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농업용 창고
농업용 창고는 주변의 토지이용상황이 "전"으로서 농협·수협·축협창고 및 농업·축산업·수산업용 창고 등으로 이용되고 있는 토지를 말한다.
목차
개요
농업용 창고는 농업인이나 농업 법인이 자신이 소유한 농지에서 생산한 농산물이나(타인 소유의 농지를 임차하여 생산한 농작물포함) 보유하고 있는 농기계, 농업 자재(비료, 종자, 농약, 농기구) 등을 보관하기 위해 농지에 설치한 시설이다.
농업용 창고 허가 대상
용어에서 알 수 있듯이 농업용 창고는 농업 경영을 하는데 사용되는 창고를 말한다. 그 사용 주체는 당연히 농업인과 농업법인이다.
농업용 창고는 농산물을 저장하거나 농기계, 농약 등 농자재 보관을 하는 곳을 말한다.
농업인이라고 하더라도 농업용 창고는 주거용이나 사무실로 사용할 수 없다.
농업용 창고 허가 자격 요건
농업용으로 사용해야 하기 때문에 농업인이나 농업법인이 허가를 받을 수 있다. 허가를 신청하는 자가 농업인의 자격 요건을 갖춰야 허가를 해준다. 농업인을 증명할 수 있는 서류는 농업경영체 확인서, 농지대장, 농산물 수입 내역 등이 있다.
- 농업인 자격 조건
농업인의 정의는 농지법 제2조제2호에서 나와 있다.
아래 조건 중 어느 하나에 해당하는 자는 농업인으로 인정해준다.
- 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물을 재배 또는 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
- 농지에 330㎡ 이상의 온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스 등 시설에서 농작물을 재배하는 자
- 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금류 1천수, 꿀벌 10군 이상을 사육 또는 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자
농업용 창고 이점
- 농지에 신축 시 농지보전부담금 감면 – 농지보전부담금 계산하기
- 임야에 신축 시 대체산림자원조성비 감면 – 대체산림자원조성비 계산하기
- 농업진흥지역(농지법), 보전산지(산지관리법), 개발제한구역 등 건축 가능(일반 창고는 불가)
- 건폐율 혜택 : 농림지역 내 건폐율은 20%이나, 농업용 창고는 60%까지 허용(시군마다 조례 다름)
- 취득세 50% 감면(도시지역 외 지역, 연접 시군 거주 및 30km이내 거주까지만 인정)
농업용 창고 제한사항
농업용 창고는 건축 행위 및 허가 상 이점이 있기 때문에 그만큼 제한사항도 많다. 당연히 농업용 이외에 목적으로 사용 불가하다.
일반 창고 및 물류창고 등으로 사용 불가능할 뿐만아니라 농업인 주거시설, 농수산물 가공장, 농산물 가공처리시설로도 이용할 수 없다. 다른 용도로 사용하고 싶으면 농지법에 따른 용도변경 승인을 받아야 한다.
다만, 농지법 및 산지관리법에 따른 행위 제한의 적용 지역(농업진흥지역 및 보전산지)은 다른 건축물로 용도변경을 하는데 제한이 있다.
예를 들어 농업진흥지역 내 농업용 창고로 일반 창고나 제2종근린생활시설인 음식점으로 용도변경이 절대 불가하다.
농업용 창고 허가 절차
- 농지전용신고
- 신고 대상 용도구역 : 농지 전부(농업진흥지역 및 농업진흥지역밖)
- 신고 대상자 : 농업인, 농업법인
- 신고 대상자 거주지 제한 : 자기 농어 경영의 근거가 되는 농지가 있는 시‧구‧읍‧면 또는 이에 연접한 시‧구‧읍‧면 지역에 설치하는 경우로 한정
- 신고 대상 면적 기준 : 농업인 세대당 1,500㎡ 이하, 농업법인 7,000㎡이하(단 농업진흥지역 3,300㎡ 이하)
- 농지보전부담금 : 감면
- 농지전용허가
- 허가 대상 기준 : 농업인이 1,500㎡ 이상의 농지에 농업용 창고를 설치할 경우
- 허가 대상자 : 농업인, 농업법인
- 제한사항 : 농지 전용 면적 30,000㎡ 이하
- 농지보전부담금 : 감면
- 산지전용신고
- 신고 대상 용도구역 : 준보전산지(산지관리법)
- 신고 대상자 : 농업인(농지법 제2조제2호)
- 신고 대상 면적 기준 : 3,000㎡ 미만(5,000㎡ 이상의 농지에 농사짓는 농업인), 1,000㎡ 미만(5,000㎡ 미만의 농지에 농사짓는 농업인)
- 대체산림자원조성비 : 감면
- 산지전용허가
- 허가 대상 용도구역 : 산지관리법에 따른 보전산지 중 임업용 산지
- 산지전용 허가로 처리 가능한 자 : 「농지법」 제2조제2호에 따른 농업인
- 대체산림자원조성비 : 부과
- 보전산지(공익용 산지) 내 산지전용허가 사항(산지관리법 제12조제3항)
공익용 산지는 지정 근거의 개별 법령에 따른 행위 제한을 적용 받습니다. 개별 법령의 행위 제한 여부에 근거하여 가능한 경우도 있고 불가능한 경우도 있다.
예시로 개발제한구역의 임야는 공익용 산지로 지정되는데 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령' [별표 1] 5항 나목에 따라 150㎡ 이하로 농수산물 보관 창고를 설치할 수 있다.
농업용 창고 건축허가
농업용 창고를 건축하기 위해서는 건축이 가능한 지역을 찾아야 한다. 위에서 살펴본 것과 같이 자연환경보전지역에서는 농업용 창고를 지을 수 없다.
건축허가를 받기 위해서는 농지전용허가, 산지전용허가, 개발행위허가 등을 함께 받아야 한다.
건축허가 절차를 간단하게 알아보면, 건축 설계를 하여 허가 신청 서류를 준비한다.
시청이나 군청에 건축허가 신청, 건축허가서 수령, 착공, 건축물 사용승인, 등기 등 절차를 거친다.
건축 설계할 때 가장 중요한 부분은 건폐율이다. 국토계획법에 따른 용도지역에 따라 건축물의 건폐율이 정해진다.
일반적으로 농업용 창고의 건폐율은 60%이하이다. 각 지자체의 건축 조례에 따라 60% 이하의 범위 내에서 조례로 허용 범위를 정하고 있다.
농업용 창고 허가를 받기 위해서는 건축물을 짓는 사람의 자격이 농업인 신분이어야 하며, 사용 목적도 농업용이어야 한다. 농업용 창고는 세금 성격의 농지보전부담금이 감면되기 때문에 굉장한 허가상 이점으로 작용하고 있다. 필지별 공시지가의 30%를 농지보전부담금으로 납부해야 하기 때문에 상당히 큰 금액이다. 따라서 농업용 창고는 대도시 주변에서 불법 사례가 많이 발생하고 있다. 일반 물류창고나 공장, 소매점 등으로 불법 사용되고 있는 실정이다.
이렇게 불법 행위를 하면 건축법 위반이며, 농지법 위반에 해당한다. 이 두가지 법령은 각각 처벌 받을 수 있다. 건축법에 따라서 벌금을 냈다고 하더라도 농지법 위반으로 다시 고발될 수 있다.
농업용 창고와 일반 창고 구분
'건축법'에서는 농업용 창고와 일반 창고를 구분하지 않는다. 건축법에 따른 건축 분류에 창고로 분류된다. 건축물 대장에 창고라고 표시되기 때문이다.
농업용 창고와 일반 창고는 외관상 사용 목적을 눈으로 보면 쉽게 구분할 수 있다. 농기계나 농자재를 보관하고 있으면 농업용 창고이고, 그 외의 물건이 창고에 적치되어 있으면 일반창고로 볼 수 있다.
외관상으로 창고의 종류를 구분하는 것은 사용자가 합법적으로 창고를 이용한다는 가정이 있어야 가능한 사항이다. 농업용 창고는 불법 행위가 많은 건축물로 손꼽히기 때문에 농업용 창고인데도 불구하고 일반 물류창고로 불법 사용하는 경우가 많다.
농업용 창고와 일반창고의 구분은 설치 지역에 따라 구분할 수 있다.
국토계획법에 따라 농림지역, 관리지역 등 비도시지역은 농업용 창고를 건축할 수 있고, 생산녹지지역이나 자연녹지지역에서도 농업용 창고를 건축할 수 있다. 다만, 자연환경보전지역은 농업용 창고라도 설치가 불가능하다.
그에 반해 일반 창고는 보전관리지역이나 생산관리지역, 보전녹지지역 등에서는 설치할 수 없다. 이러한 지역에 위치한 창고라면 농업용 창고라고 보면 된다.
동영상
참고자료
- 〈토지 이용상황〉, 《청주시개별공시지가 열람서비스》
- 가브너, 〈농업용 창고 허가 절차 | 농업용 창고 허가 자격 요건 | 농업용 창고 건축허가 | 농업용 창고 이점 알아보기〉, ONE STEP ABOVE, 2023-06-22
- 전원생활박사, 〈농업용 창고 허가와 신고 차이 - 농업용 창고 대상, 면적, 농지보전부담금〉, 《네이버 블로그》, 2020-09-04
= 같이 보기
