및 분할측량 - 무단 점유자가 있는 경우에 변상금 징수 - 용도폐지 결정 및 기획재정부에 이관 - 한국자산관리공사에서 매각신청 받아 국유재산관리계획에 계상한 후, 감정평가 등을 거쳐 수의 또는 공개경쟁입찰로 매각
- 하천법에 의한 폐천부지(국가하천, 지방하천)의 매각은 대상하천별 관리기관에 별도로 문의.
사유지 폐구거의 지목변경
도로 구거 하천 제방 등(공공용지) 사유토지의 지목변경은?
국토해양부 2010.12.17
지적공부에 도로.구거.하천.제방 등의 지목으로 등록된 사유토지가 그 실지기능이 상실된 경우에는 용도폐지와는 관계없이 실지기능을 상실한 토지로 인정되면 주된 사용목적에 따라 지목변경을 할 수 있다. 다만, 다른 용도로 변경된 사실이 적법하여야 한다.
폐구거 대책
만일 내 땅 한가운데에 물이 흐르지 않는 폐구거가 있어 땅이 양분되는 경우, 그냥 쓰기에가 불가능하거나 매우 어려울 때 땅주인으로서는 어떻게 할 것인가?
이 경우 지주가 할 수 있는 조치로서는 다음의 세 가지 방법을 생각할 수 있을 것이다.
첫째, 구거에 구거점용허가를 받아 다리를 놓거나 흄관을 묻고, 땅을 평평하게 하는 방법이 있다.
둘째, 구거폐지신청을 내어, 폐구거를 용도폐지한다. 국가로부터 용도폐지된 구거부지에 대해 지주는 연고자로서 수의계약에 의한 매입을 추진한다. 소위 말하는 국유지 불하가 되는 것이다.
셋째, 내 땅의 일부에 새로운 구거를 만들어 대체구거로 국가에 기부채납하고, 그 대신 내 땅 안에 있는 폐구거를 국가로부터 양여받는 방법이 있다.
동영상
참고자료
- 이상욱 행정사, 〈폐구거 용도폐지와 국유지 매수 방법〉, 《네이버 블로그》, 2023-06-22
- 무흔세상, 〈용도폐지〉, 《티스토리》, 2017-08-17
- 지누리, 〈구거점용허가 비용, 신청시 주의사항, 폐구거,맹지탈출 원한다면, 맹지탈출로 2~3배 상승..〉, 《네이버블로그》, 2023-06-13
- 〈구거 불하와 용도폐지〉, 《사이트명》
같이 보기
