시가화조정구역

시가화조정구역(市街化調整區域)

시가화조정구역(市街化調整區域)은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적이고 단계적인 개발을 유도하기 위하여 5년 이상 20년 이내로 기간을 정하여 시가화를 유보하는 지역을 말한다.

이 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도구역의 한 종류이며, 이 지역에서는 제한적인 범위 내에서 농업, 임업 또는 어업용 건축물 건축 등을 특별시장, 광역시장, 특별자치도지사, 특별자치시장, 시장 또는 군수의 허가를 받아 할 수 있다. 도시 · 군관리계획으로 구역을 지정 또는 변경한다.

관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.

개요

시가화조정구역은 기존의 시가화 구역을 제외하고, 개발을 억제해야 할 구역을 말한다.

시가화조정구역은 시 · 도지사가 지정하고자 하는 때에는 해당 도시지역과 그 주변지역의 인구의 동태, 토지의 이용 상황, 산업발전상황 등을 고려하여 도시관리계획으로 시가화유보기간을 정하여야 한다.

시가화조정구역안에서의 도시계획사업은 국방상 또는 공익상 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 국토교통부장관이 시가화조정구역의 지정목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 경우에 한해서 시행할 수 있다.

또한 시가화조정구역안에서는 도시계획사업 외의 다음에 해당하는 행위에 한하여 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다.

1. 농업 · 임업 또는 어업용의 건축물중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 종류와 규모의 건축물 그 밖의 시설을 건축하는 행위

2. 마을공동시설, 공익시설 · 공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는데 필요한 행위로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 행위

3. 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취 그 밖에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 경미한 행위

위의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 행위는 [별표 24] '시가화조정구역 안에서 할 수 있는 행위'에서 상세히 규정하고 있다.

특별시장 · 광역시장 · 시장 또는 군수는 시가화조정구역의 지정목적 달성에 지장이 있거나 해당 토지 또는 주변토지의 합리적인 이용에 지장이 있다고 인정되는 경우에는 행위 허가를 하지 않아야 하며, 반대로 [별표 25] '시가화조정구역 안에서 허가를 거부할 수 없는 행위'에 규정된 행위에 대하여는 특별한 사유가 없는 한 법 제81조제2항의 규정에 의한 허가를 거부할 수 없게 되어있다.

허가를 신청하고자 하는 자는 국토교통부령이 정하는 서류를 특별시장 · 광역시장 · 시장 또는 군수에게 제출하여야 한다.

생성배경

'시가화조정구역'은 국토교통부 장관이 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아서 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조 제1항, 제32조 제1항).

시가화조정구역에서는 국방상 또는 공익상 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 국토교통부 장관이 시가화조정구역의 지정목적에 지장이 없다고 인정되는 도시·군계획사업만 시행할 수 있다. 도시·군계획사업이란 아래의 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 도시·군계획시설을 설치·정비 또는 개량하는 사업을 말한다.(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호 제11호).

• 도로·철도·항만·공항·주차장 등 교통시설
• 광장·공원·녹지 등 공간시설
• 유통업무설비, 수도·전기·가스공급설비, 방송·통신시설, 공동구 등 유통·공급시설
• 학교·운동장·공공청사·문화시설·체육시설 등 공공·문화체육시설
• 하천·유수지(遊水池)·방화설비 등 방재시설
• 화장시설·공동묘지·봉안시설 등 보건위생시설
• 하수도·폐기물처리시설 등 환경기초시설

다만, 시가화조정구역에서는 마을공동시설, 공익시설·공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는 데에 필요한 다음의 행위에 한정하여 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 그 용도변경 행위를 할 수 있다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제81조제2항제2호 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제88조 별표 24).

• 관계법령에 따라 적법하게 건축된 건축물의 용도를 시가화조정구역에서의 신축이 허용되는 건축물로 변경하는 행위
• 공장의 업종변경(오염물질 등의 배출이나 공해의 정도가 변경전의 수준을 초과하지 않는 경우로 한정함)
• 공장·주택 등 시가화조정구역에서의 신축이 금지된 시설의 용도를 근린생활시설(수퍼마켓·일용품소매점·취사용가스판매점·일반음식점·다과점·다방·이용원·미용원·세탁소·목욕탕·사진관·목공소·의원·약국·접골시술소·안마시술소·침구시술소·조산소·동물병원·기원·당구장·장의사·탁구장 등 간이운동시설 및 간이수리점으로 한정함) 또는 종교시설로 변경하는 행위 위반행위에 대해서는 원상회복명령 혹은 벌칙(3년 이하 징역 또는 3천만 원 이내 벌금)을 부과한다.

해외사례

일본에서는 <도시계획법>에서 계획적인 도시개발 유도 및 무질서한 시가화 현상을 방지하고자 시가화구역과 시가화조정구역을 정하고 있다. 시가화구역은 약 10년 동안 우선적으로 도시적 개발을 실시할 구역으로서 주거, 상업, 공업 등의 용도가 지정되어 있는 반면에 시가화조정구역은 용도 지역이 지정되어 있지 않다. 그럼에도 불구하고 교외에서의 주거수요 급증과 지역 활성화의 필요성에 적절히 대응하고, 스프롤 문제에 대응하는 토지이용의 질서를 도모하기 위하여 시가화조정구역 내에 지구계획을 수립하도록 법으로 정해놓고 있다. 프랑스의 우선시가화지역(ZUP), 장기정비지역(ZAD), 정비확장지역(ZAC) 등도 유사한 사례로 볼 수 있다.

참고자료

• 〈시가화조정구역〉, 《토지이용 용어사전》
• 〈시가화조정구역〉, 《서울시 도시계획용어사전》
• 〈시가화조정구역〉, 《정책용어사전》

같이 보기

• 시가화구역
• 도시지역
• 도시관리계획
• 용도구역

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