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경관지구
경관지구(景觀地區)는 경관을 보존 · 관리 및 형성하기 위해 필요하여 지정하는 용도지구이다. 2017년 4월 유사한 목적의 용도지구를 통 · 폐합하여 정비하고자 미관지구와 통합되었다.
이것은 다시 산지 · 구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 필요한 지구인 자연경관지구, 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구인 시가지경관지구, 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구인 특화경관지구로 세분하여 지정한다.
용도지역 지정만으로 토지이용의 목적을 달성하기 어려울 때, 용도지역의 제한을 강화하거나 혹은 완화하여 용도지역의 기능, 미관, 경관 및 안전을 확보하기 위하여, 용도 관점과 다른 차원에서 조처하기 위하여(예 : 건축물의 구조 등), 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역이다.
2017년 말 기준 고시 한 종전 용도지구의 전체 면적은 2,917.71km²이며 경관지구(484.20km²)외에 개발진흥지구(692.17km²), 고도지구(406.63km²), 취락지구(787.84km²), 시설보호지구(143.64km²), 미관지구(118.44km²), 방화지구(96.47km²), 방재지구(5.77km²), 보존지구(180.69km²) 등이 지정되어 있다. 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.
상세
경관지구는 경관을 보전 · 관리 및 형성하기 위하여 필요한 지구로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시 · 군관리계획으로 결정 · 고시된 지구를 말한다.
경관지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나이며, 경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보전 · 관리 및 형성에 장애가 된다고 인정하여 도시 · 군계획조례가 정하는 건축물은 건축할 수 없다. 다만, 불가피한 경우로서 도시계획위원회 심의를 거친 경우에는 예외로 한다.
경관지구 안에서 건축물의 건폐율 · 용적률 · 높이 · 최대너비 · 색채 및 대지 안의 조경 등에 관해서는 경관의 보전 · 관리 및 형성에 필요한 범위 안에서 도시 · 군계획조례로 정한다.
경관지구는 지정목적에 따라 다음과 같이 세분하며, 시 · 도 또는 대도시의 도시 · 군계획조례로 정하는 바에 따라 추가로 세분할 수 있다.
① 자연경관지구 : 산지 · 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
- 대상지의 범위는 우수한 자연경관이 새로운 건축이나 개발행위로 인하여 손상을 입을 수 있는 지구 중에서 선정하며, 대상지의 형태는 가로변을 따라 선형으로 지정될 수도 있고 경관대상지와 접하는 지역 또는 조망지점과 대상지를 연결하는 시각축상에 지정할 수도 있다.
② 시가지경관지구 : 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
- 대상지로는 건축물을 정비하여 도시적인 이미지의 경관을 조성하거나 자연환경과 건축물의 조화를 필요로 하는 도시내부 지역 및 도시진입부, 건축물의 경관을 특별히 유지ㆍ관리할 필요가 있는 주거지역 등으로 하며, 중심지 등 도시내부 지역의 경우에는 토지의 이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정할 수 있다.
- 도시진입부의 경우에는 행정구역 경계선으로부터 내부로 약 1~3km정도까지 노선을 따라 선형으로 지정하고, 그 폭은 도로(또는 철도) 경계로부터 500~1,000m에 이르는 개발가능지에 지정할 수 있다.
- 주거지역의 경우에는 우량 주택지구 등 해당 주거지역을 중심으로 미관을 유지하기 위하여 토지이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정한다.
③ 특화경관지구 : 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
- 특화경관지구는 자연경관지구, 시가지경관지구의 지정을 통하여 지정목적을 달성할 수 없는 경우로서, 자연적 · 생태적 · 역사적 경관을 유지하거나 조망하기 위하여 또는 특화된 경관을 형성하기 위하여 수변지역이나 문화적 보존가치가 큰 지역 등 특정한 지역에 지정할 수 있다.
- 해당 지역의 특성 등을 고려하여 보다 특별한 목적의 특화경관지구의 지정이 필요한 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조제3항에 따라 특화경관지구의 세분을 검토할 수 있되, 이 경우 지정목적 및 필요성, 그에 수반되는 행위제한 등에 관한 사항을 명확히 하여야 한다.
각 경관지구별 규제사항
용도지구에 대한 규제사항은 용도지역에 더해서 규제를 받는 것이므로 반드시 해당 지역의 조례를 확인해야 한다. 즉 용도지역과 용도지구에 동시에 규제사항이 있다면 더 보수적인 규제사항을 적용받게 된다.
본 규제사항은 서울시를 예시로 기재한다. 각 지역별 규제사항은 각 시도의 도시계획 조례를 참고바란다.
- 자연경관지구 규제사항
- ① 건폐율 제한 : 30% 단 대지면적 330㎡ 및 바닥면적이 132㎡미만인 경우 등 일부의 경우 40% 상향 가능
- ② 건축물 높이제한 : 3층 이하로서 12미터 이하(단 일부의 경우 최대 7층이하 28미터 이하로 가능)
- ③ 조경면적 확보 : 대지면적의 30% 이상 조경면적 확보
- ④ 건축제한 : 안마시술소, 골프연습장, 공연장·집회장· 관람장으로 연면적 1000㎡초과, 판매시설, 운수시설, 격리병원, 유스호스텔, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설(500㎡초과), 자동차관련시설(주차장제외), 위험물저장 처리시설, 자원순환관련시설, 교정시설, 촬영소, 묘지관련시설 등
- 시가지경관지구 규제사항
- ① 건축제한 : 옥외 골프연습장, 공장, 창고시설, 위험물저장소, 자동차관련시설(주차장제외), 도축장, 도계장, 자원순환관련시설, 교정시설, 묘지관련시설
- 역사문화특화경관지구 규제사항
- ① 건축제한 : 옥외 골프연습장, 공장, 창고시설, 위험물저장소, 자동차관련시설(주차장제외), 도축장, 도계장, 자원순환관련시설, 교정시설, 묘지관련시설, 건축법에 따른 위락시설
- ② 건축물 높이제한 : 4층 이하(최대 6층이하까지 완화 가능)
- 조망가로특화경관지구 규제사항
- ① 건축제한 : 옥외 골프연습장, 공장, 창고시설, 위험물저장소, 자동차관련시설(주차장제외), 도축장, 도계장, 자원순환관련시설, 교정시설, 묘지관련시설, 건축법에 따른 위락시설
- ② 건축물 높이제한 : 6층 이하(최대 8층이하까지 완화 가능)
- 수변특화경관지구 규제사항
- ① 건축제한
- 건축물의 높이형태배치색채조경 등이 수변경관과 조화를 이루어야 함
- 7층 이상의 건축물은 건축위원회 심의 필요
- 6층 이하의 건축물로 산지 구릉지 등 지역특성에 따라 건축위원회 심의 필요할 수 있음
상기 내용은 지역별로 조례에 의해서 차이가 있을 수 있다.
참고자료
- 〈경관지구〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈경관지구〉, 《부동산용어사전》
- ★☆☆★☆☆★☆☆, 〈용도지구 - 경관지구의 종류와 규제사항 (자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구)〉, 《티스토리》, 2022-12-16
같이 보기
