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권리면적
권리면적(權利面積)은 종전 토지의 소유면적에 기반하여 환지계획에서 결정한 감보면적을 공제한 나머지 면적을 의미한다. 토지 소유자가 환지 이후, 가질 수 있는 권리에 해당하는 면적이기도 하다.
환지개발방식은 권리면적과 환지면적이라는 것이 존재한다. 환지면적은 종전 토지에서 감보면적 즉, 감보율을 제외한 이후 실제로 되돌려 받는 토지면적을 의미한다. 전형적인 환지처분의 형태는 적응환지처분이 존재하며, 이 경우 환지면적과 권리면적이 동일해지므로 별도의 청산문제는 요구되지 않는다.
환지계획에서 정한 권리면적과 확정된 환지면적 차이에 대한 토지평가액을 산정해, 징수 및 교부하는 절차를 환지청산이라고 표현한다. 여기서 징수는 '증환지'의 경우 적용하며, 교부는 '감환지'의 경우 적용하는 절차이다.
환지처분으로 교부받은 토지 면적이 권리면적과 차이나면?
환지처분에 따른 교부금을 미수령한 경우 예정신고·납부 시기 등과 관련해 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날이라는 국세청의 유권해석이 나왔다.
국세청은 질의회신(양도, 부동산납세과-687, 2014.09.12)을 통해 "귀 질의 1)과 3)의 경우, 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날이며, 이 때 환지처분에 따른 교부금을 미수령한 경우 양도일(시기)이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 양도소득세를 예정신고·납부하는 것"이라고 밝혔다.
이어 "귀 질의 2)의 경우, 위에 따른 환지처분으로 인하여 일부필지는 환지징수금 대상(권리면적보다 환지면적이 증가)에 해당하고, 다른 일부의 필지는 교부금 대상(권리면적보다 환지면적이 감소)에 해당하는 경우 환지처분에 따른 교부금 총액이 양도소득세 과세대상"이라고 해석했다.
또 "귀 질의 4)의 경우, 기존 해석사례(재산세과-541, 2009.02.17.)를 참고하시고, 귀 질의 5)의 경우, 필지별 교부금이 적은 소액도 양도소득세 신고대상"이라고 회신했다.
재산세과-541(2009.02.17.)의 해석사례는 "토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 공익사업에 해당하는 토지구획정리사업으로 그 사업시행자로부터 교부받은 환지청산금에 대한 양도소득은 「조세특례제한법」 제77조 제1항 규정에 의한 감면대상 소득에 해당되는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 취득일, 사업인정고시일 등을 확인하여 판단할 사항"이라고 밝히고 있다.
이에 앞서 질의자는 환지처분에 따른 교부금을 지연수령하는 경우 양도소득세 신고·납부시기(질의1)와 환지처분에 대한 징수금과 교부금이 발생하여 상계처리하는 경우 양도소득세 신고대상(질의2), 환지처분공고일 이후 조상땅찾기를 통해 확인한 상속재산의 양도소득세 신고·납부 시기(질의3), 환지처분에 따른 교부금과 관련한 양도소득세 비과세 감면여부(질의4), 환지처분에 따른 교부금이 적은 소액도 양도소득세 신고대상인지(질의5)에 대해 국세청의 회신을 요청했다.
환지 후 권리면적과 환지면적
환지 전과 환지 후 제곱미터당 지가가 동일하다고 가정한다. 홍길동씨가 200제곱미터의 토지를 보유하다가 도시개발법에 따라 환지가 이루어져 권리면적이 200제곱미터(감보율이 없다고 가정,현실적으로 불가능한 가정임, 이해의 편의를 위해)라고 한다면 실제 환지면적은 권리면적과 같지 않다.
사례1> : 환지면적이 150제곱미터라면 홍길동씨는 50제곱미터에 대응되는 환지청산금을 수령한다. 이때 이 청산금에 상응하는 토지가 양도소득세 과세대상이 된다.
사례2> : 만약 환지면적이 220제곱미터라면 과도면적 20제곱미터를 더 분양받기에 이 20제곱미터에 대해서는 새로운 토지를 취득한 것으로 본다.
만약 1필지는 청산금 교부대상이고 1필지는 환지청산금 납부대상이라면 이를 상계하지 아니하고 각 필지별로 첫번째 필지는 양도소득세 신고를 하여야 하며 두번째 필지는 새로운 취득으로 본다. 비과세요건을 충족한 종전 주택에 대해 청산금을 수령하게 된다면 이 청산금 수령부분에 대해서도 비과세대상이 된다.
관련용어
- 비환지(飛換地) : 제자리 환지 원칙에서 벗어나, 공공시설 부지와 체비지 등 보류지 환지계획을 통해 종전 토지가 아닌 다른 곳으로 환지하는 것을 비환지 방식이라고 한다. 이러한 방식은 일반적인 환지 기준에서는 금지되지만, 공공시설 설치 등을 위해 불가피한 경우에는 가능하다.
- 보류지(保留地)와 체비지(替費地) : 보류지는 환지방식에 대하여 조성되는 토지 가운데 일반환지 대상이 되는 토지 이외의 토지를 의미한다. 즉, 공공시설용지 및 지역 주민 생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말하고 있다. 체비지는 사업수행에 필요한 비용, 경비등을 충당하기 위해 사업시행자가 환지 계획으로 확보하여 처분하는 토지를 의미한다. 보류지 중에서 공동시설 설치등을 위해 매각처분을 할 수 있는 체비지는 규약과 정관, 시행규정과 실시계획에 정하는 목적과 방법에 따라 합리적인 처분과 관리가 이루어진다.
- 환지면적(換地面積) : 환지 개발 방식에서는 권리면적과 환지면적이라는 두 가지 면적이 존재한다. 환지면적은 종전토지에서 감보면적, 즉 감보율을 제외한 이후 실제로 환지할 수 있는 면적을 의미한다.
- 환지청산(換地淸算) : 환지계획에서 결정된 권리면적과 확정된 환지면적 간의 차이에 대한 평가액을 산정하여 청산 절차를 거치는데, 권리면적에 비해 환지면적이 증가한 '증환지'의 경우에는 평가액을 징수하고, 권리면적에 비해 환지면적이 감소한 '감환지'의 경우에는 평가액을 교부한다.
- 비례율(比例率) : 환지개발이익 분배 개념 중 하나인 이익율이다. 비례율은 토지 정리 이후에 토지평가액에서 사업비를 제외한 나머지 금액을 정리 이전 환지 대상토지 평가액의 비율로 나눈 값으로, 종전 토지의 환지에 따른 권리면적의 가치 상승율을 의미한다. 다시 말해, 이익율은 환지로 인해 토지의 가치가 얼마나 상승했는지를 나타내는 지표디다.
- 감보율(減步率) : 종전토지면적에서 환지면적이 감소하며 면적이 감소되는 비율이다. 이는 사업지구 내 토지소유자들은 환지로 인한 수익을 사업비용 혹은 공공시설 설치를 위한 보류지 등으로 부담해야 하기 때문에 발생한다.
참고자료
- 이재환 기자, 〈환지처분으로 교부받은 토지 면적이 권리면적과 차이나면?〉, 《국세신문》, 2014-10-17
- 신박, 〈환지 후 권리면적과 환지면적〉, 《네이버 블로그》, 2016-06-01
- 김도균 변호사, 〈평가식 환지방식의 도시개발사업 및 환지예정지지정처 분의 위법성 판단기준〉, 《법무법인정의》, 2023-03-08
같이 보기
