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완충녹지
완충녹지(緩衝綠地, buffer green belt, green buffer zone)는 대기의 오염, 소음, 진동, 악취 등 광범한 공해발생원지역 또는 가스폭발, 유출 등 재해가 생겨날 우려가 있는 지역과 주거지역이나 상업지역 등의 환경을 분단할 것을 목적으로 설치되는 녹지를 말한다. 주로 철도, 고속도로 그 밖에 이와 유사한 지역에서 발생하는 공해를 차단 또는 완화하고 사고발생시의 피난지대로서 기능을 하도록 해당 지역의 지형, 지물을 이용하여 설치하는 녹지이다.
해당지역의 풍향과 지형 · 지물의 여건을 감안하여 설치하여야 하며 그 설치면적은 해당 공해 등이 주변지역에 미치는 영향의 정도에 따라 녹지의 기능을 충분히 발휘할 수 있는 규모로 설치해야 한다. 완충 녹지의 폭은 원인시설에 접합 부분부터 최소 10미터 이상 되어야 하며, 녹화 면적률이 80% 이상 되도록 설치해야 한다.
관련법은 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률이다.
개요
완충녹지는 공해나 재해 우려가 높은 지역으로부터 생활지역의 환경영향을 최소화하기 위하여 설정된 녹지이다. 즉 완충녹지는 일반적으로 신도시 등 택지개발지역에서 또는 간선도로나 철도 주변에서 자주 볼 수 있는데, 주거지역이나 상업지역 등을 분리 시킬 목적으로 두지역 사이에 설치되거나, 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이 등에 주로 설치된다.
녹지는 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고, 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 도시계획법 제12조(도시계획의 결정)의 규정에 의하여 결정된 것을 말한다. 녹지의 입안, 설치 및 관리는 관할시장이나 군수가 하며 결정권자는 시 ·도지사이다. 특정원인에 의해 설치될 경우에는 원인자 부담으로 전부 또는 일부를 설치하도록 되어 있다.
녹지의 종류는 경관녹지와 완충녹지가 있다. 경관녹지는 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선함으로써 도시경관을 향상하기 위하여 설치하는 녹지를 말한다.
완충녹지는 수질오염 ·대기 오염 ·소음 ·진동 등 공해의 발생원이 되는 곳 또는 가스폭발, 유출 등 재해가 생겨날 우려가 있는 지역과 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두 지역사이에 설치하는 녹지대를 말한다. 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이에 설치된다. 즉 도로나 철도 주변 주거지대 등, 상호 토지 이용의 혼란방지 등의 공공 재해를 줄이고 푸른녹지 보전을 목적으로 하는 녹지를 말한다.
녹지의 규모는 너비 100m 이상이 바람직한데, 그 이상의 대규모 완충지대일 경우 그 안에 공원, 운동장 등의 공공시설을 설치하여 혼합용도로 이용하기도 한다. 자연환경보전법상의 완충지역은 자연 생태계 보전지역에 연속되는 보전지역 밖에 일정한 지역으로써 당해지역 밖의 자연환경에 대한 자연적 파괴와 훼손이 해당 보전지역에 미치는 환경상의 영향을 완화시키거나 같은 지역에 서식하는 생물의 이동 및 보전에 대비한 예비공간을 의미한다.
특징
완충녹지란 도시군 관리계획으로 지정된 도시계획시설 중의 하나이다. 공장이나 교통시설 등에서 발생하는 매연 등 공해를 차단 또는 완화하기 위한 용도이다. 사고 발생 시 피난 지대로서의 기능도 하기 위함이다.
완충녹지는 21개의 용도지역 중 하나인 녹지지역과는 개념자체가 다른 것이다.
녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 나누어져 그에 따라서 건폐율과 용적률도 정해져 있어 건축이 가능하지만 완충녹지는 도시지역내의 도시의 자연환경을 보전 및 개선하고 공해와 재해를 방지하여 쾌적한 도시 경관 향상을 위해 지정 하는 특징이 있기 때문에 건축이 불가능하고 진입로 개설 역시 불가능하다.
- 건축 및 진입로 개설 불가능
- 완충녹지로 지정된 부분은 건축을 할 수 없으며 완충녹지를 지나는 진입로 신설이 원칙적으로 불가능하다. 도로에 접한 토지여도 접한 부분이 완충녹지로 가로막혀 있고 다른 진입로가 없으면 맹지이다.
- 건축 시 대지 면적 산정에서 제외
- 토지의 일부가 완충녹지로 지정된 부분이 있으면 그 부분을 제외하고 건폐율과 용적률을 산정한다. 예를 들어 2종 일반주거지역 토지 100평 중 20평이 완충녹지이면 건축 가능한 건물 바닥 면적은 60평이 아닌 48평(80평의 건폐율 60%)이다. 이 밖에도 완충녹지로 지정한 목적이 기존의 시설로부터 차단하는 것이므로 주변 지역과 고립될 가능성이 많으므로 상권의 발달 등을 기대하기 어렵다. 투자 시 고려해야 할 점이 많다.
- 기존 도로 예외
완충녹지로 지정된 토지는 진입로로 사용하는 것이 원칙적으로 불가능하나 예외가 있다. 완충녹지로 지정되기 전부터 기존 진입로가 있는 상태에서 완충녹지로 지정되었으면 기존 진입로를 이용하여 건축이 가능하다는 대법원 판례가 있다. 이런 경우 기존 진입로가 있으므로 별도의 진입로를 설치할 필요가 없고 완충녹지에 이미 형성돼 있는 도로를 이용하고자 하는 경우까지 점용허가를 받아야 하는 것은 아니라는 취지이다.
완충녹지의 설치 기준
- 공장사업장 그 밖에 이와 유사한 시설 등에서 발생하는 매연·소음·진동·악취 등의 공해를 차단 또는 완화하고 재해 발생 등이 발생시 피난지대로서 기능을 하는 완충녹지
구분 완충녹지의 설치기준(규모) 1. 전용주거지역이나 교육 및 연구시설 등 특히 조용한 환경이어야 하는 시설이 있는 지역 녹화면적률이 50% 이상교목 2. 재해발생시의 피난 그 밖에 이와 유사한 경우를 위하여 설치관리하는 녹지 녹화면적률이 70%이상관목 또는 잔디 그 밖의 지피식물 3. 원인시설에 대한 보안대책 또는 사람말 등의 접근억제 상충되는 토지이용의 조절 그 밖에 유사한 경우를 위하여 설치관리하는 녹지 녹화면적률이 80%이상교목 관목 또는 잔디 그 밖의 지피식물 4. 완충녹지의 폭 산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조제8호에 따른 산업단지
원인시설에 접한 부분부터 최소 10미터 이상 5미터 이상의 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 폭 이상
- 주로 철도, 고속도로 그 밖에 이와 유사한 고통시설 등에서 발생하는 매연·소음·진동 등의 공해를 차단 또는 완화하고 사고발생시의 피난지대로서 기능을 하는 완충녹지
- ○ 해당원인시설을 이용하는 교통기관의 안전하고 원활한 운행에 기여할 수 있도록 차광ㆍ명암순응ㆍ시선유도ㆍ지표제공 등을 고려하여 교목 관목 또는 잔디 그 밖의 지피식물 등을 심으며 그 녹화 면적률이 80퍼센트 이상이 되도록 할 것
- ○ 원칙적으로 연속된 대상의 형태로 해당원인시설 등의 양측에 균등하게 설치ㆍ관리할 것
- ○ 고속도로 및 도로에 관한 녹지의 규모에 대하여는 「도로법」 제40조에 따른 접도구역에 관한 사항을 철도에 관한 녹지의 규모에 대하여는 「철도안전법」 제45조에 따른 철도보호지구의 지정에 관한 사항을 각각 참작할 것
- ○ 완충녹지의 폭은 원인시설에 접한 부분부터 최소 10미터 이상이 되도록 할 것
- 용도지역 간 완충녹지 설치
용도지역간 완충공간으로서 완충녹지를 설치하는 경우에 그 폭은 「도시군관리계획수립지침」3-1-9-2 부터 3-1-9-5 까지에 따른다. 관련근거는 「도시공원녹지의 유형별 세부기준 등에 관한 지침」, 「도시군과리계획수립지침」3-19-1, 3-1-9-5
대기오염·소음·진동·악취 등의 공해와 각종 사고나 자연재해 등을 방지하기 위한 완충녹지는 「도시군관리계획수립지침」 4-3-3-1 부터 4-3-3-3까지에 따라 계획설치한다.
완충녹지를 설치하는 경우에 그 폭은 원인시설에 접한 부분부터 최소 10m이상이 되도록 하여야 하며 용도지역간 완충공간으로서 완충녹지를 설치하는 경우에 그 폭은 「도시군관리계획수립지침」3-19-2 부터 3-1-9-5 까지에 따른다.
용도지역 접하는 용도지역 완충공간 설치 전용주거지역 및 제1종일반주거지역
상업지역 폭 15m이상의 도로에 의하여 용도지역을 구분하고 연접부분에 폭 10m이상의 녹지 또는 공공공지를 설치하여 수림대를 조성 기성 시가지등 부득이한 경우는 제외
제2종일반주거지역 중심상업지역 일반상업지역
유통상업지역
연접부분에 폭 10m이상의 녹지 또는 공공공지를 설치하여 수림대를 조성하고 아래의 완충방안 중 1가지 이상을 추가로 채택 1. 폭 15m이상의 도로에 의하여 용도지역을 구분
2 .주거지역과 공업지역 사이에 준공업지역을 설정
기성 시가지등 부득이한 경우는 제외
주거지역 일반공업지역 및 준공업지역
공업지역안에 폭 15m이상의 완충녹지를 설치하고 아래의 완충방안 중 1가지 이상을 추가로 채택 1. 폭 20m 이상의 도로에 의하여 지역을 구분
2. 주거지역과 공업지역 사이에 준공업지역을 설정
기성 시가지등 부득이한 경우는 제외
주거지역 전용공업지역 폭 30m 이상의 도로에 의하여 용도지역을 구분하고 도로 양편에 각각 폭 15m 이상의 완충녹지 또는 공원을 설치한다.
도시계획시설 완충녹지 저촉 토지의 행위제한
1) 녹지의 점용허가 및 점용허가대상
- 가. 녹지의 점용허가
- ◎ 녹지 안에서 녹지의 조성에 필요한 시설외의 시설·건축물 또는 공작물을 설치하거나 토지의 형질변경, 죽목의 벌채·재식이나 토석의 채취, 물건의 적치에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 녹지를 관리하는 시장 또는 군수의 점용허가를 받아야 한다. 다만, 산림의 간벌 등 대통령령이 정하는 경미한 행위의 경우에는 그러하지 아니하며 허가받은사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.
- 나. 녹지의 점용허가 기준
- ◎ 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령 제43조는 녹지의 점용허가 대상을 열거하고 있는데 완충녹지의 점용허가를 받을 수 있는 경우를 제한하였으며 특히, 건축물 또는 공작물의 설치를 목적으로 한 녹지를 가로지르는 진입도로의 설치는 일시적인 점용이 아니라 영구적인 점용이 될 수 밖에 없기 때문에 점용이 허가되지 않는 경우가 대부분이다.
- ◎ 따라서 완충녹지 저촉 토지주들의 가장 큰불만은 시설, 건축물 등의 설치시 녹지의 점용허가불허로 완충녹지 설치지역 내 진·출입 제한에 따라 당해 토지가 소위‘맹지’로 되어 재산권 행사 제한 등의 피해가 발생한다는 것이다.
2) 대지면적에서 제외(건축법시행령 제119조)
- ◎ 대지면적 산정방법에서 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만,"건축법 제36조 제1항 단서의 규정에 의하여 대지 안에 건축선이 정하여진 경우 그 건축선과 도로사이의 대지면적, 대지 안에 도시계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는대지면적"을 대지면적의 산정에서 제외한다고 규정되어 있다.
- ◎ 따라서 완충녹지에 저촉된 일단의 토지에 건축행위등을 하고자 할 때 허가권자는 완충녹지에 저촉된 토지를 원 지번에서 분할시킬 것을 전제로 건축허가 하는 것이 원칙이고 분할이 되지 않는 경우에도 대지면적의 산정에서 제외되기 때문에 건폐율, 용적률 등의 산정에서 완충녹지에 저촉된 부분은 제외된다.
3)완충녹지 저촉토지의 담보물평가시 유의사항
- ◎ 완충녹지뿐만 아니라 도시계획시설 녹지는 도시계획시설 도로와는 달리 그 지정자체로 목적이 달성되는 것으로 소유권 제한이 그 어느보다도 큰 편이다.
- ◎ 당해 토지가 완충녹지에 저촉되면 접도구역과 마찬가지로 기존에 건물이 있는 경우는 상관이 없으나 새롭게 건물을 짓는 것은 허용 되지 않는다. 또한 접도구역은 나머지 땅에 건물을 지을 수 있는 반면 완충녹지는 이면도로가 없는 한 나머지 땅에 건물을 지을 수가 없다.
- ◎ 이런 이유로 완충녹지 저촉토지의 경우 그 가격조사 및 산정에도 상당한 주의를 요한다고 할 수 있다. 보통 이런경우 매도자입장에서는 당해 행위제한 정도를 최소로 부각시키려고 할 것이고 중개업자 또한 경험이 적거나 해당 지식이 없는 경우 매매시 공법상의 제한정도 보다는 인근의 평범한 간선도로에 접한 토지가격으로 매매를 성사시키려고 하여 가끔 매수자 입장에서 잘못된 판단에 의한 거래가격이 성립될 개연성이 있을수 있기 때문이다.
- ◎ 그렇기 때문에 담보물평가시에도 단순히 매매계약서, 개별공시지가에 의존한다거나, 전면도로의 가격수준만 탐문하지 말고 공법상 제한이 가해진 현재 상태의 적정가격 및 후면토지의 가격 등을 징구하여 종합적으로 참고가격으로 활용해야 한다. 왜냐하면 간선 도로변 전면이 완충녹지에 저촉된 토지의 경우 도로조건이 맹지와 유사한 수준의 가격대가 적정가격이어야 하기 때문이다.
- ◎ 따라서 완충녹지 뿐만 아니라 도시계획시설 녹지 저촉토지는 당행규정에 의한 개별공시지가에 의한 자체추정가조사 대상도 아닐뿐더러, 정식담보 취득대상 여부도 재고해야 하는 물건인 것이다.(완충녹지 저촉토지는 개별공시지가가 시세보다 높은 경우가 왕왕 있으므로 영업점의 그 지나친 개별공시지가 맹신주의도 가급적 지양해야 하겠다.)
- ◎ 이런 이유로 가끔 완충녹지 저촉토지는 과대대출을 받기 위한 금융브러커의 집중 대상이 되고 있다는 점을 명심하자.
실무적으로 완충녹지저촉 여부확인은 토지이용계획확인서를 통해서 가능하며, 정확한 위치, 저촉범위 등 상세 확인 '도시계획도면'을 통해서 확인 가능하다.
완충녹지와 녹지지역 차이
완충녹지와 녹지지역은 명칭이 비슷하여 혼란을 겪는 경우가 있다.
완충녹지는 도시계획시설 중의 하나이다. 도시관리계획으로 지정하는데 녹지는 완충녹지, 경관녹지, 연결녹지가 있다. 과거에는 시설녹지로 불렀는데 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 바뀌면서 이렇게 분류가 되었다.
녹지지역은 도시계획시설이 아니라 국토계획법에 따른 용도지역 중 하나입니다. 용도지역 중 하나인 도시지역이 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분되는데 그중 하나이다. 자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역이 있다.
완충녹지는 도시계획시설이므로 지정된 지 10년이 지나면 장기미집행 도시계획시설로 분류되며, 20년이 지나면 일몰제가 적용되어 완충녹지에서 해제된다. 20년 안에 수용보상을 하고 사업을 집행하거나 사업집행이 불가능하면 완충녹지를 해제하여야 한다.
재산세 50% 감면 혜택도 있다. 토지 이음을 이용하면 완충녹지로 지정된 기재가 있으므로 지정 여부를 알 수 있다.
녹지지역은 용도지역이어서 일몰제가 적용되지 않고 재산세 감면 혜택도 없다. 녹지지역 토지에 완충녹지 등이 이중으로 지정될 수도 있다. 예를 들면 자연녹지지역인 토지의 일부에 완충녹지가 지정된 경우이다.
완충녹지 토지가 경매 매물로 나온다면 매수자가 적어 헐값에 매수할 수 있는 사례가 있다. 사업집행 계획이 있는지 아니면 해제될 가능성이 높은지 파악해 보면 좋은 투자 기회를 잡을 수가 있다.
동영상
참고자료
- 〈완충녹지〉, 《두산백과》
- 〈완충녹지〉, 《부동산용어사전》
- 인향만리, 〈완충녹지란? 녹지지역과 완충녹지〉, 《티스토리》, 2022-05-03
- hayaansw, 〈완충녹지의 개념〉, 《네이버 블로그》, 2021-01-23
- 지식보태미, 〈완충녹지의 설치 기준(폭과 면적)〉, 《안박사 지식저장소》, 2022-10-28
- 〈용도지역간 완충공간(완충녹지, 공공공지) 설치〉, 《안박사 지식저장소》, 2021-09-17
같이 보기
