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미등기토지
미등기토지(未登記土地)는 토지를 취득한 자가 그 취득에 관한 등기를 하지 않고 있는 상태의 토지를 말한다.
미등기 토지를 등기할 수 있는 경우
1. 토지대장, 임야대장, 또는 건축물대장에 최초로 소유자가 되어있는 자, 또는 그 상속인 그 밖의 포괄승계인,
2. 확정판결에 의하여 자기 소유권을 증명하느자
3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 도지사 또는 시장 군수 등의 확인에 의해 소유권을 증명하는 자
5. 부동산특별조치법기간안에 소유권을 증명하는 자
여기서 1번과 5번의 경우가 제일 대부분일텐데 이 경우에 기본적으로 갖추어야할 기본 요건은 토지대장 또는 임야대장에 "토지 소유자의 성명과 주소"가 등록이 되어있어야 한다.
미등기토지 소유자 주소등록제도
"토지대장 및 임야대장상에 토지소유자는 등록되어 있으나 소유자 주소가 등재돼있지 않은 토지 및 임야대장에 소유자의 주소를 등록하는 행위"
- - 일제시대의 토지조사당시 토지 및 임야대장에 토지소유자의 주소를 등록하지 아니하고 소유자만 등록한 경우가 있다. 이런 경우에 아무리 토지 소유자가 소유권을 증명을 한다해도 국가를 상대로 토지소유권확인소송을 제기하여 판결에 의하여만 소유권보존등기가 가능했다. 하지만 소송의 과정에서 많은 기간과 비용이 소모되고 국민들에게 많은 부담을 주었다. 이러한 국민의 재산권 보호를 위해 주소등록이라는 제도가 생겨났다.
- 미등기토지 소유자 주소등록의 대상
1. 지적공부상 미등기토지로 토지(임야)대장상에 토지소유자 주소가 등록되지 않은 토지
2. 지적공부상 미등기토지로 국유지의 획득으로 소유자 변경었지만 주소가 등록되지 않은 토지
- 미등기토지 소유자 주소등록의 절차
1. 미등기 토지 소유자 주소등록 신청
- - 주소등록을 신청하려는 자는 소유자 또는 상속인만 가능하다. 그러므로 신청하실때에 첨부서류는 소유자 및 상속인을 증명할 수 있는 제적등본이나 가족관계등록부가 필요하다.
2. 담당공무원의 신청사항의 조사
- - 주소등록 신청이 들어온 경우에 적용대상의 토지 확인 및 제적부에 등재된 자와 동일인 여부, 소송진행 여부 등을 판단하여 처리를 진행한다.
※ 관련 필지의 소송진행 중에는 주소등록 신청이 불가능하다.
3. 대장정리 및 결과 통지
- 신청일로부터 14일 이내에 처리하며 결과를 통지한다.
미등기토지, 20년 점유하여 소유권 등기하는 방법
민법 제245조 제1항에 따르면 부동산을 20년간 소유의 의사로, 즉 자신의 부동산이라 인지한 상태로 점유하고, 그 기간 중 누구의 방해도 받은 적이 없으며, 다른 사람도 알 수 있는 상태로 점유해온 경우에 해당한다면 소유권을 취득할 권리가 있다고 규정하고 있다.
점유만 오래 했다고 해서 소유권을 취득할 수 있게 해주다니 언뜻 부당해보일 수 있으나, 20년이라는 긴 기간 동안 자신의 권리를 행사하지 않은 사람은 법이 보호하지 않겠다는 취지이다.
그런데 이와 같은 취득시효의 요건이 갖추어졌다고 곧바로 등기소에 가서 등기를 할 수 있는 것은 아니다. 이 경우에는 등기부상 명의인을 상대로 자신이 이와 같은 점유취득시효를 완성했다고 하면서 소유권이전등기청구소송을 하여 승소해야 한다.
이와 같은 소송을 하기 위해서는 소송을 할 상대방이누구인지 알아야 하는데, 문제는 미등기토지의 경우 등기부상 명의인이 없기 때문에 누구를 상대로 소송을 해야 하는지 어려워지는 경우가 많다.
이 경우에는 일단 토지 대장상 소유자를 찾아야 한다. 그런데 구 토지 대장상 기재를 보면 소유자가 누구인지 명확히 특정이 되는 경우가 있고, 그렇지 않은 경우도 있을 수 있다. 심지어 토지 대장상 기재도 없고, 일제시대 토지 조사부에 사정 명의인으로만 기재되어 있는 경우도 있다. 만약 토지 대장상 소유자가 명확하다면 그 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 하고, 국가를 상대로 해당 토지가 그 소유자의 것이라는 소유권 확인청구를 해야 한다. 그 토지 대장상 소유자가 국가를 상대로 아무것도 하고 있지 않다면, 그 소유자를 대신해서 국가를 상대로 청구를 할 수 있다.
그런데 민법에 따르면 토지에 대한 점유취득시효를 완성한 사람에게 소유권을 취득할 권리가 생긴다고 했는데, 왜 국가를 상대로 점유취득시효 완성한 사람을 소유자라고 주장하지 않고 토지 대장상 소유자에게 소유권이 있다는 것을 확인 청구해야 하는지 의아할 수 있다. 하지만 토지 대장상 소유자가 명확히 표시되어 있는데도 점유취득시효를 완성한 사람이 직접 국가를 상대로 소유권 확인 청구를 하면, 그와 같은 청구는 각하될 수 있다.
"국가를 상대로 한 토지소유권확인 청구는 그 토지가 미등기이고 토지대장이나 임야대장상에 등록명의자가 없거나 등록명의자가 누구인지 알 수 없을 때와 그 밖에 국가가 등기 또는 등록명의자인 제3자의 소유를 부인하면서 계속 국가 소유를 주장하는 등 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 확인의 이익이 있다.
대법원 1995.7.25.,선고, 95다14817, 판결"
반대로 토지 대장상 소유자가 명확하지 않은 경우에는 좀 더 까다롭다. 소유자의 기재가 어느 정도로 되어 있는지에 따라 소유자가 특정되지 않은 것으로 보아 점유취득시효 완성한 사람이 국가를 상대로 곧바로 소유권 확인청구를 할 수 있는 경우가 있고, 그렇지 않고 그 상속인을 찾아야 하는 경우도 있다. 성명만 기재된 경우, 성명과 주소가 모두 있는 경우, 주소가 있더라도 상세주소가 없는 경우를 모두 나누어서 사안에 맞게 판단해야 한다.
동영상
참고자료
- 〈미등기토지〉, 《부동산용어사전》
- 부동산 꿈을 향해, 〈미등기토지의 등기방법 및 주소등록제도란?〉, 《티스토리》, 2020-02-05
- 로클릭, 〈조상땅찾기 - 미등기 토지 소유권 확인 방법과 점유취득시효 〉, 《네이버 블로그》, 2022-07-20
같이 보기
